TJ 61001, 26 août 2026, RG 26/00199

N° RG 26/00199 - N° Portalis DBZX-W-B7K-C3SF

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ALENÇON (Orne)

N° RG 26/00199 - N° Portalis DBZX-W-B7K-C3SF

LE VINGT SIX AOUT DEUX MIL VINGT SIX

PRÉSIDENT : Claire MESLIN, Juge près le Tribunal judiciaire d'Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d'Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEURS

Monsieur [Z] [J], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [H] [C], demeurant [Adresse 2] [Localité 1] [Adresse 3] [Localité 2]

Madame [U] [X], demeurant [Adresse 4]

Représentés par Me GASNIER, substituée par Me BOUGEARD, avocats au barreau d'ALENCON

DÉFENDEURS

Madame [E] [Q] épouse [L], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [Z] [L], demeurant [Adresse 5]

Non comparants ni représentés

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PROCÉDURE
Date de la saisine : 08 Avril 2026
Première audience : 19 Juin 2026

DÉBATS
Audience publique du 19 Juin 2026.

JUGEMENT
Nature : réputé contradictoire en premier ressort
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :
à :
N° RG 26/00199 - N° Portalis DBZX-W-B7K-C3SF

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 16 mars 1998, Monsieur [Z] [J] a donné à bail à Monsieur [Z] [L] et Madame [E] [Q] épouse [L] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 6] moyennant un loyer mensuel de 3 500,00 francs révisable annuellement.

Par acte authentique du 23 décembre 2024, Monsieur [Z] [J] a vendu à Monsieur [H] [C] et Madame [U] [X] la moitié en pleine propriété du bien objet de la location.

Par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2026, Monsieur [Z] [J], Monsieur [H] [C] et Madame [U] [X] ont fait signifier à Monsieur [Z] [L] et Madame [E] [Q] épouse [L] un commandement de payer pour un montant en principal de 6 141,04 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 9 janvier 2026.

Par acte de commissaire de justice du 7 avril 2026 , Monsieur [Z] [J], Monsieur [H] [C] et Madame [U] [X] ont fait assigner Monsieur [Z] [L] et Madame [E] [Q] épouse [L]devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 3] aux fins de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- à défaut prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [L] et Madame [E] [Q] épouse [L] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,
- les autoriser a faire transporter les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais et péril du locataire ,
- condamner solidairement Monsieur [Z] [L] et Madame [E] [Q] épouse [L] au paiement des sommes suivantes:
- 8 071,35 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêtée à avril 2026 inclus,
- une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant équivalent à celui du loyer et charges en cours, à savoir 650,00 jusqu’à la libération effective des lieux loués,
- 614,10 euros au titre de la clause pénale,
- 650,00 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil,
- 650,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation,
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée le 8 avril 2026 à la Préfecture de l’Orne.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 19 juin 2026.

À l’audience, Monsieur [Z] [J], Monsieur [H] [C] et Madame [U] [X], dûment représentée, maintiennent l’intégralité de leurs demandes dans les termes de l'acte introductif d'instance auquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens. Ils produisent un décompte actualisé à hauteur de 8 457,79 euros au titre des loyers impayés de janvier 2025 à juin 2026. Les bailleurs précisent que le défaut de paiement est ancien, que les locataires ont déjà eu un dossier de surendettement, retenant une faculté totale de remboursement de 1 337,00 euros, qui n’est pas respecté. Ils ajoutent que les nouveaux acquéreurs supportent eux même un prêt immobilier conséquent et ils s'opposent à tous délais de paiement.

Bien que régulièrement cités à étude, Monsieur [Z] [L] et Madame [E] [Q] épouse [L] n'ont pas comparu.

Par ailleurs, le diagnostic social et financier n’a pu être réalisé faute pour les locataires de donner suite aux sollicitations de rendez-vous.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 août 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [Z] [L] et Madame [E] [Q] épouse [L] assignés à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Orne par la voie électronique le 8 avril 2026, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 19 juin 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de l’assignation.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1°, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 16 mars 1998 antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Les dispositions du contrat de bail prévalent.

Ainsi qu’il ressort du courrier de la commission de surendettement en date du 13 janvier 2025, Monsieur [Z] [L] et Madame [E] [Q] épouse [L] bénéficient d’un plan de surendettement suivant mesures imposées par la commission entrées en application le 13 janvier 2025. Il est fait mention d’une dette locative de 3 587,51 euros avec un apurement prévu sur 58 mensualités concernant cette dette.

Il convient de rappeler que la recevabilité à la procédure de surendettement comme la mise en place d’un plan ou de mesures imposées ne suspend nullement le paiement du loyer et des charges courants.

Ainsi, si la délivrance du commandement de payer intervient après la décision de recevabilité de la commission, et à fortiori, après la mise en place du plan ou des mesures imposées, la clause résolutoire pourra être acquise en l’absence de règlement des sommes visées dans le commandement échues postérieurement à la décision de la commission.

Monsieur [Z] [J], Monsieur [H] [C] et Madame [U] [X] justifient avoir signifié à Monsieur [Z] [L] et Madame [E] [Q] épouse [L], le 27 janvier 2026, un commandement de payer la somme de 6 141,04 euros visant cette clause résolutoire et mentionnant un délai de deux mois pour s’acquitter des causes du commandement.

D’après le décompte joint au commandement, cette somme correspond aux impayés de novembre 2024 à janvier 2026.

La date précise de recevabilité des locataires à la procédure de surendettement n’est pas précisée par les parties. Toutefois, compte tenu de la date du courrier de la commission au 13 janvier 2025 confirmant le caractère définitif des mesures imposées, la décision de recevabilité est nécessairement antérieure à novembre 2024.

L’ensemble des loyers impayés visés au commandement sont donc postérieurs à cette décision de recevabilité et alors que les locataires étaient tenus du règlement des loyers courants.

Il résulte des énonciations de l’assignation et du décompte actualisé produit par Monsieur [Z] [J], Monsieur [H] [C] et Madame [U] [X], informations non contredites par les locataires, que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été intégralement réglées dans le délai imparti, le seul règlement enregistré dans le décompte actualisé qui soit postérieur à la délivrance du commandement étant un acompte de 226,73 euros encaissé le 26 mars 2026.

Dès lors, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies et le contrat de bail d’habitation résilié à la date du 28 mars 2026.

La demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire ayant prospéré, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail.

Conformément à l’article 24 VI 2° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

En outre, selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, si Monsieur [Z] [L] et Madame [E] [Q] épouse [L] bénéficient effectivement de mesures imposées, et qu’il n’est pas justifié de la caducité du plan, il n’en résulte pas moins que les impayés fondant la résiliation sont des impayés postérieurs et indépendants de la dette rééchelonnée par la commission.

De plus, il ressort du décompte actualisé que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience et il n’est pas formé de demande de suspension de la clause résolutoire.

Enfin, il sera relevé que les locataires sont en défaut de paiement depuis plusieurs années, que la dette est d’un montant très important et qu’il n’est justifié d’aucune capacité ni perspective de règlement.

Il en résulte qu’il n’y a pas lieu à délais de paiement ni à suspension de la clause résolutoire.

II. SUR L’EXPULSION

En conséquence de la résiliation du contrat de bail, l’expulsion sera prononcée.

Il sera ordonné à Monsieur [Z] [L] et Madame [E] [Q] épouse [L] ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1, L433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

III. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnité d’occupation

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, le contrat de bail s’étant trouvé résilié au 28 mars 2026, Monsieur [Z] [L] et Madame [E] [Q] épouse [L] sont tenus aux loyers et charges jusqu’à cette date.

Par ailleurs, selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Du fait de la résiliation du bail, il n’existe plus de titre d’occupation permettant au locataire de se maintenir dans les lieux. Cette occupation sans droit ni titre constitue une faute qui cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Le bail étant résilié depuis le 28 mars 2026, Monsieur [Z] [L] et Madame [E] [Q] épouse [L] sont devenus occupants sans droit ni titre à compter de cette date et il convient de les condamner à une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi (643,35 euros à la date du 1 juin 2026 selon décompte et non 650,00 euros comme indiqué par les bailleurs).

Il ressort en outre des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 16 mars 1998, du commandement de payer délivré le 27 janvier 2026 et du décompte de la créance actualisée au 16 juin 2026, que les bailleurs rapportent la preuve d’une créance d’un montant de 8 457,79 euros au titre de l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation dus entre janvier 2025 et juin 2026 arrêtés au 16 juin 2026, échéance de juin 2026 incluse.

Monsieur [Z] [L] et Madame [E] [Q] épouse [L], qui n'ont pas comparu, n'ont pas fait connaître d’éléments permettant de remettre en cause ce décompte.

Conformément aux articles 1344-1 et 1231-6 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [Z] [L] et Madame [E] [Q] épouse [L] à payer à Monsieur [Z] [J], Monsieur [H] [C] et Madame [U] [X] la somme totale de 8 457,79 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus entre janvier 2025 et juin 2026 arrêtés au 16 juin 2026, échéance de juin 2026 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6 141,04 euros à compter du 27 janvier 2026 et sur le surplus à compter de la présente décision, outre l’indemnité d’occupation à compter du 1 juillet 2026 et jusqu’à la libération des lieux.

Sur la demande de condamnation au titre de la clause pénale

Aux termes de l'article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l’immeuble.

En l'espèce, le contrat de bail contient des clauses prévoyant la mise à la charge du locataire la totalité de droit proportionnel dû à l’huissier de justice, de 10 % des sommes dues pour couvrir le bailleur tant des dommages résultant du retard de paiement que des frais, diligence et honoraires pour le recouvrement, sans préjudice de l’article 700 du code de procédure civile, et encore d’une indemnité forfaitaire par jour de retard en cas de maintien indu dans les lieux.

Ces clauses constitutives de clauses pénales, et d’ailleurs qualifiées comme telles dans le contrat de bail, sont ainsi contraires aux dispositions d’ordre public précitées, et seront réputées non écrites.

Dès lors il convient de rejeter la demande formulée en application de ces clauses contractuelles.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’engagement de la responsabilité contractuelle suppose la réunion de trois conditions : une faute, un préjudice et un lien de causalité dont il revient au demandeur de rapporter la preuve en application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil.

En l’espèce, les bailleurs ne justifient pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard de paiement et qui est réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

V. SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner in solidum Monsieur [Z] [L] et Madame [E] [Q] épouse [L], qui succombent, aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Z] [J], Monsieur [H] [C] et Madame [U] [X] les frais exposés dans cette procédure et non compris dans les dépens. C’est pourquoi Monsieur [Z] [L] et Madame [E] [Q] épouse [L] seront condamnés in solidum à leur payer une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 650,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS