TJ 75056, 26 août 2026, RG 26/01993

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

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Copie exécutoire délivrée
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 26/01993 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCFXJ

N° MINUTE : 7/2026

JUGEMENT
rendu le 26 août 2026

DEMANDERESSE
ONLE - FAC HABITAT, [Adresse 1], représentée par le cabinet de Me Aurélie FAURE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #E1190

DÉFENDEUR
Monsieur [U] [D], demeurant [Adresse 3], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 12 juin 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 26 août 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 26 août 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/01993 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCFXJ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 mai 2025 à effet au 30 mai 2025 l'association Office National pour le Logement Etudiant FAC HABITAT (ONLE FAC [Etablissement 1]) a consenti un bail d'habitation à M. [U] [D] sur des locaux situés [Adresse 4] (bâtiment 1, 4ème étage, logement 423) moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 754,41 euros, outre 10 euros pour l'internet.

Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4 709,46 euros au titre de l'arriéré locatif au 08 décembre 2025, dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [D] le 22 décembre 2025.

Par assignation du 13 mars 2026, l'association ONLE FAC HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour :

à titre principal, constater la résiliation du bail, les causes du commandement de payer n'ayant pas été acquittées dans les délais légaux,

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour manquement aux obligations contractuelles,

en tout état de cause :
-ordonner l'expulsion de M. [U] [D], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique,
-le condamner au paiement de la somme de 7 076,49 euros, outre les loyers et charges ou indemnités d'occupation dues au jour de l'audience, outre intérêts au taux légal,
-le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux,
-le condamner au paiement de la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens et aux frais de l'exécution à venir.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 25 mars 2026, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L'affaire, appelée à l'audience du 12 juin 2026, a été retenue.

L'association ONLE FAC HABITAT, représentée par son conseil, précise que le studio loué est situé dans une résidence étudiante, soumise à la loi du 06 juillet 1989. Elle maintient l'intégralité de ses demandes et indique que la dette, actualisée au 1er juin 2026, terme du mois de mai 2026 inclus, a augmenté et s'élève désormais à 9 443,52 euros. Elle ajoute qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, et qu'elle reste sans nouvelles du locataire. Elle ne forme aucune demande de délais ou de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [U] [D] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 août 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il 'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L'association ONLE FAC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Elle justifie également avoir notifié l'assignation au représentant de l'Etat dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, ce délai légal d'acquisition de la clause résolutoire et d'apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d'acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d'appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.
En l'espèce, le contrat conclu le 23 mai 2025 contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 18 décembre 2025. Au regard du délai de deux mois prévu tant contractuellement que par le commandement de payer, il en sera fait application.

Or, d'après l'historique des versements, la somme de 4 709,46 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le locataire, pourtant informé de l'enjeu de la présente procédure, ne comparaît pas.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 février 2026 à minuit.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la bailleresse à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Il est rappelé que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux et hors trêve hivernale.

Enfin, il sera jugé que le sort du mobilier garnissant le logement sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, M. [U] [D] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du contrat de bail jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Par ailleurs, conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la bailleresse verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 1er juin 2026, terme du mois de mai 2026 inclus, M. [U] [D] devait la somme de 9 443,52 euros, au titre des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation échues à cette date.

M. [U] [D], non comparant, n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ni ne fait la preuve de paiements libératoires.

Il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 décembre 2025 sur la somme de 4 709,46 euros, à compter de l'assignation du 13 mars 2026 sur la somme de 7 076,49 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [U] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l'espèce, l''équité commande de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de l'association ONLE FAC HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS