TJ 75056, 26 août 2026, RG 26/02382

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

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Copie exécutoire délivrée
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 26/02382 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCB6W

N° MINUTE : 1/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 août 2026

DEMANDERESSE
S.A.S. COLIVING SOLUTIONS, [Adresse 1], représentée par le cabinet de Me Dominique FONTANA, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #K0139

DÉFENDEUR
Monsieur [H] [F], demeurant [Adresse 3], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 12 juin 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 26 août 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 26 août 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/02382 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCB6W

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé des 29 et 30 septembre 2024 à effet au 04 octobre 2024, la société COLIVING SOLUTIONS qui assure l'exploitation de logements résidentiels appartenant à la société HOMYA soumis au régime des baux meublés de la loi du 6 juillet 1898, a consenti un bail d'habitation à M. [H] [F] sur des locaux situés dans la [Adresse 4] située [Adresse 5] (bâtiment 01, 3ème étage, lot S022) moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1 481,04 euros et d'une provision pour charges de 209 euros.

Par acte de commissaire de justice du 02 octobre 2025, la demanderesse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 380,08 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 23 septembre 2025 dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [F] le 30 octobre 2025.

Par assignation du 25 février 2026, la société COLIVING SOLUTIONS a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour :
-constater l'acquisition de la clause résolutoire, faute de paiement des causes du commandement du 02 octobre 2025 dans le délai de six semaines,
-dire que faute pour M. [H] [F] de libérer les lieux dans les huit jours de la décision à intervenir, il pourra être procédé à son expulsion des lieux loués ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 2] Publique si besoin est,
-ordonner le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meubles qu'il plaira au propriétaire de désigner, aux frais, risques et périls de la partie expulsée, et ce, en garantie des indemnités d'occupation et réparations locatives qui pourraient être dues,
-le condamner par provision à lui payer la somme de 8 536,40 euros au titre de l'arriéré locatif, échéance de février 2026 incluse, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement du 2 octobre 2025, pour la partie le concernant et de l'assignation pour le surplus,
-le condamner par provision à lui payer à compter du 1er mars 2026, une indemnité mensuelle d'occupation pour les locaux à usage d'habitation, égale au double du loyer contractuel, qui aurait été exigible si le bail avait été poursuivi outre charges, taxes et accessoires, qui sera due jusqu'a complète libération des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion effective,
-le condamner à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-le condamner en tous les dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 2 octobre 2025, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 26 février 2026, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 12 juin 2026, la société COLIVING SOLUTIONS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et précise que la dette locative, actualisée au 30 juin 2026, terme de ce mois inclus, a diminué et s'élève désormais à 5 122,86 euros. Elle considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et indique que M. [H] [F] a procédé à des règlements importants. Elle déclare, par ailleurs, s'en rapporter à la décision pour l'octroi de délais et la suspension de la clause résolutoire.

De son côté, M. [H] [F] indique avoir réglé partiellement la dette locative et que celle-ci a pour origine des problèmes familiaux. Il souhaite pouvoir se maintenir dans les lieux et demande un échéancier de paiements sur 24 mois. Il précise qu'il perçoit un salaire net moyen entre 4 500 et 5 000 euros et travaille en CDI en tant qu'ingénieur depuis deux ans.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 août 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend, et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société COLIVING SOLUTIONS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Elle justifie également avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus et pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, six semaines après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 02 octobre 2025.

Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3 380,08 euros n'a pas été réglée par le locataire dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La demanderesse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 novembre 2025 à minuit.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le locataire sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en proposant de régler la dette locative par échéances mensuelles sur 24 mois, en plus du loyer courant. Etant ingénieur en CDI et percevant un salaire mensuel entre 4 500 et 5 000 euros, il justifie d'une situation personnelle et financière lui permettant de régler la dette locative en plusieurs mensualités.

Il a en outre repris le paiement intégral du loyer courant et la demanderesse ne s'oppose pas aux délais sollicités.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à M. [H] [F], selon les modalités détaillées au dispositif ci-après.

En outre, conformément à la demande en ce sens, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette payée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la société COLIVING SOLUTIONS pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et le locataire sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle dans les termes du dispositif.

Par ailleurs, la société COLIVING SOLUTIONS ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d'entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d'une part la question du lieu d'entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d'entrepôt.

La demande à ce titre sera également rejetée.

Sur la demande en paiement d'une provision au titre de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause a autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, dans le cas où le bail serait résilié de plein droit en conséquence du non-respect de l'échéancier, le locataire sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi.

Le préjudice de la bailleresse n'étant pas supérieur à la perte du montant du loyer, il n'y a pas lieu de majorer le montant de l'indemnité d'occupation de 50% s'agissant du loyer.

En conséquence, elle sera déboutée de ce chef.

Sur la demande en paiement d'une provision au titre de la dette locative

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 Jullet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la société COLIVING SOLUTIONS verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 30 juin 2026, terme de ce mois inclus, M. [H] [F] devait la somme de 5 122,86 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à cette date.

M. [H] [F] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 02 octobre 2025 sur la somme de 3 380,08 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [H] [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées au dispositif ci-après.

Sur les demandes accessoires

M. [H] [F], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1 200 euros à la demande de la société COLIVING SOLUTIONS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS