TJ 61001, 26 août 2026, RG 26/00245

N° RG 26/00245 - N° Portalis DBZX-W-B7K-C4B3

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ALENÇON (Orne)

N° RG 26/00245 - N° Portalis DBZX-W-B7K-C4B3

LE VINGT SIX AOUT DEUX MIL VINGT SIX

PRÉSIDENT : Claire MESLIN, Juge près le Tribunal judiciaire d'Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d'Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

Monsieur [W] [A], demeurant [Adresse 1]

Comparant

DÉFENDEUR

Madame [Y] [B], demeurant [Adresse 2] [Localité 1] [Adresse 3]

Comparante

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PROCÉDURE
Date de la saisine : 05 Mai 2026
Première audience : 19 Juin 2026

DÉBATS
Audience publique du 19 Juin 2026.

JUGEMENT
Nature : contradictoire en premier ressort
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :
à :
N° RG 26/00245 - N° Portalis DBZX-W-B7K-C4B3

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1 novembre 2024 , Monsieur [W] [A] a donné à bail à Madame [Y] [B] un logement situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 560,00 euros révisable annuellement.

Par acte de commissaire de justice du 1 décembre 2026, Monsieur [W] [A] a fait signifier à Madame [Y] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 1120,00 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 26 novembre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 5 mai 2026 , Monsieur [W] [A] a fait assigner Madame [Y] [B] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 2] aux fins de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire au 1er février 2026,
- ordonner l’expulsion de Madame [Y] [B] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,
- autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais et péril du locataire,
- condamner Madame [Y] [B] au paiement des sommes suivantes:
- 1 772,00 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêtée au 8 avril 2026, outre intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2025 ;
- une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant de 560,00 euros égal au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux loués,
- 150,00 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code de procédure civile,
- 150,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L'assignation a été dénoncée le 6 mai 2026 à la Préfecture de l’ORNE.

L'affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 19 juin 2026.

À l’audience, Monsieur [W] [A], comparant en personne, expose que le locataire a quitté le logement le 4 juin 2026, ne maintient pas sa demande d’expulsion. Il maintient ses autres demandes. Monsieur [W] [A] actualise sa créance à la somme de 1 141,00 euros, après déduction du dépôt de garantie de 560,00 euros et hors frais de procédure qu’il sollicite à hauteur de 497,49 euros. Il sollicite également le coût de l’état des lieux effectué par huissier qu’il estime à 250,00 euros, n’ayant pas encore reçu la facture.
Il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Madame [Y] [B] , comparant en personne, ne conteste pas la dette et sollicite des délais de paiement.
Elle explique qu’elle est bénéficiaire du RSA et célibataire avec un enfant de 4 ans à charge en résidence alternée. Elle propose de mensualités de 30,00 à 40,00 euros par mois.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 26 août 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Deux [Localité 3] par la voie électronique le 6 mai 2026, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 19 juin 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de l'assignation.

En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Les dispositions du contrat de bail prévalent.

Monsieur [W] [A] justifie avoir signifié à Madame [Y] [B], le 1 décembre 2026, un commandement de payer visant cette clause résolutoire stipulant un délai de deux mois pour en régler les causes.

Il résulte des énonciations de l’assignation et du décompte produit les bailleurs, informations non contredites par le locataire, que les sommes dues au titre des loyers et des charges n'ont pas été réglées dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies et le contrat de bail résilié à la date du 2 février 2026.

La locataire ayant quitté le logement et l’expulsion n’étant plus sollicitée, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur l’arriéré locatif

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, le contrat de bail s’étant trouvé résilié à la date du 2 février 2026, Madame [Y] [B] est tenu des loyers et charges jusqu’à cette date.

Par ailleurs, selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Du fait de la résiliation du bail, il n’existait plus de titre d’occupation permettant au locataire de se maintenir dans les lieux. Cette occupation sans droit ni titre constitue une faute qui cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, Le bail étant résilié depuis le 2 février 2026, Madame [Y] [B] est devenue occupante sans droit ni titre à compter de cette date et il convient de la condamner à une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi.

Il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 1 novembre 2024, du commandement de payer délivré le 1 décembre 2026 et du décompte de créance actualisé, que la Monsieur [W] [A] rapporte la preuve d'une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation d'un montant de 1 701, euros, soit 1 141,00 euros après déduction du dépôt de garanti de 560,00 euros.

Madame [Y] [B], ne conteste pas la créance.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire au titre de l’arriéré locatif les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance lesquels, le cas échéant, intégreront les dépens.

Conformément à l'article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.

Il convient par conséquent de condamner Madame [Y] [B] à payer à la Monsieur [W] [A] la somme totale de 1 141,00 euros, arrêtée au 4 juin 2026, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 120,00 euros à compter du 1 décembre 2026, date du commandement et sur le surplus à compter de la présente décision.

Sur les frais de constat

Il convient de mettre à la charge de la locataire, sous réserve de justifier de la facture, la moitié des frais de constat établi par le commissaire de justice en application des dispositions de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, outre les frais de convocation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’engagement de la responsabilité contractuelle suppose la réunion de trois conditions : une faute, un préjudice et un lien de causalité dont il revient au demandeur de rapporter la preuve en application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil.

En l’espèce, Monsieur [W] [A] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard de paiement et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter sa demande de dommages et intérêts.

III. SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT

En vertu de l’article 1343-5 du code civil « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge [...] ».

En l’espèce, compte tenu de la situtation exposée par la défenderesse, de son engagement à s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée et de l’absence d’opposition du créancier, il convient d’octroyer à Madame [Y] [B] des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

Les paiements s’imputeront en priorité sur le capital.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement d'une mensualité à son terme, en tout ou partie, emportera exigibilité totale du solde des sommes dues.

IV. SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner Madame [Y] [B], partie perdante au procès, aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [W] [A] les frais exposés par cette procédure et non compris dans les dépens, c’est pourquoi Madame [Y] [B] sera condamnée à lui payer une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 150,00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS