TJ 75056, 26 août 2026, RG 25/09990

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Lucien MAKOSSO, Madame [N] [J]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Alexandra BOISSET

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/09990 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBGRX

N° MINUTE : 6 JCP

JUGEMENT
rendu le mercredi 26 août 2026

DEMANDEUR
Monsieur [E] [O]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Lucien MAKOSSO, avocat au barreau du VAL DE MARNE

DÉFENDEURS
Madame [N] [J]
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

Monsieur [U] [A]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS, toque : D368
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro N-75056-2025-26195 du 21/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 août 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière
Décision du 26 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/09990 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBGRX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 juin 2022 à effet du 1er juillet 2022, M. [E] [O] a consenti un bail d'habitation à M. [U] [A] et Mme [N] [J] pour une durée de trois ans sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 750 euros et d'une provision pour charges de 130 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un congé pour vendre à effet du 30 juin 2025 à 24h00.

Par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2025, M. [E] [O] a assigné M. [U] [A] et Mme [N] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
Validation du congé pour vente,Prononcer la résiliation du bail au 30 juin 2025 à minuit,Ordonner l'expulsion de M. [U] [A] et Mme [N] [J] ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin, Supprimer le délai de deux mois prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,Condamner solidairement M. [U] [A] et Mme [N] [J] à lui payer la somme de 636,82 euros au titre des loyers dus arrêtés au 1er octobre 2025, Condamner solidairement M. [U] [A] et Mme [N] [J] à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 30 juin 2025 et jusqu'à libération effective des lieux, Condamner solidairement M. [U] [A] et Mme [N] [J] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, des frais du congé et de la sommation du 3 juillet 2025.
Appelée à l'audience du 23 février 2026 l'affaire a été renvoyée, à la demande de l'une des parties, au 29 mai 2026.

À cette audience M. [E] [O], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, maintient ses demandes à l'exception de celle portant sur la dette locative.

M. [U] [A], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :
Dire et juger nul le congé, Débouter M. [E] [O] de ses demandes,A titre subsdiaire : lui accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux,Condamner M. [E] [O] au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Il ajoute que l'irrégularité du congé lui a nécessairement causé un grief puisqu'il n'a pas eu connaissance de l'objet de la vente.

Mme [N] [J], comparante en personne, s'associe aux demandes de M. [E] [O].

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions de M. [E] [O] et de M. [U] [A] pour l'exposé de leurs différents moyens.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de validation du congé pour vendre

En application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 relative à l'amélioration des rapports locatifs dans sa version applicable au litige, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé peut être justifié par sa décision de vendre le logement. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Sur la nullité du congé
Aux termes de l'article 649 du code de procédure civile la nullité des actes de commissaire de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

L'article 114 du code de procédure civile dispose qu'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

Il est constant que le contrat de bail porte sur un studio comprenant une entrée, une pièce principale, une salle de bain avec WC et une cuisine correspondant au lot n°35 de l'état descriptif de division. Il y est expressément mentionné que l'état des lieux est annexé au contrat de bail de sorte qu'il en constitue un élément.

Or cet état des lieux, établi contradictoirement le 29 juin 2022, mentionne la remise d'une clé pour une cave, dont la mise à disposition des locataires n'est d'ailleurs pas contestée par le bailleur. La commune intention des parties est donc bien d'inclure la cave aux lieux loués.

Or le congé pour vendre du 18 novembre 2024 porte sur les locaux tels que strictement décrits au contrat de bail, à savoir "studio comprenant une entrée,une pièce princiaple, une salle de bain avec WC et une cuisine situé [Adresse 3] formant le lot n°0035", sans mentionner la cave.

Il s'ensuit que l'offre de vente ne correspondant pas parfaitement aux lieux loués en ce qu'elle ne mentionne pas la cave, le congé encourt la nullité pour vice de forme.

Comme le soutiennent les défendeurs, cette irrégularité leur a nécessairement fait grief en ce qu'ils ne pouvaient avoir connaissance avec précision du contenu de l'offre de vente. Le fait que, vivant avec un enfant dans un studio, ils n'aient aucun intérêt à se porter acquéreurs est indifférent, de même que le niveau de leurs revenus.

La nullité sera en conséquence prononcée.

M. [E] [O] sera débouté de ses demandes subséquentes aux fins de résiliation du bail, d'expulsion des locataires et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [E] [O], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Il sera en outre condamné à payer à M. [U] [A] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile et sera débouté de sa demande à ce titre.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires.

PAR CES MOTIFS