TJ 67482, 25 août 2026, RG 25/08094

N° RG 25/08094 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N2VF

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 25/08094 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N2VF

Minute n°

Copie exec. à :

Me Valérie BACH
Me Emmanuel JUNG

Le

Le greffier

Me Valérie BACH
Me Emmanuel JUNG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 25 AOUT 2026

DEMANDERESSE :

Madame [C], [T], [F] [R]
née le 28 Janvier 1980 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

DEFENDEURS :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic Monsieur [H] [G] demeurant [Adresse 2] à [Localité 3],, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Valérie BACH, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 37

Monsieur [H] [G]
né le 21 Août 1967 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Valérie BACH, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 37

Madame [K] [G], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Valérie BACH, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 37

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

DÉBATS :

A l'audience publique du 12 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 25 Août 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

N° RG 25/08094 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N2VF

Exposé des faits et de la procédure

Mme [C] [R] est copropriétaire d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3].

Courant 2023, M. [H] [G] et Mme [K] [G] (ci-après « M. et Mme [G] »), copropriétaires au sein du même immeuble, ont entamé des travaux consistant en la création d’une toiture végétalisée du garage leur appartenant avec pose d’un garde-corps et création d’un escalier extérieur.

Une première assemblée générale s’est tenue le 7 décembre 2023, puis une seconde le 3 avril 2024, portant sur la réalisation des travaux par M. et Mme [G].

Par assignation délivrée le 30 mai 2024, Mme [C] [R] a attrait le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à 67202 Wolfisheim (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») et M. et Mme [G] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir annuler les résolutions portant sur les travaux en question, et de voir condamner sous astreinte M. et Mme [G] à remettre l’immeuble dans l’état dans lequel il se trouvait avant la réalisation de ces travaux.

Par ordonnance du 4 février 2025, l’affaire a été radiée compte tenu de l’existence de pourparlers en cours et de l’absence d’observations formulées par les parties sur un éventuel retrait du rôle malgré la demande en ce sens du juge de la mise en état. Sur demande du Conseil de Mme [C] [R] en date du 11 septembre 2025, l’affaire a été réinscrite au rôle des affaires en cours.

La clôture a été prononcée le 28 avril 2026, et l’affaire a été renvoyée pour être évoquée à l’audience du 12 mai 2026 et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 25 août 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 12 janvier 2026, Mme [C] [R] demande au tribunal de :
- annuler le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 décembre 2023, subsidiairement sa résolution n° 1 ;
- annuler la résolution n° 3 du procès-verbal de l’assemblée générale du 3 avril 2023 ;
- en conséquence, condamner solidairement, ou à défaut in solidum, M. et Mme [G] à remettre l’immeuble dans l’état dans lequel il se trouvait avant la réalisation des travaux illicites en procédant à la suppression de l’aménagement constitué par la sur-toiture bois du toit du garage ainsi qu’à la suppression du chéneau, et ce sous astreinte de 1 000 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- condamner M. et Mme [G] à cesser tout trouble anormal du voisinage, et ce sous astreinte de 1 000 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- condamner solidairement, ou à défaut in solidum, le syndicat des copropriétaires et M. et Mme [G] à lui verser 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner solidairement, ou au besoin in solidum, aux entiers dépens de l’instance ;
- dispenser Mme [C] [R] de toute participation à la dépense commune de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- rappeler que la décision à intervenir est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 27 février 2026, le syndicat des copropriétaires et M. et Mme [G] demandent au tribunal de :
- leur donner acte de ce qu’ils ne s’opposent pas à la demande d’annulation de l’assemblée générale du 7 décembre 2023 ;
- donner acte à M. et Mme [G] de ce qu’ils ont supprimé l’escalier donnant accès à leur garage ainsi que l’ensemble des aménagements paysagers sur la toiture du garage ;
- débouter Mme [C] [R] de la demande de suppression de l’aménagement constitué par la sur-toiture du toit du garage et de suppression de la gouttière ;
- subsidiairement :
* rejeter la demande d’astreinte ou la réduire à de plus justes proportions, et dire qu’elle ne pourra courir que passé un délai de six mois courant à compter de la signification de la décision à intervenir ;
* débouter Mme [C] [R] de sa demande de dispense à la participation commune des dépenses de la procédure ;
* la débouter de sa demande au titre des dépens et d’article 700 du code de procédure civile ;
- en tout état de cause, la condamner à payer au syndicat des copropriétaires ainsi qu’à M. et Mme [G] la somme de 3 000 € au titre d’article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner aux entiers frais et dépens ;
- dire que l’exécution provisoire sera écartée.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « juger », « dit », « constaté » ou « donné acte » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans ses motifs.

1. Sur la demande principale

1.1 Sur la demande d’annulation du procès-verbal d’assemblée générale du 7 décembre 2023

En application des dispositions de l’article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la convocation à l’assemblée générale de copropriété est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

En l’espèce, il est constant que l’assemblée générale qui s’est tenue le 7 décembre 2023 s’est réunie selon convocation émise par le syndic le 20 novembre 2023, de sorte que le délai de vingt et un jours entre ces deux événements n’a pas été respecté.

Le délai de convocation a été porté de quinze à vingt et un jours par décret n° 2007-285 du 1er mars 2007, dont les dispositions sont entrées en vigueur le 1er avril 2007, en particulier s’agissant des notifications et mises en demeure adressées à compter de cette date.

Dès lors, le fait que le règlement de copropriété en date du 6 avril 1993 prévoie en son article 20 intitulé « Assemblées générales », en sa partie relative aux « Convocations », que ces dernières doivent être adressées par lettre recommandée avec accusé de réception, ou remises contre récépissé, quinze jours au moins avant la date prévue, est inopérant, le délai de vingt et un jours trouvant à s’appliquer à l’égard de règlements rédigés antérieurement.

Les parties défenderesses reconnaissent que de ce fait, la nullité de l’assemblée générale est encourue.

Par conséquent, l’assemblée générale des copropriétaires du 7 décembre 2023 sera annulée en toutes ses résolutions, sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner les autres moyens développés au soutien de la demande d’annulation.

1.2 Sur la demande d’annulation de la résolution n° 3 du procès-verbal d’assemblée générale du 3 avril 2024

A titre liminaire, il sera relevé que si dans le dispositif de ses conclusions, Mme [C] [R] sollicite l’annulation de « la résolution n° 3 du procès-verbal de l’assemblée générale du 3 avril 2023 », cette date, en lieu et place de celle du 3 avril 2024, procède manifestement d’une erreur de plume, d’ailleurs absente du reste des conclusions.

Aux termes de l’article 26, avant-dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

En l’espèce, les travaux votés au cours de l’assemblée générale du 3 avril 2024 portent sur :
- l’ouverture de la façade pour la création de la porte-fenêtre ;
- la mise en place d’une plateforme et d’un escalier d’accès ;
- la végétalisation de la toiture du garage ;
- la mise en place de garde-corps.

La réalisation de ces travaux a été approuvée à la majorité, ayant en l’occurrence reçu le vote favorable de Mmes [B] et [G].

Mme [C] [R] soutient que cette résolution est irrégulière, dès lors que ces travaux auraient dû faire l’objet d’un vote à l’unanimité, en ce qu’ils emportent une modification des modalités de jouissance de ses parties privatives, puisque conduisant à une perte importante de luminosité et d’ensoleillement par la présence de la passerelle, ainsi qu’à la création de vues directes sur sa salle de bain et sur la chambre de sa fille, impliquant une atteinte importante à son intimité ainsi.

Elle précise que si dans les faits, la structure métallique et les plantations ont été retirées, la structure bois est toujours en place et permettrait aux défendeurs ou aux futurs propriétaires en cas de revente, une nouvelle utilisation de cet espace et donc de nouvelles atteintes à l’intimité de la demanderesse et sa famille.

En l’occurrence, s’agissant de l’ouverture de la façade pour la création de la porte-fenêtre, tel n’impacte aucunement la jouissance de ses parties privatives par Mme [C] [R], dès lors que cette ouverture est positionnée sur la même façade que celle sur lesquelles se trouvent les ouvertures de Mme [C] [R], sans dès lors qu’aucune vue n’ait pu être créée de ce fait, étant au demeurant rappelé qu’une ouverture, en l’occurrence une fenêtre, préexistait aux travaux.

S’agissant de la perte de luminosité et d’ensoleillement, il est seulement indiqué dans le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 28 mai 2024, lors de la visite de l’extérieur du bâtiment, que « Mme [C] [R] émet toutes réserves quant à l’existence de cette structure métallique (plateforme) affectant la luminosité de son appartement ». Cependant, une fois dans le logement de celle-ci, le commissaire de justice n’a procédé à aucune constatation relative à la luminosité ou l’ensoleillement.

Plus généralement, il n’est produit aux débats aucun élément comparatif permettant de déterminer l’existence d’une éventuelle perte d’ensoleillement ou de luminosité depuis la réalisation des travaux litigieux par M. et Mme [G], étant au demeurant relevé que la plateforme et l’escalier sont ajourés, que les bacs de plantations sont situés en fond de toiture, et qu’en vis-à-vis de la façade de l’appartement de Mme [C] [R] se trouvait déjà en tout état de cause la façade du garage en question.

Les gardes-corps ayant été supprimés, le commissaire de justice n’a pu effectuer aucun constat de ce chef. Néanmoins, sur ce point encore, il sera constaté qu’aucun élément ne permet de considérer que les gardes-corps prévus par la résolution litigieuse, à barreaudage vertical, eussent constitué une gêne particulière dans la jouissance par Mme [C] [R] de ses parties privatives.

Néanmoins, la création d’une terrasse sur un toit nu antérieur jusqu’alors inaccessible, par la mise en place d’une plateforme et d’un escalier d’accès, change la destination de cette toiture et en fait un espace de vie, aggravant de fait les sujétions du lot des voisins.

En particulier, tel entraîne la création d’une vue directe sur l’appartement voisin appartenant à Mme [C] [R], ainsi qu’il résulte des photographies versées aux débats ainsi que du procès-verbal de constat établi par commissaire de justice.

La « zone neutre » évoquée par les défendeurs, destinée à prévenir toute vue directe sur l’appartement de Mme [C] [R], ne relève que de leurs seules affirmations.

Cette exposition de l’appartement de Mme [C] [R] aux regards indiscrets entraîne au détriment du copropriétaire une perte d’intimité modifiant les modalités de jouissance de ses parties privatives.

Dès lors, faute pour le vote de la résolution litigieuse d’avoir été adoptée à l’unanimité, la résolution n° 3 du procès-verbal d’assemblée générale du 3 avril 2024 sera annulée.

1.3 Sur la demande de remise en état

Il est constant que dès lors qu’il est démontré que les travaux sont irréguliers et que la remise des lieux en état est demandée, le tribunal ne peut qu’y faire droit sans avoir à apprécier l’opportunité de telle ou telle autre solution non plus que l’existence ou non d’un préjudice, et que cette sanction s’impose quelles que soient les conséquences de la démolition pour le copropriétaire concerné, à l’instar de considérations relatives au coût de la démolition des ouvrages querellés.

En l’espèce, il est admis par les parties que la structure métallique a été déposée par M. et Mme [G], et que les bacs à fleurs ont été retirés.

Mme [C] [R] poursuit cependant le retrait du chéneau et de la sur-toiture, au motif que leur extrême proximité de sa fenêtre constitue encore une gêne qu’il y a lieu de supprimer.

Il sera rappelé à titre liminaire qu’aucune perte d’ensoleillement ou de luminosité n’est rapportée par Mme [C] [R], ainsi qu’il résulte des développements ci-dessus.

S’agissant en premier lieu de la sur-toiture en bois, par l’effet de l’annulation du procès-verbal d’assemblée générale du 7 décembre 2023 et de celle de la résolution n° 3 du procès-verbal d’assemblée générale du 3 avril 2024, l’installation de la plateforme métallique et de l’escalier d’accès est irrégulière, et M. et Mme [G] en ont déjà tiré les conséquences puisque ayant procédé au retrait de ces éléments.

Dès lors, tant en droit qu’en fait, la toiture-terrasse n’est plus accessible, et n’est donc plus susceptible d’occasionner aucune vue directe sur l’appartement de Mme [C] [R].

La mise en œuvre de la sur-toiture en bois sur le garage de M. et Mme [G], qui relève donc désormais seulement de l’esthétique du bâtiment, a au demeurant en dernier lieu été approuvée lors de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 22 octobre 2025, et ce selon un vote majoritaire, soit selon la majorité idoine en présence de travaux désormais seulement esthétiques, à l’encontre de laquelle Mme [C] [R] n’indique pas avoir formé de recours.

S’agissant en second lieu du chéneau, il ressort des éléments photographiques versés aux débats que le nouveau chéneau en zinc a remplacé l’ancien chéneau en PVC, sans que ne soit rapportée la preuve d’une quelconque aggravation de sujétion en découlant.

De même que précédemment, la mise en œuvre de ce chéneau, qui ne relève pas de l’unanimité faute de modifier les conditions de jouissance de ses parties privatives par Mme [C] [R], a au demeurant en dernier lieu été approuvée lors de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 22 octobre 2025 et ce selon un vote majoritaire, soit selon la majorité idoine, à l’encontre de laquelle Mme [C] [R] n’indique pas avoir formé de recours.

Il n’y a enfin pas lieu de faire droit à la demande de Mme [C] [R] sur le fondement de l’article 1253 du code civil, faute pour celle-ci de rapporter la preuve de l’existence actuelle d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage qui lui occasionnerait un préjudice.

Par conséquent, les demandes de remise en état formulées par Mme [C] [R] seront rejetées.

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

2.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, il y a lieu de mettre les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires, qui seul succombe à l’instance.

Cette condamnation emporte nécessairement rejet de ses propres demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, de même que celles formulées par M. et Mme [G].

2.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera tenu de verser, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 € au profit de Mme [C] [R].

2.3 Sur la dispense de quote-part de dépens, frais et honoraires

Il sera fait application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au profit de Mme [C] [R] selon lesquelles le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

2.4 Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, en l’absence de moyen spécialement développé sur ce point par le syndicat des copropriétaires et M. et Mme [G] pour s’y opposer malgré leur demande en ce sens, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,