TJ 75056, 26 août 2026, RG 26/02205

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 26/02205 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCAGD

N° MINUTE : 9/2026

JUGEMENT
rendu le 26 août 2026

DEMANDERESSE
[Adresse 1], représentée par le cabinet de Me Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #B0744

DÉFENDERESSE
Madame [E] [F], demeurant [Adresse 3], comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 12 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé le 26 août 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 26 août 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/02205 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCAGD

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat du 10 mars 2025, la société SEQENS a consenti un bail d'habitation à Mme [E] [F] sur des locaux (appartement de trois pièces et cave) situés [Adresse 4], moyennant à la date de prise d'effet du contrat le paiement d'un loyer mensuel de 756,44 euros et un loyer annexe de 14,52 euros, hors provisions sur les charges locatives récupérables.

Par acte de commissaire de justice du 21 août 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 938,48 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La caisse d'allocations familiales de [Localité 1] a été informée de la situation de Mme [E] [F], le 19 août 2025.

Par acte de commissaire de justice du 18 février 2026, la société SEQENS a fait assigner Mme [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater à titre principal la résiliation de plein droit du bail par l'acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail, ordonner l'expulsion de Mme [E] [F] et de tous occupants de son chef avec toutes conséquences de droit outre le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant le logement, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 3 146,12 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, majoré des taxes et charges, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération complète et effective des lieux, en ce compris la remise des clés,
- 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 20 février 2026. Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l'audience et lecture en a été donnée.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 12 juin 2026.

La société SEQENS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 5352,02 euros, soit 5 220,18 euros hors frais, arrêté au 02 juin 2026, terme de mai 2026 inclus. Elle précise que le paiement du loyer courant a repris mais que le dernier règlement n'apparaît pas encore sur le relevé produit aux débats. Elle déclare, par ailleurs, qu'elle accepte le plan d'apurement de la dette proposé par la locataire, et qu’elle est d’accord avec la suspension des effets de la clause résolutoire.

De son côté, Mme [E] [F] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle explique qu'elle a dû faire face à des problèmes de santé entre avril et septembre 2025 entraînant des difficultés de paiement et indique avoir repris le paiement du loyer courant. Elle ajoute avoir également payé la somme de 1 500 euros le 08 juin 2026. Elle demande des délais de paiement en proposant de s'acquitter de la dette par des versements mensuels consécutifs de 100 euros sur 36 mois, en plus du loyer courant. Elle précise qu'elle perçoit un salaire mensuel de 2 400 euros et a un enfant à charge.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 août 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société SEQENS justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail du 10 mars 2025 contient une clause résolutoire (article 19) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de six semaines visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié à la locataire le 21 août 2025, pour la somme en principal de 1 938,48 euros, hors coût de l'acte.

Or, d'après l'historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n'ont pas été intégralement réglées dans le délai requis suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 02 octobre 2025.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par la bailleresse ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort du décompte et des débats que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite.

Compte tenu de la volonté de la locataire de s'acquitter de la dette, de sa capacité financière à y faire face, et de l'acceptation de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail à la bonne exécution du plan d'apurement précisé ci-après.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et hors trêve hivernale. La locataire sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation dans les termes du dispositif.

Par ailleurs, la bailleresse ne justifie pas du fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles de la locataire en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du transport et du lieu d'entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d'une part la question du transport et du lieu d'entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un transporteur et le lieu d'entrepôt.

Ainsi la bailleresse sera déboutée de ce chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l'article 1104 du même code.

En application des dispositions de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la société SEQENS verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 02 juin 2026, la locataire reste lui devoir la somme 5 220,18 euros hors frais de contentieux, terme de mai 2026 inclus, au titre des loyers et charges échus impayés. Mme [E] [F] reconnaît le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 août 2025 sur la somme de 1938,48 euros, à compter de l'assignation du 18 février 2026 sur la somme de 3146,12 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant la défenderesse à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les demandes accessoires

Mme [E] [F], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l'espèce, compte tenu de sa situation économique, l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La société SEQENS sera donc déboutée de cette demande.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS