TJ 33063, 26 août 2026, RG 25/02982

Du 26 août 2026

5AG

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 25/02982 - N° Portalis DBX6-W-B7J-25U7

[J] [Y]

C/

Société AQUITANIS -

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 26 août 2026

JUGE : Mme Anne Karine BOURCIER

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [Y] né le 17 Décembre 1978 à [Localité 1]
[Adresse 2] -
[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-009788 du 03/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Représenté par Me Thomas DESSALES, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

Société AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE BORDEAUX METROPOLE - [Adresse 3]

Représentée par Me Frédéric GONDER, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 08 Juillet 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

OBJET DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 19 septembre 2008, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE BORDEAUX METROPOLE AQUITANIS a donné à bail à usage d’habitation à M. [J] [Y] un appartement [Adresse 4] de type 2 situé au [Adresse 4], à [Localité 1].
Par acte de commissaire de justice du 09 octobre 2025, M. [J] [Y] a assigné l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE BORDEAUX METROPOLE AQUITANIS devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX aux fins de voir :
▸ Recevoir M. [J] [Y] dans ses prétentions ;
A titre principal,
▸ Constater que le bail en date du 19 septembre 2008 est entaché d’un dol ou à tout le moins à un objet impossible ;
▸ En conséquence, prononcé la nullité du bail ;
▸ Condamner l’OFFICE AQUITANIS à verser la somme de 57 949,32 € à M. [J] [Y], somme à parfaire ;
A titre subsidiaire,
▸ Constater que l’OFFICE AQUITANIS a manqué à ses obligations contractuelles de fournir et maintenir un logement donné à bail dans un état décent ;
▸ En conséquence, juger que l’OFFICE AQUITANIS engage sa responsabilité contractuelle à l’encontre de M. [J] [Y] ;
En tout état de cause,
▸ Condamner l’OFFICE AQUITANIS à indemniser M. [J] [Y] de ses préjudices de la manière suivante :
Préjudice de jouissance : 5 000 €Préjudice moral : 3 000 €Préjudice perte de temps : 3 000 €Préjudice financier : 959,13 € ;▸ Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir de toutes les condamnations prononcées par le jugement, en principal et intérêt, dommages et intérêts, indemnité de l’article 700 du CPC ainsi que pour les dépens ;

▸ Condamner l’OFFICE AQUITANIS à payer à M. [J] [Y] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure comprenant notamment les frais d’exécution dont le droit proportionnel prévu au numéro 129 du tableau 3-1 annexé à l’article R.444-3 du code de commerce.
L’affaire a été appelée à l’audience du 17 mars 2026 puis renvoyée pour être utilement entendue lors de l’audience du 08 juillet 2026.
Lors de l’audience, régulièrement représenté par son conseil, M. [J] [Y] actualise ses demandes comme suit :
• Recevoir M. [J] [Y] dans ses prétentions ;
In limine litis,
• Constater que le délai de prescription applicable à la nullité du contrat pour vice du consentement n’est pas acquis ;
• En conséquence, débouter l’OFFICE AQUITANIS de sa demande en irrecevabilité ;
A titre principal,
• Constater que le bail en date du 19 septembre 2008 est entaché d’un dol ou à tout le moins a un objet impossible ;
• En conséquence, prononcer la nullité du bail ;
• Condamner l’OFFICE AQUITANIS à verser la somme de 57 949,32 € à M. [J] [Y], somme à parfaire ;
• Débouter l’OFFICE AQUITANIS de toute demande formulée à l’encontre de M. [J] [Y]
A titre subsidiaire,
• Constater que l’OFFICE AQUITANIS a manqué à ses obligations contractuelles de fournir et maintenir un logement donné à bail dans un état décent ;
• En conséquence, juger que l’OFFICE AQUITANIS engage sa responsabilité contractuelle à l’encontre de M. [J] [Y] ;

En tout état de cause,
• Condamner l’OFFICE AQUITANIS à indemniser M. [J] [Y] de ses préjudices de la manière suivante :
Préjudice de jouissance : 5 000 €Préjudice moral : 3 000 €Préjudice perte de temps : 3 000 €Préjudice financier : 959,13 € ;• Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir de toutes les condamnations prononcées par le jugement, en principal et intérêt, dommages et intérêts, indemnité de l’article 700 du CPC ainsi que pour les dépens ;
• Condamner l’OFFICE AQUITANIS à payer à M. [J] [Y] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure comprenant notamment les frais d’exécution dont le droit proportionnel prévu au numéro 129 du tableau 3-1 annexé à l’article R.444-3 du code de commerce.
Il expose que le 26 avril 2018, constatant de nombreux problèmes électriques, il a mis en demeure son bailleur de procéder aux réparations nécessaires dans son logement. Le 6 juillet 2021 le service santé-environnement de [Localité 1] Métropole a décrit de nombreuses non-conformités.
A l’appui de ses demandes, il explique, in limine litis, au visa de l’article 2224 du code civil que son action en nullité du contrat de bail n’est pas prescrite. Au visa de l’article 1130, 1131, 1137, 1719 du code civil, et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, il soutient que la location du bien en 2008 heures aurait dû être impossible en raison de la non-conformité de l’installation électrique. La conclusion du contrat de bail est donc viciée par le dol commis par le bailleur et/ou par l’objet du contrat impossible. À titre subsidiaire, il soutient que le bailleur a manqué à ses obligations contractuelles et doit l’indemniser de ses préjudices.
En défense, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE BORDEAUX METROPOLE AQUITANIS, régulièrement représenté par son conseil, sollicite de :

• Dire et juger l’action de M. [Y] irrecevable comme prescrite ;
A titre subsidiaire,
• Le débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
A titre reconventionnel,
• Condamner M [J] [Y] à payer à l’OPH AQUITANIS :
La somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts,La somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;• Condamner M [J] [Y] aux entiers dépens.
Il explique que depuis le début de location M. [Y] ne cesse de chercher querelle à son bailleur et qu’il a quitté le logement le 6 septembre 2021.
A l’appui de ses demandes, il expose, in limine litis, au visa de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, que l’action en nullité du contrat de bail et l’action en responsabilité contractuelle sont prescrites. A titre subsidiaire, il soutient que la nullité du bail au motif de non-conformité affectant le logement ne saurait remettre en cause la validité du bail. Il explique sa responsabilité ne saurait être engagée et que toutes les demandes d’indemnités de M. [Y] doivent être rejetées.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l'audience ainsi qu'aux prétentions orales telles qu'elles sont rappelées ci-dessus.
Les débats ayant eu lieu, l’affaire a été mise en délibéré au 26 aout 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.
MOTIVATION :
Sur la qualification du jugement :
Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire.

Sur le sort des demandes de donner acte et autres demandes ne constituant pas des prétentions :
Le tribunal rappelle à titre liminaire qu’il n’a pas à statuer sur les demandes de « donner acte » ou de « constater » de « déclarer » ou de « juger » qui figurent dans le dispositif des conclusions des parties,
lesquelles demandes ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 53 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens de droit ou de fait qui doivent figurer au soutien d’une prétention dans la partie « discussion » des conclusions.
In limine litis, sur la prescription de l’action :
Les dires des parties divergent quant au fondement juridique de la prescription de l’action de M. [Y].
Conformément à l’article 2224 du code civil, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. »
Conformément à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. »
Or, les actions en nullité d'un contrat de bail d'habitation ou mettant en jeu la responsabilité contractuelle du bailleur sont soumises à la prescription de trois ans prévus par l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, car la loi spécifique sur les baux d'habitation prime sur les dispositions générales du code civil.
M. [Y] soutient que le contrat de bail est nul en raison de l’indécence du logement lors de sa mise en location, son consentement ayant été vicié par le dol commis par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE BORDEAUX METROPOLE AQUITANIS et/ou l’objet du contrat impossible. Il soutient à titre subsidiaire, que l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE BORDEAUX METROPOLE AQUITANIS a manqué à ses obligations contractuelles.

En l’espèce, par courrier du 26 avril 2018, M. [Y] a mis en demeure l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE BORDEAUX METROPOLE AQUITANIS de mettre aux normes électriques l’installation de son appartement. Il s’agit donc de la date de connaissance du trouble ou de la cause du dommage au soutien de la demande de nullité du contrat de bail ou de la mise la mise en cause de la responsabilité du bailleur. L’assignation de M. [Y] ayant été délivrée le 09 octobre 2025, son action est donc irrecevable car prescrite.
Sur les frais irrépétibles :
En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut condamner la partie perdante à payer une somme au titre des frais exposés, hors dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.
En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE BORDEAUX METROPOLE AQUITANIS l’intégralité des frais exposés pour la présente instance, il lui sera alloué la somme de 800 € à ce titre.
Il convient de rejeter plus amples demandes à ce titre.
Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »
M. [J] [Y], partie perdante, sera condamné aux dépens.
Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,
Déclare l’action de M. [J] [Y] irrecevable car prescrite ;

Condamne M. [J] [Y] à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE BORDEAUX METROPOLE AQUITANIS la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [J] [Y] aux entiers dépens de la présente instance ;
Rejette les demandes autres, plus amples ou contraires ;
Rappelle le caractère exécutoire de plein droit de la décision.
Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA JUGE