TJ 75056, 26 août 2026, RG 23/07312

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me JEANNOT (B0594)
C.C.C.
délivrée le :
à Me CLÉMENT-BIGORRE (D781)

■

18° chambre
3ème section

N° RG 23/07312

N° Portalis 352J-W-B7H-CZ56W

N° MINUTE : 3

Assignation du :
25 Mai 2023

JUGEMENT
rendu le 26 Août 2026

DEMANDERESSE

Madame [W] [O]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Caroline CLÉMENT-BIGORRE, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D 781, Maître Laurent FREUDL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. [Z] [A] (RCS de [Localité 1] 751 505 355)
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Caroline JEANNOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0594

Décision du 26 Août 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 23/07312 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ56W

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,
Cassandre AHSSAÏNI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier

DÉBATS

À l’audience du 19 Mai 2026 tenue en audience publique devant Cassandre AHSSAÏNI, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Août 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

---

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2015, Mme [W] [O] a donné à bail commercial à la société Select 15 des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2], à [Localité 4], pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2015 et jusqu'au 30 septembre 2024. Les lieux ont été destinés à un usage exclusif de « CAFÉ - [Localité 5] – BRASSERIE – RESTAURATION SUR PLACE ET OU À EMPORTER - BILLARD – P.M.U. – LOTO ». Le bail a été consenti moyennant un loyer annuel de 10 800 euros en principal, payable mensuellement et à terme échu.

Par acte de cession de fonds de commerce sous signature privée du 7 octobre 2022, la société [Z] [A] est venue aux droits de la société Select 15.

Par courrier recommandé avec avis de réception daté du 19 octobre 2022, la locataire a notifié à sa bailleresse la cession de fonds intervenue et lui a adressé un original de l'acte de cession.

Par courrier recommandé avec avis de réception daté du 5 janvier 2023, faisant suite à deux courriels envoyés au mois de novembre 2022, la locataire s'est plainte auprès de la bailleresse de divers troubles affectant les locaux, notamment d'importants désordres de structure tenant à l'état du plancher mais également de l'impossibilité d'utiliser le conduit d'extraction.

Après avoir demandé à Mme [O] de faire réaliser les travaux relatifs au plancher du bar et au conduit d'extraction, la société [Z] [A] y a elle-même fait procéder et a transmis les factures afférentes à la propriétaire, sollicitant leur règlement notamment par courriels des 10 et 16 mars 2023.

Par acte extrajudiciaire du 25 mai 2023, Mme [O], reprochant à la société [Z] [A] l'exécution de travaux dans les locaux sans son accord préalable, a fait assigner la locataire devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail et la condamnation de la preneuse au versement d'une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par dernières conclusions notifiées le 6 mai 2025, Mme [O] demande au tribunal de :
– prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 1er octobre 2015 ;
– condamner la société [Z] [A] et tous occupants de son chef à évacuer immédiatement et sans délai les locaux loués sous peine d'une astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;
– condamner la société [Z] [A] au versement d'une indemnité de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
A titre subsidiaire, si le tribunal devait la débouter de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial et si une quelconque somme devait être mise à sa charge, elle demande au tribunal de :
– condamner la société [Z] [A] à lui verser une indemnité dont le montant ne pourra qu'être égal ou supérieur aux sommes mises à sa charge ;
– ordonner la compensation judiciaire des créances et contre-créances réciproques ;
En tout état de cause :
– condamner la partie défenderesse aux entiers dépens, ainsi qu'à un montant de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
– ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, sans caution.

Par dernières conclusions notifiées le 27 mars 2025, la société [Z] [A] demande au tribunal de :
– débouter Mme [O] de toutes ses demandes ;
– condamner Mme [O] à lui rembourser les factures des sociétés [Localité 1]-Vent et O'Rénov, d'un montant global de 21 355 euros hors taxes, soit 25 626 euros TTC ;
– condamner Mme [O] à lui payer la somme de 45 000 euros au titre du préjudice économique ;
– condamner Mme [O] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la même aux entiers dépens de l'instance.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s'agissant de l'exposé exhaustif de leurs moyens.

À l'issue de la mise en état, la clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 23 juin 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoirie à juge rapporteur du 19 mai 2026 et mise en délibéré au 26 août suivant.

MOTIVATION

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Mme [O] fait valoir qu'aux termes du bail, la locataire s'engage à ne faire aucun changement, démolition ou percement sans le consentement exprès par écrit de la bailleresse, que la locataire est en outre tenue d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée, qu'en l'espèce la locataire a cependant réalisé dans les locaux des travaux de grande ampleur discrétionnairement et sans accord préalable, qu'en conséquence la résiliation judiciaire du bail est justifiée.

Décision du 26 Août 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 23/07312 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ56W

La bailleresse explique encore en réponse aux moyens adverses que la locataire ne pouvait s'exonérer de son obligation de solliciter son accord au motif que les travaux relevaient de l'urgence ou des obligations de la bailleresse, que le bail contient une clause de prise des lieux en l'état, que de nombreux travaux réalisés sont sans lien avec les désordres allégués, que lors de l'acquisition de son fonds de commerce la société [Z] [A] était informée de la problématique de travaux relatifs à la structure de l'immeuble, que l'identité du débiteur des travaux à réaliser est sans incidence sur l'obligation de sollicitation de l'accord préalable de la bailleresse, que s'agissant de l'extraction d'air de la cuisine la non-conformité invoquée par la locataire n'est pas démontrée, et qu'aucuns travaux n'étaient nécessaires en raison de problématiques de sécurité ou d'urgence dans les locaux.

En réplique, la société [Z] [A] soutient que les différents constats qu'elle produit sont explicites quant aux désordres constatés dans les lieux relativement au plancher et au conduit d'extraction, mettant en évidence une structure de dalle dangereuse et un conduit d'extraction non conforme, l'empêchant d'exercer son activité, de sorte qu'en l'absence de réaction de la bailleresse, qui a été informée de la situation, et au vu de l'urgence causée par les trous affectant le plancher, elle a dû entreprendre elle-même des travaux. Elle en conclut que la demande de résiliation judiciaire n'est pas justifiée.

Sur ce,

Aux termes de l'article 1134 du code civil, en sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En vertu de l'article 1184 ancien du même code, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

En application de ce texte, seul peut justifier la résolution d'un contrat un manquement contractuel d'une gravité suffisante.

L'article 1729 du code civil dispose en outre que si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Aux termes de l'article 1741 de ce même code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la caractérisation des manquements contractuels allégués

En l'espèce, le bail conclu entre les parties met l'ensemble des réparations, à l'exception des grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil, à la charge de la locataire. Les réparations rendues nécessaires par la vétusté, qui ne font pas l'objet d'un transfert exprès à la charge de la preneuse, demeurent également la responsabilité de la propriétaire.

Selon le bail, en outre, la locataire s'est engagée à « ne faire aucun changement, démolition, percement des murs ou cloisons, etc., sans le consentement exprès par écrit du Bailleur ou de son mandataire. Tous travaux autorisés resteront à la charge du Preneur. Tous embellissements et améliorations resteront à l'expiration du bail la propriété du bailleur, à moins qu'il ne préfère la remise des lieux dans leur état primitif. »

La réalisation par la société [Z] [A] de travaux au sein des locaux est établie par les factures produites par la locataire elle-même, à savoir les deux factures identiques de la société [Localité 1]-Vent n° 2237 datées du 13 octobre et du 16 décembre 2022 et la facture de la société O'Rénov n° 012023 datée du 2 janvier 2023. La première facture porte sur des travaux de « mise aux normes extraction cuisine » et la seconde sur des travaux relatifs au plancher du bar.

Aux termes de ces factures, ont notamment été réalisés, s'agissant du système d'extraction, le démontage de l'installation « vétuste », le ramonage des conduits existants et le chemisage d'un conduit de cheminée, et s'agissant du plancher du bar, la dépose d'un ensemble de frigo de bar, la dépose du plancher, de la plomberie et de l'évacuation, la mise en place d'un coffrage hydrofuge pour coulage béton, le coulage d'une chape fibrée, la construction d'une ossature de plancher en bastaings, la pose d'un revêtement de sol et l'installation d'un réseau de plomberie.

Ces travaux relèvent manifestement de « changements », voire de démolitions (terme figurant sur la facture de la société O'Rénov) tels que prévus au contrat de bail, et donc de travaux pour lesquels la locataire était tenue d'obtenir l'accord préalable de la bailleresse.

Or, il n'est pas contesté que les travaux litigieux n'ont fait l'objet d'aucun accord préalable de la part de Mme [O]. La bailleresse rapporte ainsi la preuve que la société [Z] [A], en réalisant des travaux non autorisés au sein des locaux pris à bail, a commis des infractions susceptibles d'entraîner la résiliation judiciaire du bail sous réserve d'une gravité suffisante.

Sur la gravité des manquements contractuels de la locataire

Il convient d'apprécier la gravité des manquements contractuels de la locataire au regard des inexécutions éventuelles de Mme [O], que la société [Z] [A] invoque comme étant la cause des travaux non autorisés.

Sur ce point, il est rappelé que l'article 1719 du code civil impose au bailleur de permettre au locataire d'exploiter les lieux conformément à leur destination pendant toute la durée du bail et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage contractuellement prévu.

En l'espèce, s'agissant de l'état du plancher, il ressort du constat de commissaire de justice du 21 octobre 2022 qu'à l'arrière du comptoir, deux trous affectent le plancher bas, une partie du plancher s'étant effondrée à proximité d'une trémie d'escalier qui dessert la cave. Il est constaté que la structure métallique apparente laisse voir des poutrelles « en partie rongées par la rouille et fragilisées ». Le commissaire de justice s'est rendu dans la cave « où de nombreux étais ont été aménagés au soutien du plancher » et a constaté que « la structure métallique est en mauvais état et détériorée par la corrosion ». Il en conclut que « le plancher présente un aspect vétuste et détérioré qui nécessite des travaux de reprise de structure ».

Les circonstances de la découverte de ces désordres, à savoir lors de la première intervention de la société O'Rénov dans les locaux, sont inopérantes, dès lors qu'il s'agit de désordres structurels.

Les photographies insérées au constat illustrent l'importance des trous affectant le parquet, causant nécessairement un risque pour la sécurité des personnes, ainsi que la corrosion très importante des poutrelles.

Au vu de l'état de dégradation avancée du plancher et de sa structure, imputable à la vétusté à défaut de preuve contraire, la société locataire rapporte la preuve de désordres préexistant à toute intervention de sa part, et relevant de la responsabilité contractuelle de la bailleresse.

Ce constat d'huissier a été communiqué à Mme [O] par courriel de la locataire du 10 novembre 2022 lui demandant une intervention d'urgence.

Si la bailleresse soutient que la réfection du plancher supposait l'accord de la copropriété, elle s'abstient de verser aux débats le règlement de copropriété, et demeure en tout état de cause la seule interlocutrice de droit de la copropriété. Surtout, elle ne rapporte pas la preuve de diligences effectuées par elle auprès de la copropriété aux fins de mettre fin aux désordres constatés, ce alors qu'il ressort d'un courriel du 13 novembre 2022, faisant suite à la première alerte de la locataire, que des désordres avaient été constatés dès l'année 2018, année au cours de laquelle des étais ont été posés dans la cave pour prévenir tout risque d'effondrement.

En ce qui concerne ensuite l'absence de système d'extraction des vapeurs et fumées aux normes, il ressort du constat de commissaire de justice du 13 décembre 2022 que le conduit d'extraction situé à l'extrémité du local « n'est pas tubé, aucune gaine n'étant présente sur toute la longueur du conduit ». La locataire produit un second constat, daté du 27 février 2023, aux termes duquel l'extrémité du conduit est située à proximité immédiate d'un toit terrasse.

En l'absence de tout élément contraire, il est donc prouvé que le conduit d'extraction des locaux ne correspond pas aux normes en vigueur. Au vu des constats versés par la locataire, il incombe à la bailleresse d'établir qu'elle s'est libérée de son obligation de délivrance en démontrant qu'elle a donné à bail un local satisfaisant au règlement sanitaire départemental, lequel impose notamment d'assurer l'étanchéité du conduit d'extraction et le rejet de l'air à au moins huit mètres de toute fenêtre ou de toute prise d'air neuf. Les locaux, en effet, sont notamment destinés à une activité de « brasserie, restauration sur place et à emporter ».

Les clauses du contrat de bail ne peuvent décharger la bailleresse de son obligation de délivrance d'un local en état de servir à l'usage contractuellement prévu, de sorte que Mme [O] ne peut se prévaloir de la clause de prise des lieux en l'état pour justifier les inexécutions dont elle a été l'auteur.

La bailleresse ne peut davantage se prévaloir des termes de la cession de fonds de commerce, à laquelle elle n'est pas partie, ni du comportement du prédécesseur de la société [Z] [A], contractuellement inopérant. Sont donc dénués de pertinence les moyens de Mme [O] tendant à souligner que l'acte de cession de fonds mentionne l'éventualité de futurs « travaux de consolidation à la charge du bailleur », que le même acte contient une déclaration sur l'absence d'extraction conforme, ou que le prédécesseur de la société [Z] [A], qui exerçait une activité de bar et non de restauration, n'avait jamais formé de réclamation quant à l'extraction des vapeurs et fumées.

Ainsi, les travaux entrepris par la société [Z] [A] au sein des locaux pris à bail ont été causés par deux manquements de la bailleresse à ses obligations continues de délivrance et de réparation des dommages causés par la vétusté, lesquels ont perduré depuis le début du bail pour les manquements relatifs à l'extraction et à tout le moins depuis 2018 pour les manquements relatifs au plancher.

Au demeurant, si la bailleresse argue qu'elle a été privée de son droit de s'assurer de la conformité des travaux réalisés sur son bien et qu'aucun ingénieur ni architecte n'a contrôlé les travaux litigieux, elle ne verse aucun élément accréditant au cas présent un défaut de conformité ou une réalisation ne correspondant pas aux règles de l'art.

Au vu de l'ensemble des éléments qui précèdent, il y a lieu de considérer que la violation par la société [Z] [A] de la clause relative aux travaux ne revêt pas un caractère de gravité suffisant pour que la résiliation judiciaire du bail soit prononcée. Ces travaux ont en effet été rendus nécessaires par l'état des locaux, non conformes à leur destination et partiellement impropres à leur exploitation, et par la carence de la bailleresse, informée au mois de novembre 2022 s'agissant des désordres affectant le plancher et au mois de février 2023 s'agissant du conduit d'extraction.

En conséquence, il convient de débouter Mme [O] de sa demande de résiliation judiciaire du bail du 1er octobre 2015 et de sa demande subséquente d'expulsion sous astreinte.

Sur la demande indemnitaire formée par la bailleresse

Mme [O] réclame à titre principal l'octroi d'une somme de 15 000 euros à titre d'indemnisation de ses préjudices moraux et à titre subsidiaire une « indemnité dont le montant ne pourra qu'être égal ou supérieur aux sommes mises à [sa] charge », dans l'hypothèse où sa demande de résiliation du bail était rejetée.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En l'espèce, il est constaté que Mme [O] ne fonde sa demande principale ni en droit ni en fait, et ne verse aucun élément au soutien de celle-ci, se bornant à invoquer l'existence de préjudices moraux sans expliciter en quoi ces derniers consisteraient.

Faute de démontrer l'existence d'une faute de la preneuse lui ayant causé un préjudice certain et déterminable, il convient de débouter Mme [O] de sa demande principale de dommages et intérêts.

S'agissant de sa demande subsidiaire, force est de constater que celle-ci n'est pas définie aux termes des articles 4 et 5 du code de procédure civile, le montant de l'éventuel préjudice n'étant pas précisé par la demanderesse, de sorte que le tribunal ne peut statuer sur ce point ni donc sur une éventuelle compensation.

Sur la demande de remboursement de factures de travaux formée par la locataire

La société [Z] [A] sollicite la condamnation de Mme [O] au remboursement des factures acquittées au titre des travaux réalisés par elle, à savoir une facture de 14 718 euros portant sur la mise aux normes de l'extraction et le chemisage du conduit jusqu'en haut de la cheminée, qui correspondent à des travaux de mise en conformité qui auraient dû être pris en charge par la bailleresse, ainsi qu'une facture de 10 908 euros concernant la construction d'une ossature en bastaings et la pose d'un plancher, qui correspond à des travaux portant sur la structure même du local, relevant des dispositions de l'article 606 du code civil et incombant de ce fait à la bailleresse.

Mme [O] expose que la société [Z] [A] a consenti lors de l'acquisition de son fonds à ce qu'il fasse l'objet d'une fermeture d'une durée minimale d'un mois, le temps que la bailleresse ou la copropriété réalise les travaux de structure prévus au sous-sol, que l'ouverture en plancher au rez-de-chaussée du local est intervenue postérieurement à la vente, que le comportement de la locataire a délibérément visé à empêcher de prendre toute disposition tendant à remédier à la problématique de tubage du conduit de cheminée et à l'hypothétique difficulté relative à la dalle du rez-de-chaussée, et qu'il est constant que les travaux relatifs à la dalle du rez-de-chaussée ne relevaient pas exclusivement de la bailleresse mais nécessitaient d'agir en concertation avec le syndicat des copropriétaires.

Elle ajoute que les attestations produites par la locataire ne remplissent pas les conditions de forme imposées par l'article 202 du code de procédure civile, que celle de la société O'Rénov mentionne des infiltrations alors que la locataire ne s'en est jamais plainte, que la facture de cette société comprend des travaux de démolition, de parquet et de plomberie qui ne relèvent pas de la bailleresse, et que l'attestation de la société [Localité 1]-Vent fait référence à une facture qui n'est pas celle produite par la locataire et à un devis validé en juin 2022 alors que la vente du fonds de commerce n'est intervenue qu'en octobre.

Sur ce,

Aux termes de l'article 1146 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s'était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu'il a laissé passer. La mise en demeure peut résulter d'une lettre missive, s'il en ressort une interpellation suffisante.

En vertu de l'article 1147 du même code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l'espèce, les manquements contractuels de Mme [O] ont précédemment été établis, soit un manquement à son obligation de prise en charge des grosses réparations et des réparations occasionnées par la vétusté, ainsi qu'à son obligation de délivrance d'un local conforme à sa destination.

S'agissant de l'exigence de mise en demeure, la locataire a interpellé la bailleresse de manière suffisante par courriels des 10 et 23 novembre 2022 et par lettre recommandée du 5 janvier 2023 s'agissant des trous affectant le parquet, et par ce même courrier recommandé du 5 janvier 2023 puis par courriel du 23 février 2023 s'agissant de l'absence de système d'extraction aux normes.

Or, pour ce qui est des travaux relatifs à la mise aux normes du système d'extraction, les deux factures produites par la société [Z] [A] sont datées du 13 octobre et du 16 décembre 2022, soit antérieurement à toute interpellation de la bailleresse.

La demande de remboursement de la facture afférente ne peut donc pas prospérer faute de mise en demeure préalable de la bailleresse.

Pour ce qui est des travaux relatifs au plancher, la facture produite est datée du 2 janvier 2023, soit postérieurement aux courriels évoqués. Le détail des prestations effectuées par la société O'Rénov a précédemment été évoqué, et la facture permet au tribunal de déterminer que les prestations relatives à la dépose des anciens éléments, à la réfaction du sol et à la mise en place d'un plancher relèvent bien de la responsabilité de la propriétaire. Le surplus demeurera en revanche à la charge de la locataire, débitrice d'une obligation générale d'entretien des équipements, notamment de plomberie, des locaux.
Mme [O] sera donc condamnée à rembourser à ce titre la somme de 6 800 euros TTC à la société [Z] [A].

Sur la demande indemnitaire formée par la locataire au titre de pertes d'exploitation

La société [Z] [A] expose que, compte tenu de l'inertie de sa bailleresse, elle n'est parvenue à ouvrir au public que le 17 janvier 2023 au lieu du 1er décembre 2022, de sorte qu'elle a subi une perte d'un mois et demi de chiffre d'affaires, ce qui représente une somme d'environ 45 000 euros, la moyenne du chiffre d'affaires mensuel étant de 30 000 euros. La locataire précise qu'elle n'a pas encaissé de chiffre d'affaires sur la période du 1er décembre 2022 au 15 janvier 2023, contrairement à ce que soutient la bailleresse.

Elle ajoute que si elle était en effet informée de la nécessité de laisser faire des travaux dans la cave et n'exige pas de réparation à ce titre, elle revendique en revanche une perte d'exploitation du fait de la découverte de désordres et de l'inertie de la bailleresse à faire le nécessaire pour y remédier. Enfin, la preneuse affirme que la bailleresse n'a rien entrepris concernant le défaut de conformité portant sur l'extraction, alors qu'elle était tenue de délivrer un local permettant l'exercice de la destination du bail et qu'elle avait été alertée sur la non-conformité.

Mme [O] expose que la société [Z] [A] a consenti lors de l'acquisition de son fonds à ce qu'il fasse l'objet d'une fermeture d'une durée minimale d'un mois le temps que la bailleresse ou la copropriété réalise les travaux de structure prévus au sous-sol, que l'ouverture en plancher au rez-de-chaussée du local est intervenue postérieurement à la vente, que le comportement de la locataire a délibérément visé à empêcher de prendre toute disposition tendant à remédier à la problématique de tubage du conduit de cheminée et à l'hypothétique difficulté relative à la dalle du rez-de-chaussée, et qu'il est constant que les travaux relatifs à la dalle du rez-de-chaussée ne relevaient pas exclusivement de la bailleresse mais nécessitaient d'agir en concertation avec le syndicat des copropriétaires.

La bailleresse estime que la société [Z] [A] ne peut prétendre à un droit à réparation au titre d'une perte d'exploitation, puisqu'elle a été informée et a accepté, dès l'acquisition de son fonds de commerce, la perturbation générée par les travaux du sous-sol, qu'aucune pièce n'est versée afin de prouver la date de survenance de l'ouverture du plancher en rez-de-chaussée, que les bilans détaillés de la défenderesse ne sont pas produits, que la locataire a réalisé des chiffres d'affaires au titre des mois objets de l'attestation dont elle se prévaut, ce qui démontre que le restaurant a bien été exploité au titre des périodes considérées, qu'enfin il en est de même des travaux portant sur la ventilation, le vendeur du fonds ayant déclaré dans l'acte que toutes les installations étaient en bon état de fonctionnement et qu'il n'existait pas d'extraction, ce dont la société [Z] [A] était donc informée.

Sur ce,

Les articles 1147 et 1353 anciens du code civil ont précédemment été cités.

En l'espèce, afin de chiffrer son préjudice financier résultant de l'inexécution de Mme [O], la société [Z] [A] produit quatre attestations émanant de son expert-comptable.

Aux termes de ces attestations, l'expert-comptable certifie que la locataire n'a pas encaissé de chiffre d'affaires entre le 1er décembre 2022 et le 15 janvier 2023, et indique que le chiffre d'affaires HT de la preneuse s'est ensuite élevé à :
25 902,09 euros pour la période du 1er février 2023 au 28 février 2023,
33 781,26 euros pour la période du 1er mars 2023 au 31 mars 2023,
30 257,19 euros pour la période du 1er décembre 2023 au 31 décembre 2023,
16 833,01 euros pour la période du 1er janvier 2024 au 17 janvier 2024.

Ces éléments comptables parcellaires sont insuffisants pour établir le chiffre d'affaires annuel de la preneuse ne serait-ce que pour l'exercice comptable 2023 et ainsi évaluer une éventuelle perte de chance indemnisable.

La carence probatoire de la société [Z] [A] conduit ainsi au rejet de sa demande indemnitaire au titre d'une perte d'exploitation.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

En vertu de l'article 696 du code civil, Mme [O], qui succombe en ses demandes, sera condamnée au paiement des dépens.

En application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la demanderesse sera également condamnée à payer à la défenderesse la somme de 3 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS