TJ 61001, 26 août 2026, RG 26/00202

N° RG 26/00202 - N° Portalis DBZX-W-B7K-C3SI

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ALENÇON (Orne)

N° RG 26/00202 - N° Portalis DBZX-W-B7K-C3SI

LE VINGT SIX AOUT DEUX MIL VINGT SIX

PRÉSIDENT : Claire MESLIN, Juge près le Tribunal judiciaire d'Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d'Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

Société ORNE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Mme [V], munie d'un pouvoir écrit

DÉFENDEUR

Madame [C] [D], demeurant [Adresse 2]

Comparante

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PROCÉDURE
Date de la saisine : 26 Mars 2026
Première audience : 19 Juin 2026

DÉBATS
Audience publique du 19 Juin 2026.

JUGEMENT
Nature : contradictoire en premier ressort
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :
à :
N° RG 26/00202 - N° Portalis DBZX-W-B7K-C3SI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 novembre 2022 , l’Office Public de l'Habitat de l'Orne a donné à bail à Madame [C] [D] un logement situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 293,98 euros hors charges révisable annuellement.

Le 15 décembre 2025 , l’Office Public de l'Habitat de l'Orne a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’Orne de la situation d’impayé de Madame [C] [D].

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2025, l’Office Public de l'Habitat de l'Orne a fait signifier à Madame [C] [D] un commandement de payer pour un montant en principal de 1 763,04 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges impayés du local d’habitation arrêtés à la date du 15 décembre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2026, l’Office Public de l'Habitat de l'Orne a fait assigner Madame [C] [D] devant le juge des contentieux de la protection d’Alençon aux fins de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire au 20 février 2026,
- ordonner l’expulsion de Madame [C] [D] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,
- autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais de la locataire,
- condamner Madame [C] [D] au paiement des sommes suivantes:
2 077,00 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêtée au 23 mars 2026,une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant équivalent à celui du loyer et charges en cours, jusqu’à la libération effective des lieux loués,500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de la dénonciation de l’assignation à la préfecture,
L’assignation a été dénoncée le 27 mars 2026 à la Préfecture de l’Orne.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 26/00202.

Par ailleurs, l’Office Public de l'Habitat de l'Orne a également donné à bail à Madame [C] [D] un garage situé [Adresse 3] par contrat du 7 février 2023, pour un loyer mensuel de 28,24 euros révisable annuellement.

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2025, l’Office Public de l'Habitat de l'Orne a fait signifier à Madame [C] [D] un commandement de payer pour un montant en principal de 98,13 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges impayés du garage arrêtés à la date du 15 décembre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2026, l’Office Public de l'Habitat de l'Orne a fait assigner Madame [C] [D] devant le juge des contentieux de la protection d’Alençon aux fins de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de Madame [C] [D] ainsi que tous les occupants de son chef des lieux loués,
- autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais du locataire,
- condamner Madame [C] [D] au paiement des sommes suivantes:
102,07 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêtée au 15 décembre 2025,une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant équivalent à celui du loyer et charges en cours, jusqu’à la libération effective des lieux loués,500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer,
L’affaire a été enregistrée sous le numéro 26/00203.

Les deux affaires ont été appelées pour la première fois et retenues le 19 juin 2026.

En application de l’article 367 du Code de procédure civile et pour une bonne administration de la justice, les affaires 26/00202 et 26/00203 ont été jointes à l’audience sous le numéro 26/00202.

À l’audience, l’Office Public de l'Habitat de l'Orne, dûment représenté, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de ses actes introductifs d’instance aux termes desquels il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens. Il actualise ses créances à la somme de 2 396,52 euros pour le logement et 109,63 pour le garage. L’Office Public de l'Habitat de l'Orne ne s'oppose pas à des délais de paiement suspensifs.

En défense, Madame [C] [D], comparant en personne, ne conteste pas le principe et le montant des dettes et sollicite des délais de paiement à hauteur de 50,00 euros par mois en plus des loyers courants.
Elle indique qu’elle a vécu une séparation compliquée il y a trois ans, qu’elle vit seule et perçoit 840,00 euros mensuel de pôle emploi outre 365,00 euros de pension de réversion. Elle est également endettée envers sa fille à qui elle reverse 50,00 euros par mois. Elle monte actuellement un dossier de surendettement car elle supporte également une dette locative de 7000,00 euros constituée par son ex-époux.

À l’issue des débats, les affaires ont été mises en délibéré au 26 août 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application de l’article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les dispositions du titre I relatif aux rapports entre bailleurs et locataires (Articles 1 à 25-2) s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, mais également aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

I. SUR LA RÉSILIATION DES BAUX

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation en résiliation du bail d’habitation a été notifiée à la préfecture des Deux Sèvres par la voie électronique le 27 mars 2026, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 19 juin 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de l’assignation.

Par ailleurs, l’Office Public de l'Habitat de l'Orne justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la situation d’impayé de Madame [C] [D] le 15 décembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition des clauses résolutoires

En application de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L’article 1225 du même code dispose que la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1°, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail d’habitation conclu entre les parties le 14 novembre 2022 antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Les dispositions du contrat de bail prévalent.

L’Office Public de l'Habitat de l'Orne justifie avoir signifié à Madame [C] [D], le 19 décembre 2025, un commandement de payer la somme de 1 763,04 euros visant cette clause résolutoire mentionnant le délai de deux mois pour s’acquitter des causes du commandement.

Il résulte des énonciations de l’assignation et du décompte produit par l’Office Public de l'Habitat de l'Orne, informations non contredites par la locataire, que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies et le contrat de bail d’habitation résilié à la date du 20 février 2026.

Par ailleurs, le contrat de location du garage du 7 février 2023, accessoire du bail d’habitation, contient également une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 décembre 2025, pour la somme en principal de 98,13 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient également réunies à la date du 20 février 2026.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Du fait de la résiliation du bail, il n’existe plus de titre d’occupation permettant au locataire de se maintenir dans les lieux. Cette occupation sans droit ni titre constitue une faute qui cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des contrats de bail, des commandements de payer délivrés et des décomptes de créance actualisés que l’Office Public de l'Habitat de l'Orne rapporte la preuve d’une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant d’un montant total de 2 506,15 euros arrêtée au 18 juin 2026 échéances de juin 2026 non incluses, correspondant à :
- 2 396,52 euros au titre du local d’habitation,
- 109,63 euros au titre du garage.

Madame [C] [D] ne conteste pas la dette et n'a pas fait connaître d’éléments permettant de remettre en cause ces décomptes.

Il convient par conséquent de condamner Madame [C] [D] à payer à l’Office Public de l'Habitat de l'Orne la somme totale de 2 506,15 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés du local d’habitation et du garage arrêtés 18 juin 2026 échéances de juin 2026 non incluses.

Les indemnités dues en cas de résiliation des baux seront fixées à une somme égale aux montants des loyers augmentés des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis (389,52 euros au titre du local d’habitation en loyer et provisions sur charges à la date du 31 mai 2026 et 33,03 euros au titre du garage en loyer et provision sur charge à la même date), sommes qui seront révisées annuellement comme l’auraient été les loyers si les baux avaient perduré.

III. SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [C] [D] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée afin de pouvoir se maintenir dans les lieux.

Il ressort des éléments communiqués que Madame [C] [D] a repris le paiement du loyer et des charges. Par ailleurs, elle justifie de sa situation personnelle et financière et est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités.

En outre, l’Office Public de l'Habitat de l'Orne n'est pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [C] [D] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail d’habitation, et du bail du garage constituant l’accessoire du logement et auquel les dispositions de la loi de 1989 s’appliquent, pendant cette période.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, les clauses résolutoires seront, à l’issue de ce plan, réputées n’avoir pas joué, et l’exécution des contrats de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Dans ce cas, l’indemnité d’occupation sera due.

L’expulsion sera autorisée.

Il sera ordonné à Madame [C] [D] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

IV. SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner Madame [C] [D], qui succombe, aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût des commandements de payer et de la notification de l'assignation à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de Office Public de l'Habitat de l'Orne ses frais irrépétibles et de rejeter la demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS