TJ 75056, 26 août 2026, RG 26/03715

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

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Copie exécutoire délivrée
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 26/03715 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCDLD

N° MINUTE : 2/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 août 2026

DEMANDERESSE
Madame [O] [K], demeurant [Adresse 1], représentée par le cabinet de Maître Ali SAIDJI, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #J0076

DÉFENDEUR
Monsieur [T] [H], demeurant [Adresse 3], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 12 juin 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 26 août 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 26 août 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/03715 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCDLD

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 novembre 2018, Mme [O] [K] a consenti un bail d'habitation à M. [T] [H] portant sur un logement meublé situé [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 460 euros, outre une provision mensuelle sur les charges locatives récupérables de 35 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 818,15 euros au titre de l'arriéré locatif, dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [H] par voie électronique le 20 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 23 mars 2026, Mme [O] [K] a fait assigner M. [T] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :
- constater la résiliation de plein droit du bail par l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 19 mai 2025 et déclarer que M. [T] [H] est occupant sans droit ni titre ;
- rejeter tous délais de paiements et pour quitter les lieux et toute demande tendant à voir écarter l'exécution provisoire de droit ;
- ordonner l'expulsion de M. [T] [H] dans les quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir et sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai et dire qu'à défaut d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [O] [K] pourra dans le délai de deux mois de la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef y compris avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- le condamner à lui payer par provision 8 727,20 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation impayés dus au 05 décembre 2025 avec les intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2025 sur la somme de 3 974,05 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, sauf à parfaire au jour de l'audience ;
- le condamner à lui payer par provision une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant indexable comme lui et les provisions de charges et [S] à compter du terme du bail jusqu'à libération des lieux et remise des clés, et débarrassage de tous meubles et effets personnels ;
- le condamner à lui payer 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, et de la notification à la préfecture.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 24 mars 2026. Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 12 juin 2026. Mme [O] [K], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif. Elle précise que le locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant et n'a plus réglé le loyer dû à partir du mois de septembre 2024. Elle s'oppose à l'octroi de tous délais et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

De son côté, M. [T] [H] ne conteste pas le montant de la dette. Il indique qu'il a trouvé un nouveau logement en colocation et qu'il compte quitter l'appartement loué à Mme [O] [K], sous quinzaine. Il ajoute qu'il sollicite le bénéfice de délais de paiement pour apurer sa dette sur 24 mois. Il indique qu'il perçoit un revenu mensuel de 2 500 euros.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 août 2026 et mise à disposition des parties au greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend, et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. peut également, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Mme [O] [K] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Elle justifie en outre avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire et l'expulsion

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié au locataire le 19 mars 2025 pour la somme en principal de
3 818,15 euros, hors coût de l'acte.

Il y a lieu dès lors d'appliquer le délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire contractuelle que par le commandement de payer.

Or, d'après l'historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n'ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, aucun versement n'ayant été effectué par le locataire pendant cette période.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 mai 2025 à minuit.

Elle sollicite que soit ordonné au défendeur de quitter les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce même délai.

Toutefois, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [T] [H] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, la bailleresse obtenant par ailleurs le paiement d'une indemnité d'occupation.

Mme [O] [K] demande qu'à défaut de libération volontaire des lieux dans le délai de quinze jours, elle puisse, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion.

Ainsi, il y a lieu d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, conformément à la demande de la bailleresse, pour le cas les lieux ne seraient pas libérés spontanément dans le délai de quinze jours, de l'autoriser à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et hors trêve hivernale.

Enfin, le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, le " débarrassage " des lieux loués invoqué par la bailleresse s'y rapportant.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M. [T] [H] sollicite un délai de 24 mois pour s'acquitter de la dette. Il ne demande pas à voir suspendus les effets de la clause résolutoire.

La bailleresse s'en rapporte à la décision à intervenir.

M. [T] [H] ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant. Il ne conteste pas le décompte produit par la bailleresse dont il ressort qu'il n'a payé aucun loyer depuis l'échéance de septembre 2024, soit deux années. Il n'apporte aucun élément sur sa situation financière et personnelle corroborant sa déclaration selon laquelle il percevrait un revenu mensuel de 2 500 euros et qu'il serait donc en mesure de régler la dette dans le délai de 24 mois. De plus, il ne fait part d'aucune difficulté personnelle, familiale ou de santé qui expliquerait des difficultés financières et l'absence de paiement des loyers sur une longue période.

Dès lors, aucun élément ne permet de s'assurer qu'il est désormais en situation de régler sa dette locative.

Il convient, en conséquence, de débouter M. [T] [H] de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande en paiement à titre de provision de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l'article 1104 du même code.

En application des dispositions de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, M. [T] [H] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil puis au versement d'une indemnité d'occupation.

Mme [O] [K] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 05 décembre 2025, M. [T] [H] restait lui devoir la somme de 8 727,20 euros au titre des loyers, charges, [S], et indemnités d'occupation échus impayés, terme de décembre 2025 inclus

M. [T] [H] ne remet pas en cause le montant de la dette et ne justifie d'aucun paiement libératoire.

Il sera donc condamné à payer cette somme de 8 727,20 euros à la bailleresse avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 mars 2025 sur la somme de 3 818,15 euros et à compter de l'assignation du 23 mars 2026 sur le surplus.

M. [T] [H] sera par ailleurs condamné à payer à Mme [O] [K] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé dans les mêmes conditions que si le bail avait continué d'être en cours, augmenté des charges et [S], à compter de l'échéance de janvier 2026 et jusqu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

M. [T] [H], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais de commandement de payer, de l'assignation et de notification à la préfecture.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l'espèce il y a lieu de condamner M. [T] [H] au paiement de la somme de 1 000 euros en application de ces dispositions.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS