CA Angers, 25 août 2026, RG 24/00962

COUR D'APPEL

D'[Localité 1]

CHAMBRE A - CIVILE

GG/CG

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 24/00962 - N° Portalis DBVP-V-B7I-FKKD

ordonnance de référé du 26 mars 2024

Juge des contentieux de la protection du MANS

n° d'inscription au RG de première instance 12-23-26

ARRET DU 25 AOUT 2026

APPELANTS :

Monsieur [H] [F] [X]

[Adresse 1]

[Localité 2]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004858 du 12/08/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'[Localité 1])

Madame [E] [D] [P]

[Adresse 1]

[Localité 2]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004857 du 06/08/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'[Localité 1])

Représentés par Me Annabelle LEFEVRE, avocat au barreau du MANS

INTIME :

OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA COMMUNAUTE URBAINE DU MANS, exerçant sous l'enseigne [Localité 3] METROPOLE HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Me Emilie BOURDON de la SELARL LACROIX JOUSSE BOURDON, avocat au barreau du MANS - N° du dossier 2023316

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 19 janvier 2026 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme GUERNALEC, Vice-présidente placée qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme CORBEL, présidente de chambre

Mme DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère

Mme GUERNALEC, vice-présidente placée

Greffier lors des débats : M. DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 25 août 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Tony DA CUNHA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

~~~~

FAITS ET PROCEDURE :

Suivant acte sous seing privé du 17 septembre 2015, l'Office public de l'Habitat [Localité 3] Métropole Habitat (ci-après le bailleur ou [Localité 3] Métropole Habitat) a donné à bail à M. [H] [F] [X] et Mme [E] [D] [P] (ci-après les locataires) un local d'habitation situé [Adresse 3] (logement n°34), moyennant un loyer mensuel, hors charges, d'un montant de 319,58 euros.

Par acte extra-judiciaire du18 septembre 2023, Le Mans Métropole Habitat, faisant valoir d'importantes difficultés pour procéder à l'éradication définitive des cafards présents dans le logement de M. [F] et Mme [D] [P] et aux travaux de remise en état résultant d'un dégât des eaux, a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Mans aux fins, notamment d'être autorisé à avoir accès aux lieux avec des professionnels pour mettre fin à l'infestation.

Par ordonnance de référé en date du 26 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Mans a :

- ordonné à M. [F] [X] et Mme [D] [P], passé le délai de huit jours suivant la signification de l'ordonnance, de laisser accessible l'appartement loué situé [Adresse 3] (logement n°34), les jours et heures qui lui seront communiqués par [Localité 3] Métropole Habitat avec respect d'un délai de prévenance minimum de deux jours, pour permettre au bailleur de faire procéder aux travaux de désinsectisation des nuisibles ;

- dit que M. [F] [X] et Mme [D] [P] devront libérer le logement pendant le temps strictement nécessaire au traitement de l'infestation et à la préservation de la santé des occupants selon les produits utilisés, et qu'à défaut de départ spontané du logement, ou encore de l'ouverture du logement pour le rendre accessible, [Localité 3] Métropole Habitat pourra recourir, le cas échéant, au concours d'un serrurier et de la force publique afin d'ouvrir le logement, ou si la libération du logement est nécessaire d'expulser les locataires du logement et de toutes personnes s'y trouvant de leur chef le temps d'exécution des travaux effectués par la société Levard ;

- dit que l'office public de l'Habitat [Localité 3] Métropole Habitat pourra, avec un délai de prévenance de deux jours, faire intervenir dans le logement les entreprises suivantes :

- La société [Z] (plomberie sanitaire, marché public n°20060 lot 3)

- La société [L] (peinture et faïence marché public n°21108)

- L'entreprise [Q] [B] (remise en état des murs n°21106)

- L'entreprise Sygmatel Electricité (remise en place des goulottes, marché public n°20061) ;

- dit que M. [F] [X] et Mme [D] [P] devront rendre accessible le logement pour la réalisation des travaux par les entreprises [Z], [L], [B], Sygmatel Electricité, et qu'à défaut de l'ouverture spontanée du logement pour le rendre accessible, [Localité 3] Métropole Habitat pourra recourir, le cas échéant, au concours d'un serrurier et de la force publique afin d'ouvrir le logement pour l'exécution de ces travaux ;

- dit que la totalité des travaux exécutés par les entreprises sus-visées ne pourra excéder 5 jours ;

- autorisé l'office public de l'Habitat [Localité 3] Métropole Habitat à procéder, accompagné d'un commissaire de justice, à un constat d'état des lieux situé au [Adresse 3], ce constat portant sur l'état du logement et sur d'éventuels désordres provoquant des infiltrations ;

- condamné M. [F] [X] et Mme [D] [P] à payer à l'office public de l'Habitat [Localité 3] Métropole Habitat une provision d'un montant de 1 666,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, selon décompte arrêté au 10 janvier 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

- débouté l'office public de l'Habitat [Localité 3] Métropole Habitat de ses autres demandes ;

- débouté M. [F] [X] et Mme [D] [P] de leur demande de relogement ;

- débouté M. [F] [X] et Mme [D] [P] de leurs demandes au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral ;

- condamné M. [F] [X] et Mme [D] [P] à payer à l'office public de l'Habitat [Localité 3] Métropole Habitat la somme de 150 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. [F] [X] et Mme [D] [P] aux dépens ;

- rappelé l'exécution provisoire de droit.

Suivant déclaration en date du 27 mai 2024, M. [H] [F] [X] et Mme [E] [D] [P] ont interjeté appel de cette ordonnance en ce qu'elle a ' - ordonné à M. [F] [X] et Mme [D] [P], passé le délai de huit jours suivant la signification de la présente ordonnance, de laisser accessible leur logement aux jours et heures communiqués par OPH [Localité 3] Métropole Habitat suivant délai de prévenance de deux jours, pour permettre au bailleur de faire les travaux de désinsectisation ; - dit que OPH [Localité 3] Métropole Habitat pourra recourir, le cas échéant, au concours de la force publique et d'un serrurier afin d'ouvrir le logement ou si nécessaire procéder à l'expulsion de M. [F] [X] et Mme [D] [P] et de tout occupant de leur chef pour le temps des travaux de l'entreprise Levrard ; - dit que OPH [Localité 3] Métropole Habitat pourra avec un délai de prévenance de deux jours faire intervenir dans le logement les entreprises [Z], [L], [B], Sygmatel Electricité ; - dit que M. [F] [X] et Mme [D] [P] devront rendre accessible le logement pour la réalisation des travaux par les entreprises susnommées, OPH [Localité 3] Métropole Habitat pouvant le cas échéant recourir au concours d'un serrurier et de la force publique pour d'ouvrir le logement pour l'exécution de ces travaux ; - autorisé OPH [Localité 3] Métropole Habitat à procéder accompagné d'un commissaire de justice à un constat d'état des lieux situé au [Adresse 3] portant sur l'état du logement et sur d'éventuels désordres provoquant des infiltrations ; - condamné M. [F] [X] et Mme [D] [P] à payer à [Localité 3] Métropole Habitat une provision d'un montant de 1 666,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, selon décompte arrêté au 10  janvier 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

- débouté M. [F] [X] et Mme [D] [P] de leur demande de relogement ; - débouté M. [F] [X] et Mme [D] [P] de leurs demandes au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral ; - condamné M. [F] [X] et Mme [D] [P] à payer [Localité 3] Métropole Habitat la somme de 150 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [F] [X] et Mme [D] [P] aux dépens.'

Le Mans Métropole Habitat a constitué avocat le 5 juin 2024.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2025 et l'affaire retenue à l'audience du 19 janvier 2026, conformément à l'avis de clôture et de fixation adressé par le greffe aux parties le 23 avril 2025 en application de l'article 905 du code de procédure civile.

PRETENTIONS DES PARTIES :

Prétentions et moyens développés par les appelants

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées et notifiées au greffe le 16 décembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé des moyens en application de l'article 455 du code de procédure civile, M. [F] [X] et Mme [D] [P] demandent à la cour de :

- infirmer l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Mans du 26 mars 2024 en ce qu'elle a :

- a ordonné à M. [F] [X] et Mme [D] [P] de laisser accessible leur logement pour la désinsectisation et les travaux avec recours le cas échéant d'un serrurier et de la force publique si nécessaire de procéder à leur expulsion ;

- a débouté M. [F] [X] et Mme [D] [P] de leur demande de relogement ;

- a débouté M. [F] [X] et Mme [D] [P] de leurs demandes au titre du préjudice de jouissance du logement loué et du préjudice moral ;

- a condamnés M. [F] [X] et Mme [D] [P] au paiement d'une provision d'un montant de 1 666,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, selon décompte arrêté au 10 janvier 2024 ;

- a condamné M. [F] [X] et Mme [D] [P] au paiement d'une somme de 150 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- a condamné M. [F] [X] et Mme [D] [P] aux dépens.

En conséquence,

- débouter [Localité 3] Métropole Habitat de ses entiers moyens, fins et demandes,

- constater l'insalubrité du logement loué à M. [F] [X] et Mme [D] [P] par [Localité 3] Métropole Habitat,

- constater le manquement de [Localité 3] Métropole Habitat à ses obligations,

- dire et juger en conséquence que M. [F] [X] et Mme [D] [P] ne sont pas redevables des loyers à compter du mois de juin 2022,

- condamner [Localité 3] Métropole Habitat à effectuer les travaux de remise en état du logement de M. [F] [X] et Mme [D] [P] sous astreinte de 100 euros par jour à compter du prononcé de la présente décision,

- condamner [Localité 3] Métropole Habitat à rembourser à M. [F] [X] et Mme [D] [P] les frais de relogement du 5 au 7 juin 2024 d'un montant de 298,69 euros,

- condamner [Localité 3] Métropole Habitat à reloger M. [F] [X] et Mme [D] [P] dans un logement salubre, décent et adapté à la composition familiale sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la notification de la présente décision,

- condamner [Localité 3] Métropole Habitat au paiement de la somme de 8 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi par M. [F] [X] et Mme [D] [P],

- condamner [Localité 3] Métropole Habitat au paiement de la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice moral subi par M. [F] [X],

- condamner [Localité 3] Métropole Habitat au paiement de la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice moral subi par Mme [D] [P],

- condamner [Localité 3] Métropole Habitat au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle ;

- condamner [Localité 3] Métropole Habitat aux dépens.

Les locataires soutiennent que le premier juge n'a pas pris la mesure de leur situation et de l'attitude du bailleur laquelle est constitutive d'une faute et d'un trouble de jouissance.

Ils font valoir que si le bailleur a entendu effectivement traiter les problèmes affectant leur logement, c'est en leur imposant des conditions d'intervention inacceptables et inhumaines. Ils indiquent avoir accepté en mars 2021, puis en décembre 2021 puis encore en avril 2022 les fumigations proposées par le bailleur, alors même que cela engendrait pour eux la sujétion de poser des jours de congés. Ils précisent également que pour la nouvelle intervention programmée fin avril 2022, l'entreprise est arrivée en retard, a démonté les plinthes et déposées les goulottes puis a réclamé le paiement de sa facture. Ils exposent avoir eu recours à un conciliateur de justice qui s'est rapproché en vain du bailleur alors même qu'ils se trouvaient sans eau chaude depuis le 15 juin 2022. Ils précisent encore que lors d'une intervention en avril 2023, le bailleur a fait retirer l'évier, qu'il a été constaté que le ballon d'eau chaude ne fonctionnait plus les contraignant à quitter leur logement pendant deux jours. Ils excipent de ce qu'ils ont du contracter un prêt pour racheter, sur pression du bailleur, un nouvel ensemble d'électroménager. Ils expliquent qu'ils n'ont pas pu accepter de quitter leur logement le 9 mai 2023 en raison de l'impossibilité pour Mme [D] de poser un congé sans solde. Ils soutiennent que le bailleur a refusé d'installer un nouveau chauffe-eau, si bien qu'ils sont sans eau chaude depuis plus d'un an. Ils précisent que l'évier n'a toujours pas été replacé pas plus que les plinthes et les goulottes. Ils font valoir que les services sociaux ont pu constater que le logement était bien entretenu malgré la présence d'insectes nuisibles.

Ils font encore valoir subir un véritable harcèlement de la part de leur bailleur, celui-ci ayant multiplié les signalements auprès du conseil départemental, leur ayant fait délivrer une assignation aux fins d'expulsion pour des impayés de loyers tout en refusant d'accepter l'échéancier proposé par la caisse d'allocations familiales. Ils précisent que le bailleur a refusé de faire procéder à l'état des lieux de leur logement malgré l'ordonnance en ce sens.

Ils expliquent enfin avoir du subir une quatrième intervention de désinsectisation en juin 2024 les contraignant à se reloger pendant cette période. Ils demandent donc que le bailleur soit condamné à leur rembourser le coût du relogement pour la période du 5 au 7 juin 2024 pour une somme de 298,69 euros, estimant ne pas être responsables de l'état du logement.

Ils sollicitent également l'infirmation de la décision entreprise qui les a condamnés à payer au bailleur la somme de 1 666,65 euros arrêtée au 10 janvier 2024.

Ils font valoir que [Localité 3] Métropole Habitat leur a fait délivrer le 26 juin 2024 une assignation aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour non paiement des loyers alors qu'une proposition d'échéancier avait été faite. Ils arguent de ce qu'une somme de 3 000 euros a été réglée par l'intermédiaire du FSL et qu'à ce jour il n'y a plus de dette locative.

Les locataires soutiennent, enfin, que leur bailleur les contraint de vivre dans des conditions indignes, leur logement n'étant pas en état d'être habité. Ils exposent que depuis 2015 l'immeuble dans lequel ils résident avec leurs deux enfants et leurs animaux est infesté par les cafards; que le chauffe-eau n'a pas fonctionné pendant deux ans les privant d'eau chaude ; que les plinthes et goulottes retirées en avril 2023 n'ont pas été remplacées ; que les travaux à la charge du bailleur n'ont pas été réalisés ; que les nuisances occasionnées par la présence des cafards persistent. Ils considèrent donc que leur logement insalubre et indécent et que sont caractérisées les défaillances du bailleur qui ne peuvent pas leur être reprochées. Ils excipent de plaintes sur l'état de vétusté de l'immeuble par les autres occupants.

Ils en tirent pour conséquence qu'ils ne sont pas redevables du paiement des loyers depuis le mois de juin 2022. Ils demandent également que le bailleur soit condamné à effectuer les travaux de remise en état de leur logement sous astreinte. Ils précisent que l'évier n'a toujours pas été replacé. Ils font valoir que pendant l'intervention de juin 2024, le sol du logement a été arraché et leur machine à laver endommagée. Ils sollicitent enfin d'être relogés dans un logement salubre, décent et adapté à la composition de leur famille, le bailleur devant y être condamné sous astreinte.

Ils soulignent le harcèlement constant dont ils font l'objet de la part du bailleur, lequel n'a pas fait les travaux de remise en état mais les a, au surplus, assigné en paiement d'une dette locative qui n'existe plus. Ils mettent en avant leur particulière vulnérabilité, faisant état de leurs modestes revenus et de la nécessité de subvenir aux besoins de deux enfants.

Ils estiment avoir subi un trouble dans la jouissance paisible de leur logement dont ils demandent réparation à hauteur de 8 000 euros.

Ils estiment également avoir subi un préjudice moral dont ils demandent réparation à hauteur de 5 000 euros chacun.

Prétentions et moyens développés par l'intimé

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées au greffe le 16 décembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé des moyens en application de l'article 455 du code de procédure civile, [Localité 3] Métropole Habitat demande à la cour de :

- déclarer M. [F] [X] et Mme [D] [P] mal fondés en leur appel ainsi qu'en l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, les en débouter,

- confirmer l'ordonnance rendue le 26 mars 2024 par le juge des contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire du Mans en ce qu'elle a dit que l'office public Le Mans Métropole Habitat pourra avec un délai de prévention de deux jours, faire intervenir dans le logement les entreprises suivantes :

- La société [Z] (plomberie sanitaire, marché public n°20060 lot 3)

- La société [L] (peinture et faïence marché public n°21108)

- L'entreprise [Q] [B] (remise en état des murs n°21106)

- L'entreprise Sygmatel Electricité (remise en place des goulottes, marché public n°20061) ;

- confirmer l'ordonnance rendue le 26 mars 2024 par le juge des contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire du Mans en ce qu'elle a dit que M. [N] [X] et Mme [D] [P] devront rendre accessible le logement pour la réalisation des travaux par les entreprises [Z], [L], [B] [Q] et Sigmatel Electricité, et qu'à défaut de l'ouverture spontanée du logement pour le rendre accessible, l'office public [Localité 3] Métropole Habitat pourra recourir, le cas échéant, au concours d'un serrurier et de la force publique afin d'ouvrir le logement, le temps d'exécution des travaux ;

- confirmer l'ordonnance rendue le 26 mars 2024 par le juge des contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire du Mans en ce qu'elle a autorisé l'office public Le Mans Métropole Habitat, accompagné d'un commissaire de justice, à un constat d'état des lieux situé [Adresse 3] (logement n°34), ce constat portant sur l'état du logement et sur d'éventuels désordres provoquant des infiltrations ;

- confirmer l'ordonnance rendue le 26 mars 2024 par le juge des contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire du Mans en ce qu'elle a débouté M. [N] [X] et Mme [D] [P] de leur demande de relogement et de leur demande au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral subi ;

- débouter M. [F] [X] et Mme [D] [P] de leur demande de relogement dans un logement salubre, décent et adapté à la composition familiale sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la notification de la décision ;

- confirmer l'ordonnance rendue le 26 mars 2024 par le juge des contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire du Mans en ce qu'elle a condamné solidairement M. [F] [X] et Mme [D] [P] aux dépens ;

- déclarer recevable et bien fondé l'office public [Localité 3] Métropole Habitat en son appel incident ;

Y faisant droit,

- infirmer l'ordonnance rendue le 26 mars 2024 rendue par le juge des contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire du Mans en ce qu'elle a débouté l'office public [Localité 3] Métropole Habitat de ses autres demandes ;

- infirmer l'ordonnance rendue le 26 mars 2024 rendue par le juge des contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire du Mans en ce qu'elle a condamné M. [F] [X] et Mme [D] [P] au paiement de 150 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

- condamner solidairement M. [F] [X] et Mme [D] [P] au paiement des frais de désinsectisation et au coût des travaux nécessaires à la remise en état du logement ;

- condamner solidairement M. [F] [X] et Mme [D] [P] à verser à l'office public [Localité 3] Métropole Habitat la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- condamner solidairement M. [F] [X] et Mme [D] [P] à verser à l'office public [Localité 3] Métropole Habitat la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens y incluant le coût du procès-verbal du 19 août 2022 ;

Y ajoutant,

- condamner solidairement M. [F] [X] et Mme [D] [P] à payer à l'office public [Localité 3] Métropole Habitat la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

- débouter M. [F] [X] et Mme [D] [P] de leur demande en paiement de la somme de 4 000 euros dirigée à l'encontre de l'office public [Localité 3] Métropole Habitat sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle ;

- condamner solidairement M. [F] [X] et Mme [D] [P] aux entiers dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile y incluant le coût du constat en date du 5 juin 2024.

Le bailleur soutient que les locataires n'ont eu de cesse de rendre impossibles les interventions des entreprises et ce jusqu'au prononcé de l'ordonnance dont appel et récapitule l'ensemble des diligences qu'il a du effectuer. Il indique que finalement le protocole de désinsectisation a pu être mené à son terme et qu'il appartient aux locataires de maintenir leur appartement en bon état d'entretien afin d'éviter toute nouvelle infestation. Il soutient que ceux-ci ne respectent pas leur obligation à ce titre. Il fait valoir que les appelants ont, à nouveau, manqué d'implication lorsqu'ils ont été sollicités pour accepter la réalisation d'un relevé d'amiante, pourtant obligatoire, si bien que l'entreprise a dû se déplacer à trois reprises pour pouvoir y parvenir. Il précise que pour la réalisation des travaux de remise en état les professionnels se sont heurtés à l'absence de coopération des locataires. Il explique avoir multiplié les démarches amiables auprès des locataires pour leur rappeler leurs obligations et qu'eu égard à leur opposition et leur absence de réaction, il n'a pu que saisir la justice.

Le bailleur conteste le rejet par le premier juge de sa demande de mise à la charge des locataires du coût des travaux de remise en état et de désinsectisation, estimant qu'ils sont la conséquence des multiples défaillances des locataires dans l'entretien courant et le non-respect des règles élémentaires d'hygiène. Il soutient que la présence des cafards est circonscrite au seul logement des appelants.

Il explique ne pas maintenir son appel incident relativement à l'augmentation de sa demande au titre de la dette locative relative aux loyers et charges impayés au 19 juillet 2024 eu égard à la proposition faite par les locataires de régler 30 euros par mois en sus du loyer courant.

Il fait enfin valoir que la question de l'insalubrité a été soulevée pour la première fois devant le premier juge et ce à titre reconventionnel. Il soutient qu'aucune pièce probante n'est produite pour justifier des conditions d'insalubrité du logement autres que celles contre lesquelles il multiplie les interventions depuis trois ans et demi, à savoir le défaut d'entretien courant qui engendre l'infestation. Il affirme que l'état du logement résulte uniquement d'une absence totale d'entretien, de la négligence et de la mauvaise volonté des locataires pour participer à l'amélioration de la situation. Il précise qu'il a toujours recherché des solutions afin d'assurer la meilleure prise en charge possible des locataires durant les interventions, prenant contact avec le CCAS notamment. Il affirme avoir pris à sa charge un certain nombre d'interventions à la place des locataires. S'agissant du chauffe-eau, il rappelle que les locataires ont annulé l'intervention prévue le 1er septembre 2022 arguant de ce qu'il remarchait puis ont refusé l'accès à leur logement. Il précise, en toute hypothèse, que cet équipement a été changé en juin 2024.

Il indique avoir rappelé aux locataires les règles élémentaires d'entretien et d'hygiène et que les entreprises chargées des travaux de remise en état ne pouvaient pas intervenir tant que la problématique liée à la présence de cafards n'était pas résolue. Il rappelle que chaque intervention des professionnels a été rendue plus difficile par le comportement des locataires ou leur inertie. Il maintient que la cause de l'infestation du logement est uniquement due à un défaut d'entretien du logement si bien que les locataires ne sont pas fondés à se plaindre d'une insalubrité dont ils sont seuls à l'origine. Il souligne que les nuisibles sont apparus en 2016 soit un an après l'entrée dans les lieux des appelants. Il considère n'avoir manqué à aucune de ses obligations. Il relève que si les appelants font valoir que l'immeuble est vétuste, la pièce produite aux débats par les appelants sur ce point démontre que les problèmes rencontrés sont en réalité uniquement causées par les comportements irrespectueux des occupants. Il soutient que tous les intervenants ont témoigné de ce que l'appartement était très mal entretenu, cette situation facilitant la propagation des cafards.

Il forme une demande d'indemnisation à hauteur de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur le libre accès au logement pour la réalisation des travaux de désinfestation et de remise en état

L'article 835 du code de procédure civile énonce que 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.'

Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

L'article 7e) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de 'De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris.'

Selon l'article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.

Au cas présent, il est constant que les parties sont liées par un bail signé le 17 septembre 2015, lequel prévoit que le locataire doit tenir les lieux loués en parfait état de réparations locatives et d'entretien de toute nature (article 5-2 6). Il doit se prêter aux visites des agents de l'Office effectuées dans l'intérêt de l'hygiène, de la tenue ou de l'entretien du logement (article 6.3) ainsi que se soumettre aux mesures d'hygiène et de propreté (désinfection, désinsectisation, etc) que l'Office jugera nécessaire de faire appliquer, et ce, aux frais du locataire (article 6.4).

Le premier juge a considéré que l'existence d'un trouble manifestement illicite était suffisamment caractérisée au vu des nombreux courriers, mises en demeure rappelant aux locataires leur obligation d'entretien courant ainsi que l'obstruction opposée par ces derniers pour laisser accès à leur appartement. Il a également considéré que les locataires ne justifiaient pas avoir effectué les travaux nécessaires pour remédier au problème sanitaire et que l'urgence à effectuer les travaux était caractérisée.

Il est constant que le bailleur a alerté les locataires sur le problème de la présence de nuisibles dans leur logement dès 2021, l'attention de ces derniers étant attirée par le fait que la situation entraînait des risques pour eux-mêmes mais également pour les résidents de l'immeuble.

Ainsi que justement relevé par le premier juge, par motifs que la cour adopte, il résulte des nombreuses interventions du bailleur ainsi que de plusieurs constats d'huissier dressés en 2022 et 2023 que les locataires n'ont pas permis au bailleur de mettre un terme définitif à cette infestation.

Il a ainsi été noté que les locataires étaient absents lors de certaines interventions de l'entreprise désignée alors qu'ils avaient été informés, ou bien encore refusaient l'accès à l'appartement motifs pris que celui-ci n'était pas préparé pour permettre le traitement (absence de mise au rebut du réfrigérateur, absence de nettoyage derrière les équipements d'électroménager, présence de linge humide datant de plusieurs jours laissé entreposé dans le lave-linge) ou bien encore prétextant au dernier moment que le rendez-vous ne leur convenait pas ou plus.

L'huissier qui s'est rendu sur place, à plusieurs reprises, s'est également heurté à une ferme opposition des locataires.

Il doit également être relevé que le bailleur a proposé des solutions de relogement et même de prise en charge temporaire des animaux du couple, propositions qui n'ont pas été acceptées.

Les éléments soumis à la cour par les locataires pour justifier de s'être soustrait à l'obligation que leur fait la loi en soutenant qu'il leur a été proposé des 'conditions inacceptables et inhumaines' ou encore qu'ils ont accepté toutes les propositions faites par le bailleur, ne sont pas convaincants et caractérisent, au contraire, une attitude d'obstruction persistante fautive.

L'ordonnance dont appel doit donc être confirmée en ce qu'elle a considéré qu'il était rapporté la preuve de l'existence d'un trouble manifestement illicite et a, en conséquence, autorisé le bailleur à pénétrer dans les lieux avec les entreprises afin de faire procéder aux travaux destinés à éradiquer l'infestation.

Sur les prétentions indemnitaires et matérielles des locataires relativement à l'état du logement

Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L'article 1728 du code civil énonce que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont celle d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention.

Aux termes du contrat de bail liant les parties, le bailleur s'oblige à délivrer au locataire le logement en bon état de réparation de toutes espèces et les équipements en bon état de fonctionnement ainsi que d'assurer la jouissance paisible du logement en garantissant le locataire contre les vices ou défauts (article 5.1).

Quant au locataire, il est tenu, selon les stipulations du bail, de :

'- tenir les lieux loués en parfait état de réparations locatives et d'entretien de toute nature, et les rendre tels en fin de location.

- tenir en parfait état de fonctionnement les installations et appareils existants dans les lieux loués, et se conformer aux directives données par l'Office pour assurer leur bon emploi.' (Article 5.2 6 et 7).

En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Le premier juge a considéré que les locataires n'ont pas permis au bailleur d'accomplir ses obligations en refusant l'accès à leur logement et en ne se présentant pas aux rendez-vous proposés. Il a également considéré qu'il n'était pas produit de preuve d'un manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et de jouissance, eu égard à l'absence de justification de plaintes quant à la salubrité du logement ou encore à la carence du bailleur, celui-ci ayant au contraire montré sa volonté de réaliser des travaux pour remédier aux difficultés.

Devant la cour, les locataires réitèrent que le bailleur a manqué à ses obligations de délivrance et de jouissance d'un logement insalubre. Ils sollicitent en conséquence d'être relogés, de se voir indemnisés de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral et d'être remboursés des frais exposés pour leur relogement du 5 au 7 juin 2024. Ils sollicitent également de voir dire qu'ils ne sont redevables d'aucun loyer depuis juin 2022.

Ils demandent enfin la condamnation du bailleur à faire réaliser les travaux de remise en état.

Sur l'absence de délivrance d'un logement décent

A titre liminaire, la cour constate qu'en l'état des informations données par les parties, aucune saisine de l'agence régionale de santé n'a été effectuée pas plus qu'un arrêté préfectoral prononçant l'insalubrité du logement de M. [F] et Mme [D] [P] n'a été pris.

Il sera rappelé qu'il convient de distinguer les notions d'insalubrité du logement et d'indécence du logement.

Ainsi, l'insalubrité du logement concerne les logements qui présentent un risque pour la santé et la sécurité physique des personnes. Elle est constatée et traitée dans le cadre d'une procédure administrative, sous le contrôle éventuel du juge administratif et peut donner lieu à une interdiction d'habiter le logement.

Le contrôle de la décence d'un logement est, quant à lui, soumis au juge judiciaire : il s'agit d'un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conformes à l'usage d'habitation.

Un logement insalubre est nécessairement indécent, mais le logement indécent n'est pas nécessairement insalubre. Le logement insalubre ou le logement indécent ne sont pas forcément inhabitables.

En application de l'article 12 du code de procédure civile, la cour retient que le cadre juridique de la demande des locataires relève des dispositions de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au bail en cause, s'agissant de l'indécence du logement.

La charge de la preuve de l'indécence du logement loué incombe aux demandeurs à l'action, en l'espèce M. [H] [F] [X] et Mme [E] [D] [P].

Il n'est pas rapporté la preuve de ce que la présence de nuisibles préexistait à l'entrée dans les lieux en septembre 2015.

De même, ainsi que justement retenu par le premier juge, les locataires qui invoquent une présence de nuisibles à compter de 2016 n'en rapportent pas plus la preuve par des éléments objectifs. Ils ne justifient pas avoir adressé à leur bailleur de courriers dans lesquels ils se plaignent de cette infestation, demandent une intervention ou se plaignent des désordres causés.

Au contraire, les éléments au dossier démontrent que le bailleur a eu connaissance de la situation suite à une visite effectuée le 26 novembre 2021 par ses services au cours de laquelle 'il a été constaté que votre logement était infesté de cafards.' (Pièce n°4 du bailleur). Par la suite, dès qu'il a eu connaissance de ce sinistre, il a fait preuve d'une réactivité certaine puisque par courrier daté du 2 décembre 2021, les locataires ont été informés qu'il allait être procédé à une fumigation le 9 décembre suivant en fin de matinée (même pièce).

Ainsi qu'il a été précédemment analysé, les nombreux documents versés aux débats démontrent que le bailleur a toujours manifesté une volonté de faire réaliser les travaux nécessaires pour remédier au problème se heurtant cependant à l'obstruction systématique des locataires.

En toute hypothèse, il doit être relevé que la contestation relative à un manquement du bailleur à son obligation de délivrance a été soulevée pour la première fois devant le premier juge dans le cadre de la procédure initiée par le bailleur, et ce à titre de demande reconventionnelle.

En l'absence de nouveaux moyens et de nouvelles preuves présentées par les locataires, c'est par des motifs pertinents, au vu des justifications qui lui étaient soumis, que le premier juge, qui s'est livré à une exacte analyse des faits et à une juste application des textes susvisés, a retenu que les demandes des locataires se heurtaient à une contestation sérieuse quant à l'existence d'une faute imputable au bailleur.

La cour, adoptant cette motivation, confirme le rejet des demandes de condamnation au titre du préjudice moral et de préjudice de jouissance des appelants. De même, la demande de relogement, en l'absence de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite auquel auraient été confrontés les locataires, dès lors que le bailleur non seulement était disposé à faire les travaux nécessaires mais les a exécutés, ne peut qu'être rejetée.

L'absence de preuve d'un manquement du bailleur dans l'exécution de ses obligations justifie également le rejet de la demande formée par les locataires quant au remboursement des frais de logement de juin 2024.

Sur l'exception d'inexécution

Les locataires demandent de voir dire qu'ils ne sont pas redevables des loyers à compter de juin 2022.

Un locataire ne peut se prévaloir de l'inexécution par le bailleur des travaux de réparations nécessaires pour refuser le paiement des loyers que dans l'hypothèse d'une impossibilité totale d'utiliser les lieux conformément à leur destination contractuelle.

Ainsi que précédemment exposé, les locataires ne rapportent pas la preuve de manquements de leur bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent. Ils ne rapportent pas plus la preuve de ce que les troubles invoqués ont rendu les lieux complètement inhabitables.

Il convient dès lors d'écarter le moyen tiré de l'exception d'inexécution et de rejeter la demande présentée de ce chef.

Sur la demande de condamnation à réaliser les travaux de remise en état

Les locataires sollicitent la condamnation du bailleur à effectuer les travaux de remise état de leur logement sous astreinte.

La cour constate, d'une part, que les locataires s'abstiennent de préciser quels sont les travaux dont ils demandent la réalisation.

D'autre part, il résulte des pièces et explications transmises par le bailleur que suite à la désinsectisation du logement des appelants, les travaux de réparations et de remise en état ont été réalisés, le bailleur lui-même en demandant le remboursement.

Cette demande indéterminée qui ne tend pas à prévenir un dommage imminent ou à faire cesser un trouble manifestement illicite auquel auraient été confrontés les locataires, dès lors que le bailleur non seulement était disposé à faire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres mais les a exécutés, doit être rejetée.

Sur la dette locative

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer.

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L'article 1353 du code civil énonce que 'Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l'extinction de son obligation.

Selon l'article 865 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En première instance, le bailleur a sollicité le paiement de la somme de 1 666,65 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 décembre 2023.

Pour accueillir cette demande, le premier juge a considéré que les locataires ne justifiaient pas avoir procédé au règlement des loyers réclamés. Il n'a pas retenu l'existence d'une contestation sérieuse quant à l'obligation des locataires de payer lesdits loyers au constat de l'obstruction faite par les locataires aux nombreuses interventions du bailleur pour remédier au problème des nuisibles ainsi que du refus d'une proposition de relogement temporaire en novembre 2022.

Devant la cour, les locataires font valoir qu'ils ne sont plus redevables d'impayés de loyers dans la mesure où d'une part, le FSL est intervenu pour en régler une partie de leur dette et d'autre part, un plan d'apurement a été proposé et accepté.

Il résulte du relevé de compte produit devant la cour que pour la période du 30 juin 2023 au 30 juin 2024 :

- la dette locative a pour origine le 30 juin 2023 avec un solde débiteur sur l'échéance de juin 2023 ;

- à la date du 31 décembre 2023, la dette locative s'établissait à la somme de 1 666,65 euros, échéance de décembre 2023 incluse : les locataires n'avaient effectué aucun règlement du 30 juin 2023 au 31 décembre 2023 ;

- à la date du 30 juin 2024, la dette locative s'établissait à la somme de 3 140,93 euros, échéance de juin 2024 incluse : les locataires n'avaient effectué aucun règlement du 30 juin 2023 au 30 juin 2024, soit depuis un an.

Les locataires produisent aux débats une proposition de plan d'apurement établi par la caisse d'allocations familiales datée du 26 juin 2024 prévoyant un règlement sur 36 mois à compter du mois d'août 2024.

La suite donnée à cette proposition n'est pas connue.

Cependant, le bailleur, dans ses écritures d'appel, confirme qu'un plan d'apurement à hauteur de 30 euros par mois, en sus du loyer courant, a été mis en place, aucune information n'étant cependant fournie sur le montant de la dette à régler, sur le point de départ et sur la durée dudit plan.

Enfin, il résulte de l'avis d'échéance du mois d'août 2025 que :

- à la date du 23 juillet 2025, la situation locative présentait un solde débiteur à hauteur de 5 699,77 euros ;

- un règlement a été porté au crédit du compte à hauteur de 7 000 euros ;

- à la date d'établissement de l'avis d'échéance, soit au 22 août 2025, le solde des locataires présentait un solde créditeur de 304,39 euros.

Le bailleur n'a pas produit de décompte actualisé.

Au vu de ces éléments, il y a lieu relever l'existence d'une contestation sérieuse quant au montant de la dette locative actualisée, faisant obstacle à la demande en paiement d'une provision à valoir sur les loyers impayés formée à l'encontre des locataires et, en conséquence, d'infirmer la décision dont appel de ce chef.

Sur les prétentions indemnitaires et matérielles du bailleur

Pour débouter le bailleur de sa demande de mise à la charge des locataires du coût des travaux de remise en état et de désinsectisation, le premier juge a considéré que l'origine de l'infestation n'étant pas clairement identifiable et donc pas clairement imputable aux locataires.

Sur la charge financière des travaux de désinsectisation et de remise en état

Le bailleur fait valoir que les travaux qu'il a du engager sont uniquement dus à la défaillance grave et à la négligence des locataires dans l'entretien de leur logement.

Il résulte des pièces au dossier que le bailleur a multiplié les demandes d'intervention dans les lieux loués à M. [F] et Mme [D] [P], et que malgré toutes les relances et mises en demeure, n'ont pas déféré en laissant l'accès.

La cour relève encore que les locataires, pour des motifs non fondés, ont multiplié les obstacles à la réussite du protocole de désinsectisation, finissant par laisser entrer l'entreprise pour certaines interventions mais refusant l'accès pour les suivantes, si bien que le problème n'a pu être éradiqué, alors même qu'il leur avait été rappelé, et ce à de nombreuses reprises, que pour être efficace, le processus devait être renouvelé plusieurs fois successivement à peu de jour d'intervalles.

Si le premier juge doit être suivi dans sa motivation en ce qu'il a retenu que l'infestation de nuisibles pouvait avoir des causes multiples, il convient cependant de relever que les professionnels intervenus sur place ont pu témoigner que seul le logement des appelants présentait une telle infestation.

Sur ce point, les locataires ne rapportent pas la preuve contraire. S'ils produisent une pétition signée de divers occupants de l'immeuble, du 7 février 2025, se plaignant de l'état de vétusté de leur résidence, force est de constater, d'une part, qu'il n'est fait nulle part mention de la présence de cafards et, d'autre part, qu'en réalité, les problèmes, notamment d'hygiène, résultent de manquements graves de nombreux locataires à leur obligation d'entretien (détritus jetés depuis les fenêtres ou les coursives, colonne de vide-ordures bouchée, entrée du local à poubelle obstruée par les cartons et sacs).

En toute hypothèse, devant la cour, le bailleur sollicite de voir condamner solidairement les locataires 'au paiement des frais de désinsectisation et au coût des travaux nécessaires à la remise en état du logement.'

Il y a lieu de constater qu'à hauteur d'appel, ces travaux ont bien été réalisés, le bailleur versant aux débats une multitude de factures et de devis d'intervention établis par un nombre conséquent d'entreprises, mais sans toutefois préciser quels étaient les travaux dont il demande le remboursement.

Ainsi, la cour constate que le bailleur n'a pas procédé au chiffrage des travaux dont il demande paiement, sollicitant en conséquence une condamnation de principe sans possibilité pour la juridiction, juge de l'évidence, de pouvoir exercer son pouvoir de contrôle et d'appréciation.

La demande est rejetée comme se heurtant à une contestation sérieuse.

L'ordonnance dont appel est donc confirmée de ce chef, par substitution de motifs.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le bailleur sollicite à ce titre une somme de 1 000 euros.

Force est de constater que la demande n'est pas motivée, de sorte que le préjudice dont il est demandé réparation n'est pas déterminé.

La demande est rejetée.

Sur les demandes accessoires

La décision déférée est confirmée quant à la charge des dépens et aux frais non répétibles.

Les locataires, appelants principaux, succombent en leurs prétentions. Ils sont condamnés aux dépens d'appel. En revanche, le coût du constat dressé le 5 juin 2024 par huissier est laissé à la charge du bailleur.

Leur demande formée au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 est rejetée.

L'équité et l'issue du litige justifient qu'il soit alloué au bailleur la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :