TJ 75056, 26 août 2026, RG 24/08305

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Marc GAILLARD

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Arthur FABRE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 24/08305 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5Y33

N° MINUTE : 1 JCP

JUGEMENT
rendu le mercredi 26 août 2026

DEMANDERESSE
[Adresse 1]
S.N.C. dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par Me Marc GAILLARD, avocat au barreau de PARIS, toque : C962

DÉFENDERESSE
Madame [S] [X]
demeurant [Adresse 1]
assistée de Me Arthur FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1102

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 août 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 26 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 24/08305 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5Y33

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 1979, Mme [Q] [W] a consenti un bail d'habitation à M. [X] sur des locaux situés [Adresse 1].

Les parties se sont accordées le 25 novembre 1984 sur la location d'une pièce supplémentaire attenante à l'appartement.

Mme [S] [X] est venue aux droits de M. [X].

La SNC 39 FBG POISSONNIERE est devenue propriétaire de l'ensemble de ces locaux le 20 décembre 2021.

L'appartement est actuellement occupé par Mme [S] [X] et son fils, M. [H] [X] lequel utilise comme bureau la pièce attenante et y exerce sa profession de traducteur où il reçoit clients et livraisons.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2023, la SNC 39 FBG POISSONNIERE a fait délivrer à Mme [S] [X] un congé relevant de l'article 4 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 à effet au 31 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2023, la SNC 39 FBG POISSONNIERE a fait délivrer à Mme [S] [X] un congé relevant de l'article 10-7° de la loi du 1er septembre 1948.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024, la SNC 39 FBG POISSONNIERE a assigné Mme [S] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
prononcer la déchéance du droit au maintien dans les lieux,ordonner l'expulsion de Mme [S] [X] et de toute personne de son chef dont M. [H] [X], avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu, avec suppression du délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers, condamner Mme [S] [X] au paiement à compter du 19 juin 2024 d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1 433,12 euros, charges en plus, jusqu'à libération des lieux,dire que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an à compter de l'échéance du congé l'indemnité sera indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction s'il évolue à la hausse l'indice de base étant le dernier indice paru à la date d'effet du congé, condamner Mme [S] [X] aux dépens en ce compris le coût du congé du 18 décembre 2023 outre la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Appelée à l'audience du 16 janvier 2025 l'affaire a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties afin de leur permettre de se mettre en état puis a été retenue à l'audience du 16 octobre 2025.

À cette audience la SNC 39 FBG POISSONNIERE, représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, a demandé :
juger qu'il existe une sous-occupation des biens, juger que l'usage, à titre professionnel, de la chambre située au 5ème étage de l'immeuble constitue une infraction aux stipulations du bail initial, en conséquence, prononcer la déchéance du droit au maintien dans les lieux,ordonner l'expulsion sans délai de Mme [S] [X] et de toute personne de son chef dont M. [H] [X], avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu, avec suppression du délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers, condamner Mme [S] [X] au paiement à compter du 19 juin 2024 d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1 433,12 euros, charges en plus, jusqu'à libération des lieux,dire que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an à compter de l'échéance du congé l'indemnité sera indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction s'il évolue à la hausse l'indice de base étant le dernier indice paru à la date d'effet du congé, débouter Mme [S] [X] de l'ensemble de ses demandes,condamner Mme [S] [X] aux dépens en ce compris le coût du congé du 18 décembre 2023 outre la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [S] [X], assistée de son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, a demandé :
juger que l'assignation délivrée à elle seule est nulle, juger à défaut que la demande en justice de la SNC est imparfaitement dirigée,débouter la SNC en l'état de ses demandes,S'agissant de la prétendue sous-occupation :
juger que la pièce adjacente à l'appartement et qui fait office de bureau est indispensable à l'exercice de la profession de traducteur de M. [X], juger que l'appartement n'est pas sous-occupé au sens de l'article L.621-2 du code de la construction et de l'habitation,S'agissant de la prétendue violation de la clause de destination :
juger que la SNC est prescrite à soulever la prétendue violation de la clause de destination stipulée au bail,juger que le prétendu changement de destination a été autorisé par le propriétaire, juger en tout état de cause qu'aucune violation du bail ne peut être reprochée à Mme [X] et aux occupants de son fait, M. [X] exerçant une activité artistique qui n'est pas interdite par le bail,EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :
juger que Mme [X] est un locataire protégé au sens de la loi tant au regard de son âge que de ses revenus de sorte que la demande d'expulsion sera jugée irrecevable et à tout le moins mal fondée,Décision du 26 août 2026
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juger que le congé délivré à un locataire protégé est nul et de nul effet,juger que Mme [X] et tous les occupants de son fait ont le droit au maintien dans les lieux et qu'aucune expulsion ne pourra être mise en œuvre,débouter la SNC de l'ensemble de ses demandes, fins, conclusions plus amples ou contraire,juger que la décision ne saurait être revêtue de l'exécution provisoire si les demandes d'expulsion de la SNC devaient être accueillies, condamner la SNC au paiement de la somme de 4 000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 décembre 2025 par mise à disposition des parties au greffe.

Par mesure d'administration judiciaire du 17 décembre 2025, les débats ont été réouverts afin d'entendre les parties sur le point suivant : la SNC 39 FBG POISSONNIERE a fondé ses demandes sur les articles 4 et 10 du titre I de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948. Elle a fait délivrer à la locataire sur ces mêmes fondements les congés des 27 février et 18 décembre 2023. Cependant, le contrat de bail du 1er juillet 1979 stipule expressément qu'il s'agit d'un bail relevant de l'article 3 quinquies de la loi du 1er septembre 1948. Or, les baux de l'article 3 quinquies sont des baux dérogatoires à la loi du 1er septembre 1948 et ne sont pas soumis aux dispositions du titre I de cette loi (article 3 quinquies 1er alinéa).

Les parties ont été convoquées à l'audience du 6 février 2026 lors de laquelle la SNC 39 FBG POISSONNIERE a sollicité un renvoi auquel Mme [S] [X] ne s'est pas opposée.

A l'audience du 29 mai 2026 la SNC 39 FBG POISSONNIERE, représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
A titre principal :
juger qu'il existe une sous-occupation des biens, juger que l'usage, à titre professionnel, de la chambre située au 5ème étage de l'immeuble constitue une infraction aux stipulations du bail initial, en conséquence, prononcer la déchéance du droit au maintien dans les lieux dont Mme [S] [X] était titulaire,A titre subsidiaire :
juger que l'usage, à titre professionnel, de la chambre située au 5ème étage de l'immeuble constitue une infraction aux stipulations du bail initial et prononcer la résiliation judiciaire du bail du 1er juillet 1979,Dans tous les cas :
ordonner l'expulsion sans délai de Mme [S] [X] et de toute personne de son chef dont M. [H] [X], avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu, avec suppression du délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers, condamner Mme [S] [X] au paiement, à compter du 19 juin 2024 et à défaut à compter du prononcé de la déchéance du droit au maintien dans les lieux ou de la résiliation judiciaire du bail, d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1 433,12 euros, charges en plus, jusqu'à libération des lieux,dire que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an à compter de l'échéance du congé, à savoir le 19 juin2024 ou de la résiliation judiciaire du bail, l'indemnité sera indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date d'effet du congé, débouter Mme [S] [X] de l'ensemble de ses demandes,condamner Mme [S] [X] aux dépens en ce compris le coût du congé du 18 décembre 2023 outre la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [S] [X], assistée par son conseil, maintient ses demandes.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Il convient à titre liminaire de rappeler que les demandes de constat et dire et juger ne constituent pas des prétentions mais uniquement un rappel des moyens et qu'il n'y a donc pas de lieu de statuer sur ce point, le tribunal n'en étant pas saisi.

Sur la loi régissant le contrat de bail

Aux termes des alinéas 1 à 3 de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d'un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l'ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.

En l'espèce, les parties se sont expressément accordées pour considérer que le contrat de bail du 1er juillet 1979, bien qu'il le stipule, ne relève pas des baux dérogatoires à la loi du 1er septembre 1948 prévus par l'article 3 quinquies de ladite loi, mais qu'il est au contraire pleinement soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 car aucun procès-verbal de constat n'a été annexé au bail lequel ne précise par ailleurs pas les normes de confort.

Il convient en conséquence de faire application des dispositions de la loi du 1er septembre 1948.

Sur la nullité de l'assignation

En l'espèce, Mme [S] [X] soutient que l'assignation est nulle en ce qu'elle seule a été assignée mais non son fils M. [H] [X] qui occupe pourtant les lieux.
Décision du 26 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 24/08305 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5Y33

Comme le soulève la SNC 39 FBG POISSONNIERE, la défenderesse n'a fait valoir aucun fondement juridique au soutien de l'exception de nullité soulevée. De fait, hors cas spécifiques étrangers au cas d'espèce (partie sous mesure de tutelle par exemple), aucune nullité ne sanctionne l'omission d'une personne dans une assignation, les conséquences juridiques d'une telle omission étant de nature différente.

L'exception de nullité sera en conséquence rejetée.

Sur la demande aux fins de déchéance du droit au maintien dans les lieux

L'article 4 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 dispose que les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations. L'acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il met fin au contrat de louage et qui entraîne l'application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu'il ne comporte pas en lui-même obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux (…).

- Sur la sous-occupation

L'article 10-7° de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 prévoit que n'ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies à l'article 4 qui, dans les communes comprises, au sens du recensement général de la population, dans une agglomération de plus de 50 000 habitants et comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants ainsi que dans les communes de plus de 20 000 habitants ne remplissent pas, à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la signification du congé, les conditions d'occupation suffisante fixées en application de l'article L.621-2 du code de la construction et de l'habitation.

Ledit article L.621-2, al. 2, dispose que les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l'article 28 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d'un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Les pièces effectivement utilisées pour l'exercice d'une fonction publique élective ou d'une profession et indispensables à l'exercice de cette fonction ou profession ne sont pas considérées comme des pièces habitables. Pour la détermination des conditions d'occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : 1° l'occupant et son conjoint ; 2° Leurs parents et alliés ; (…).

L'article 28 de la loi du 1er septembre 1948 dispose notamment qu'un décret définira les pièces habitables et les conditions dans lesquelles sera calculée la superficie desdites pièces, ainsi que celle des autres parties du local et des annexes.
Décision du 26 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 24/08305 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5Y33

Aux termes de l'article 1er du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d'habitation ou à usage professionnel, pour l'application du chapitre III du titre Ier de la loi du 1er septembre 1948 - dont relève l'article 28 - un local d'habitation ou à usage professionnel comprend : Des pièces habitables ; Des pièces secondaires ; Des annexes (…). L'article 2 dudit décret dispose que sont classées comme "pièces habitables" les pièces ayant : une superficie d'au moins 9 m² (…).

En l'espèce, il est constant que la pièce attenante à l'appartement donnée en location au locataire le 25 novembre 1984 et tenant lieu actuellement de bureau à M. [H] [X], est d'une superficie inférieure à 9 m² comme le fait valoir la défenderesse. La SNC 39 FBG POISSONNIERE indique elle-même aux termes de ses écritures que la surface est de 8,18m², ainsi d'ailleurs que cela ressort du plan métré versé aux débats (pièce n°3 de la demanderesse).

Il s'ensuit que sa superficie étant inférieure à 9 m², cette pièce ne peut être qualifiée de pièce habitable au sens de l'article L.621-2 al. 2 du code de la construction et de l'habitation. Elle ne peut dès lors être comptabilisée pour l'application de l'article 10 7° de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948.

Dès lors, Mme [S] [X] et son fils M. [H] [X], qui occupent un appartement de trois pièces, ne contreviennent pas aux dispositions susvisées relatives à la sous-occupation.

Le moyen tiré de la sous-occupation des locaux sera en conséquence écarté.

Sur la violation de la clause de destination
L'article 1188 du code civil dispose que le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes.

En l'espèce, le contrat de bail du 1er juillet 1979 stipule que "le preneur s'engage à occuper les lieux loués bourgeoisement par lui-même et sa famille (…) et de ne pouvoir exercer, même dans une partie, aucun commerce, ni aucune profession libérale, industrielle ou artisanale".
La location de la pièce supplémentaire s'est faite aux mêmes conditions (cf. échange de courriers des 31 octobre et 25 novembre 1984).

Les parties s'opposent sur l'interprétation de cette clause. Mme [S] [X] considère qu'elle doit être interprétée strictement en ce qu'elle ne vise pas les professions artistiques dont relève M. [H] [X], traducteur littéraire. La SNC 39 FBG POISSONNIERE considère qu'elle doit être interprétée au regard de la commune intention des parties lesquelles, en stipulant une occupation bourgeoise, ont voulu exclure l'exercice de toute profession.

Contrairement à ce qu'elle soutient, Mme [S] [X] ne démontre pas ni a fortiori ne justifie que la SNC 39 FBG POISSONNIERE était informée de l'exercice d'une profession dans les lieux. Elle ne produit aucun élément objectif venant étayer ses affirmations. Aucune prescription n'est dès lors encourue.

Décision du 26 août 2026
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Si effectivement la nature de la profession de M. [H] [X] n'est pas expressément visée par la clause susvisée, il ne peut cependant pas en être déduit que l'énumération des professions concernées a été fixée de manière exhaustive. En effet, les parties ont expressément attribué aux locaux un usage bourgeois, donc à titre exclusivement résidentiel. Or, ainsi que cela ressort des affirmations et pièces produites par sa mère, M. [H] [X] ne se contente pas d'exercer dans son bureau une activité intellectuelle mais y reçoit des clients ainsi que des livraisons, ce que les clauses d'habitation bourgeoises ont précisément pour but d'empêcher, de sorte que l'usage strictement résidentiel n'a pas été respecté.

Cependant, Mme [S] [X] produit plusieurs attestations dont il ressort que le précédent bailleur était informé de ce que M. [H] [X] exerçait sa profession dans les lieux (attestations de Mme [K] et de Mme [U]) et l'avait même autorisé (attestation de Mme [A] [I], ancienne gardienne de l'immeuble).

Il résulte de l'ensemble de ces éléments, d'une part, que Mme [S] [X] a pu de bonne foi se méprendre sur l'interprétation de la clause d'habitation bourgeoise et, d'autre part, qu'elle pouvait légitimement considérer qu'elle avait l'accord du propriétaire pour que son fils travaille dans la pièce supplémentaire. Enfin, Mme [S] [X] s'est prévalue de cette occupation à titre professionnel de sorte qu'elle n'a pas eu la volonté de l'occulter à des fins dolosives.

Il s'ensuit que la mauvaise foi de Mme [S] [X] dans l'exécution du contrat n'est pas établie.

Le moyen tiré de la violation de la clause de destination des lieux sera en conséquence écarté.

La SNC 39 FBG POISSONNIERE sera en conséquence déboutée de sa demande aux fins de déchéance du droit au maintien dans les lieux de Mme [S] [X] tant sur le fondement de la sous-occupation que du non-respect de la clause de destination des lieux. Ses demandes subséquentes aux fins d'expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation seront également rejetées.

Il convient toutefois d'attirer l'attention de Mme [S] [X] sur l'interprétation ci-dessus retenue de la clause d'habitation bourgeoise du contrat de bail et sur la volonté manifeste du propriétaire de l'appliquer, ce qu'elle ne peut plus ignorer.

Le bail n'étant pas soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la demande subsidiaire en résiliation du bail est sans objet.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

La SNC 39 FBG POISSONNIERE, partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Elle sera condamnée à payer à Mme [S] [X] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande à ce titre.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS