TJ 75056, 26 août 2026, RG 25/08511

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08511 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA35V

N° MINUTE : 6/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 août 2026

DEMANDERESSE
ELOGIE [K], [Adresse 1], représentée par le cabinet de Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #A0220

DÉFENDEURS
Monsieur [R] [P], demeurant [Adresse 3], comparant, assisté par le cabinet de Me Marie-caroline HUBERT, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], vestiaire : #E0346
Madame [C] [I], demeurant [Adresse 3], représentée par le cabinet de Me Marie-caroline HUBERT, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], vestiaire : #E0346

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 12 juin 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 26 août 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 26 août 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/08511 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA35V

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé du 11 juin 2014, la société ELOGIE-[K] a donné à bail à M. [R] [P] un logement de deux pièces situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 282,22 euros, outre une provision sur charges.

M. [R] [P] et Mme [C] [I] se sont pacsés le 19 octobre 2012 et sont dès lors tenus solidairement dans les termes du contrat de bail.

A raison d'impayés locatifs, la société ELOGIE-[K] leur a fait signifier par commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3 772,13 euros en principal correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 03 juin 2025.

Par notification électronique du 04 juin 2025, la société ELOGIE-[K] a saisi la CCAPEX de la situation des locataires.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 10 septembre 2025, la société ELOGIE-[K] a fait assigner M. [R] [P] et Mme [C] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner l'expulsion des défendeurs et celle de tout occupant de leur chef, et, au besoin, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- dire que le sort des meubles sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- les condamner solidairement à lui payer à titre de provision la somme de 4 360,32euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
- les condamner solidairement à lui payer à titre de provision une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été du si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu'au départ effectif des lieux à due concurrence;
- les condamner solidairement au paiement d'une somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant les frais de commandement de payer.

L'assignation a été dénoncée le 11 septembre 2025 à la préfecture de [Localité 1]. Aucune fiche de diagnostic social et financier n'est parvenue au greffe avant l'audience.

A l'audience du 06 janvier 2026, l'affaire a été renvoyée afin de permettre aux parties de se mettre en état et notamment aux défendeurs, d'être assistés d'un avocat.

L'affaire a été appelée à l'audience du 12 juin 2026 et retenue. La société ELOGIE-[K] représentée par son conseil soutient ses demandes telles qu'exposées dans son assignation et actualise sa créance à la somme de 4 310, 99 euros, échéance de mai 2026 incluse, celle-ci ayant diminué. Elle précise qu'il y a eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989. Elle accepte que les effets de la clause résolutoire soient suspendus et que les défendeurs bénéficient de délais de paiement, avec une déchéance du terme en cas de défaillance.

De leur côté, M. [R] [P] et Mme [C] [I], représentés par leur conseil, sollicitent des délais de paiement concernant la dette locative et la suspension des effets de la clause résolutoire. Ils précisent que les difficultés financières qu'ils ont connues viennent de ce que Mme [C] [I] suit une formation non rémunérée et que M. [R] [P] ne travaille pas du fait de son invalidité. Il perçoit toutefois des indemnités journalières. Ils ajoutent qu'ils ont réglé la somme de 378,24 euros le 10 juin 2026 et la CAF a effectué un virement le 11 juin 2026, ces sommes n'apparaissent pas encore sur le décompte de la bailleresse du 12 août 2026. Ils précisent qu'ils ont déposé une demande auprès du Fonds de Solidarité pour le Logement afin d'être aidés pour apurer la dette.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 août 2026 et mise à disposition des parties au greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend, et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l'article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, la société ELOGIE-[K] justifie avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation et avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu'un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l'espèce, le bail conclu le 11 juin 2014 contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement d'avoir à payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 3 772,13 euros, hors coût de l'acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié aux locataires le 03 juin 2025.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré aux défendeurs.

Or, il ressort du décompte produit par la société ELOGIE-[K] que la dette n'a pas été régularisée dans le délai imparti.

A l'audience, les défendeurs ne contestent ni le principe, ni le montant de la créance à cette date. Ils n'élèvent aucune contestation et ne font état d'aucun règlement libératoire dans le délai requis.

La société ELOGIE-[K] est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 03 août 2025 à minuit.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, la société ELOGIE-[K] et les défendeurs s'accordent sur des délais de paiement permettant de régler la dette locative par échéances de 10 euros par mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, avec une clause de déchéance du terme, la 36ème mensualité incluant le solde dû, les frais et les intérêts, et la suspension des effets de la clause résolutoire. Les défendeurs font état de leurs capacités financières à régler la dette tout en continuant de payer le loyer, étant précisé que le Fonds de Solidarité pour le Logement a été saisi et que l'étude du dossier des défendeurs est en cours.

En outre, conformément à l'accord intervenu en ce sens, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la société ELOGIE-[K] pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et M. [R] [P] et Mme [C] [I] seront tenus solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation dans les termes du dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande provisionnelle en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation provisionnelle, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, dans le cas où le bail serait résilié de plein droit, en conséquence du non-respect de l'échéancier, M. [R] [P] et Mme [C] [I] seront condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi.

Sur la demande provisionnelle en paiement au titre de la dette locative

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du décompte produit par la société ELOGIE-[K] que M. [R] [P] et Mme [C] [I] sont redevables de la somme de 4 310,99 euros selon décompte au 05 juin 2026, échéance de mai 2026 incluse au titre des loyers, charges impayées.

En conséquence, M. [R] [P] et Mme [C] [I] seront condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 4 310,99 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 03 juin 2025 sur la somme de 3 772,13 euros, à compter de l'assignation du 10 septembre 2025 sur la somme de 4 360,32 et à compter de la présente ordonnance sur la somme de
4 310,90 euros.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant les défendeurs à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum la charge des dépens.

Il ne paraît pas inéquitable, au regard des difficultés économiques des défendeurs, de laisser à la charge de la société ELOGIE-[K] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. Elle sera donc déboutée de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile et par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé.

PAR CES MOTIFS