TJ 75056, 26 août 2026, RG 26/03112

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 26/03112 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCDFR

N° MINUTE : 5/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 août 2026

DEMANDERESSE
ELOGIE-SIEMP [Adresse 1], représentée par le cabinet de Maître Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #P0208

DÉFENDEUR
Monsieur [I] [X], demeurant [Adresse 3], comparant en personne, assisté par son curateur, L’ATFPO PARIS EST , [Adresse 4]

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 12 juin 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 26 août 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 26 août 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/03112 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCDFR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 mars 2018 à effet au 05 avril 2018, la société ELOGIE-SIEMP a donné à bail à M. [I] [X] et à Mme [B] [X] un logement de deux pièces situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 490,66 euros, outre une provision sur charges.

Suivant ordonnance de protection rendue au profit de Mme [B] [S] épouse [X] le 06 décembre 2024 par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Paris, celle-ci a été autorisée à dissimuler son adresse et a " renoncé au domicile conjugal ". A sa demande, elle a été désolidarisée du bail.

A raison d'impayés locatifs, la société ELOGIE-SIEMP a fait signifier à M. [I] [X] par commissaire de justice un commandement de payer la somme de 8 459,14 euros en principal correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 10 octobre 2025.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 septembre 2025, la société ELOGIE-SIEMP a saisi la Caisse d'allocations familiales de Paris et, par notification du 13 octobre 2025, a informé la CCAPEX de la situation de M. [I] [X].

Par acte de commissaire de justice signifié le 09 mars 2025, la société ELOGIE-SIEMP a fait assigner M. [I] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, avec dénonciation au curateur de celui-ci, l'ATFPO, le 23 avril 2026, aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner l'expulsion du défendeur et celle de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- ordonner, à défaut d'enlèvement volontaire, la séquestration des meubles et objets mobiliers en garde-meuble aux frais, risques et périls du défendeur ou dire que le sort des meubles sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- le condamner à lui payer à titre de provision la somme de
11 399,75 euros au titre des loyers et charges et indemnité d'occupation impayés, échéance de décembre 2025 incluse ;
- le condamner à lui payer à titre de provision une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 01 janvier 2026 et jusqu'au départ effectif des lieux ;
- le condamner au paiement d'une somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant les frais de commandement de payer.

L'assignation a été dénoncée le 11 mars 2026 à la préfecture de Paris.

Aucune fiche de diagnostic social et financier n'est parvenue au greffe avant l'audience.

L'affaire a été appelée à l'audience du 12 juin 2026 et retenue. La société ELOGIE-SIEMP représentée par son conseil soutient ses demandes telles qu'exposées dans son assignation et actualise sa créance à la somme de 12 719,84 euros, échéance de mai 2026 incluse.

Elle ne se prononce pas en faveur d'une suspension des effets de la clause résolutoire, ni de délais de paiement.

De son côté, M. [I] [X] assisté de sa curatrice, l'ATFPO, sollicite des délais de paiement concernant la dette locative qu'il propose de régler en 36 mois. Il demande de voir prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire. Il précise que le loyer courant est réglé depuis l'échéance d'avril 2026 et que le règlement de l'échéance de mai 2026 de 670,03 euros, réglée le 10 juin 2026 n'a pas encore été pris en considération dans le décompte produit par la bailleresse. Il ajoute qu'il est âgé de 72 ans et souffre de troubles cognitifs qui ont justifié le prononcé d'une mesure de protection s'agissant d'une curatelle renforcée prononcée par jugement du 19 décembre 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en qualité de juge des tutelles. Il est retraité et perçoit une pension de retraite mensuelle de 1 330 euros. Un dossier auprès du FSL de Paris a été déposé le 01 juin 2026.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 août 2026 et mise à disposition des parties au greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend, et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l'article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, la société ELOGIE-SIEMP justifie avoir saisi la CAF et la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation et avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département, dénoncée à la curatrice, plus de six semaines avant l'audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu'un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l'espèce, le bail conclu le 30 mars 2018 à effet au 05 avril 2018 contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement d'avoir à payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 8 459,14 euros, hors coût de l'acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, lui a été signifié le 10 octobre 2025.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré au locataire.

Or, il ressort du décompte produit par la société ELOGIE-SIEMP que la dette n'a pas été régularisée dans le délai imparti.

A l'audience, le défendeur ne conteste ni le principe, ni le montant de la créance à cette date. Il n'élève aucune contestation et ne fait état d'aucun règlement libératoire dans le délai requis.

La société ELOGIE-SIEMP est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 décembre 2025 à minuit.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le défendeur, assisté de sa curatrice, sollicite des délais de paiements.

La bailleresse maintient ses demandes.

M. [I] [X] justifie avoir repris le paiement des loyers courants.

Il demande à bénéficier de délais de paiement permettant de régler la dette locative par échéances mensuelles pendant 36 mois, en plus du loyer courant, et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il fait état de ses capacités financières à régler la dette tout en continuant de payer le loyer, d'autant qu'un dossier a été déposé auprès du Fonds de Solidarité pour le Logement.

Au vu du décompte produit par la bailleresse et des éléments financiers versés aux débats par M. [I] [X], il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période de 36 mois afin de lui permettre de régler la dette locative en sus du loyer courant, avec une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement.

Ceci signifie que si les échéances sont payées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la société ELOGIE-SIEMP pourra faire procéder à l'expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et M. [I] [X] sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation dans les termes du dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d'entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d'une part la question du lieu d'entrepôt ne naît qu'au moment de l'ex-pulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d'entrepôt.

La demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande provisionnelle en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation provisionnelle, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, dans le cas où le bail est résilié de plein droit, en conséquence du non-respect de l'échéancier, M. [I] [X] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi.

Sur la demande provisionnelle en paiement au titre de la dette locative

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du décompte produit par la société ELOGIE-SIEMP que M. [I] [X] est redevable de la somme de 12 719,84 euros selon décompte au 01 juin 2026, échéance de mai 2026 incluse, au titre des loyers et charges impayées.

En conséquence, M. [I] [X] sera condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 12 719,84 euros.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient d'en différer l'exigibilité en autorisant le défendeur à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera la charge des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il ne paraît pas inéquitable, au regard des difficultés économiques du défendeur, de laisser à la charge de la société ELOGIE-SIEMP les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. Elle sera donc déboutée de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile et par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé.

PAR CES MOTIFS