TJ 75056, 26 août 2026, RG 26/01282

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Rania BENBRAHIM, Me Hubert DIDON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 26/01282 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCBCW

N° MINUTE : 10 JCP

JUGEMENT
rendu le mercredi 26 août 2026

DEMANDEURS
Madame [E] [Q]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Rania BENBRAHIM, avocat au barreau de PARIS, toque : R49

Monsieur [K] [P]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Rania BENBRAHIM, avocat au barreau de PARIS, toque : R49

DÉFENDEUR
Monsieur [D] [M]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Hubert DIDON, avocat au barreau de PARIS, toque : D955

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 août 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 26 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 26/01282 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCBCW

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 octobre 2021 à effet du 25 octobre 2021, M. [D] [M] a consenti un bail d'habitation meublée à M. [K] [P] et Mme [E] [Q] sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement mensuel d'un loyer de 2 200 euros et d'un forfait de charges de 200 euros outre le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 6 600 euros.

Les locataires ont libéré les lieux et remis les clés le 28 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 5 février 2026, M. [K] [P] et Mme [E] [Q] ont assigné M. [D] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
D'obtenir sa condamnation à leur payer les sommes suivantes :6 354,55 euros au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie, 1 920 euros, à parfaire, au titre de la majoration légale de 10 % du loyer mensuel pour chaque mois de retard dans la restitution du dépôt de garantie, 1 620 euros au titre du remboursement des loyers indûment perçus, 2 000 euros en réparation de leur préjudice moral, Avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, Débouter M. [D] [M] de l'ensemble de ses demandes, Condamner M. [D] [M] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Appelée à l'audience du 23 février 2026, l'affaire a été renvoyée, à la demande du défendeur, à l'audience du 29 mai 2026. Un calendrier de procédure a été signé par les parties.

À l'audience M. [K] [P] et Mme [E] [Q], représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, maintiennent leurs demandes. Sur question de la juridiction, ils admettent que le procès-verbal de constat par commissaire de justice du 28 avril 2025 a été dressé en leur présence et qu'il vaut état des lieux de sortie.

M. [D] [M], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande de :
Débouter Mme [E] [Q] et M. [K] [P] de leur demande de restitution du solde du dépôt de garantie et de la demande au titre de la majoration légale de 10%,Condamner in solidum M. [K] [P] et Mme [E] [Q] à lui payer la somme de 3 258,90 euros restant au titre des dégradations locatives,Subsidiairement : écarter les dispositions de l'article 22 alinéa 7 de la loi du 6 juillet 1989 et rejeter toute demande relative à la majoration de 10 % sur ce fondement,Débouter M. [K] [P] et Mme [E] [Q] de l'intégralité de leurs autres demandes,Condamner in solidum M. [K] [P] et Mme [E] [Q] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour l'exposé de leurs différents moyens.

A la demande de la juridiction, M. [K] [P] et Mme [E] [Q] ont produit en cours de délibéré leur pièce n°18 figurant au bordereau de pièces annexé à leurs conclusions mais non à leur dossier de plaidoirie déposé à l'audience.

MOTIVATION

Aux termes de l'article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs les logements meublés constituant la résidence principale du locataire au sens de l'article 2 de ladite loi sont soumis aux dispositions du titre I bis de la loi ainsi qu'aux dispositions des articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1.

Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

1- Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur ou d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur. Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lors-qu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation défi-nitive des comptes de l'immeuble. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Sur les dégradations imputées aux locataires
L'article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n°87-712 du 26 août 1997 établit une liste non limitative des réparations locatives.

Sur la "recevabilité" du procès-verbal de constat par commissaire de justice du 28 avril 2025
L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En l'espèce, un état des lieux de sortie a été établi par procès-verbal de constat de commissaire de justice le 28 avril 2025.

M. [K] [P] et Mme [E] [Q] soutiennent qu'il est irrecevable car il a été dressé en violation de la loi du 6 juillet 1989 et en particulier de son article 3-2 en ce qu'il n'a pas été établi dans la même forme que l'état des lieux d'entrée, qu'il est impossible dès lors de les comparer, qu'ils ne l'ont ni accepté ni signé et qu'ils n'ont pas été régulièrement convoqués par le commissaire de justice.

Comme le fait valoir M. [D] [M], aucune sanction n'est attachée à l'absence de convocation des parties dans le délai de sept jours, d'autant qu'en l'espèce les locataires étaient bien présents lors des opérations du commissaire de justice, ainsi qu'ils l'ont admis à l'audience. Par ailleurs, un procès-verbal de constat par commissaire de justice ne doit pas être signé par les locataires et n'a pas davantage à être accepté. Aucune disposition légale ou règlementaire n'impose d'établir les états des lieux dans des formes identiques. Le procès-verbal de constat ne peut être qualifié d'"irrecevable", terme qui s'applique à une demande en justice. Soumis à la libre discussion des parties dans le cadre de la présente instance, il est parfaitement opposable aux demandeurs. Il appartient à ces derniers de contester les constatations du commissaire de justice en en rapportant la preuve contraire.

Sur les dégradations
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale.
L'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à la preuve de l'exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation (Cass. 3e civ., 3 avr. 2001, n° 99-13.668).

Lorsque l'état des lieux d'entrée ne comporte aucune mention relative à un élément du logement, il appartient au locataire de démontrer que les dégradations constatées sont dues à la vétusté et à la force majeure (Cass. 3e civ., 23 janv. 2007, n° 05-21.232).

En l'espèce, il convient à titre liminaire de relever que l'état des lieux d'entrée mentionne que tous les éléments composant le logement sont dans un état neuf. Les allégations des demandeurs selon lesquelles un dégât des eaux serait survenu avant l'entrée dans les lieux ne sont pas démontrées.

M. [D] [M] a imputé aux locataires la somme totale de 9 858,90 euros correspondant :
au nettoyage professionnel pour un montant de 192 euros TTC,au changement d'une poubelle et de la plaque à induction pour la somme totale de 757,53 euros TTC,au changement du plan de travail pour un montant de 3 247,77 euros TTC,au changement de l'évier de cuisine pour un montant de 711,60 euros TTC,aux travaux de la réfection des joints de la salle de bain, le remplacement partiel du parquet de la chambre et de l'entrée, la peinture dans le salon, l'entrée et le placard des WC, la remise en état des arrêtes du placard des WC, pour la somme totale de 4 950 euros TTC.
M. [K] [P] et Mme [E] [Q] soutiennent qu'il s'agit de traces d'usage et d'usure normales, légitimes après trois années et demie d'occupation continue du logement.

Sur le nettoyage de l'appartement

M. [D] [M] produit une facture de 192 euros au titre du nettoyage de l'appartement. Cependant il ne démontre pas que l'état de l'appartement à la sortie des locataires a nécessité cette prestation. Ce poste ne sera pas retenu.

Sur la poubelle

L'état des lieux d'entrée ne comporte aucune indication quant à la poubelle. Il est acquis que l'appartement en était cependant doté. L'état des lieux de sortie précise que la poubelle encastrée est déboitée de ses rails et ne s'ouvre pas.

En application de l'article 1731 du code civil, les locataires sont présumés l'avoir reçue en bon état, ce qui est cohérent avec l'état général de l'appartement et des éléments de la cuisine, qui étaient dans un état neuf.

Cependant, M. [K] [P] et Mme [E] [Q] produisent des échanges de sms avec le bailleur (pièce n°18), dont l'existence n'est pas contestée par ce dernier, dont il ressort qu'ils l'ont informé que la poubelle a été mal installée dès l'origine car une pièce étant manquante, qu'ils ne l'ont jamais utilisée, ce que M. [D] [M] n'a pas contesté dans ses réponses.

Il s'ensuit que les demandeurs rapportent la preuve d'un défaut d'installation de la poubelle dès l'origine, constaté également lors de l'état des lieux de sortie, qui ne peut leur être imputé.

Ce poste ne sera donc pas retenu.

Sur la plaque à induction

M. [K] [P] et Mme [E] [Q] admettent devoir la somme de 245,45 euros au titre de la plaque de cuisson qui était neuve et qui a été ébréchée. Ce poste sera retenu.

Sur le plan de travail et l'évier

L'état des lieux d'entrée mentionne que le plan de travail et l'évier sont neufs.

L'état des lieux de sortie mentionne : "Le plan de travail est en bon état, néanmoins côté droit je note deux traces marronnâtres incrustées, un évier inox comportant quelques traces marronnâtres incrustées".

S'agissant du plan de travail, les photographies laissent apparaitre des traces de brûlures légères. Ces brûlures ne sont pas réparables et nécessitent le changement du plan de travail qui ne peut être réparé. Contrairement à ce que soutiennent les locataires, ces dégradations ne relèvent pas d'une usure normale mais de dégradations après seulement trois ans et demi d'occupation. Il convient de relever qu'aux termes de ses écritures le bailleur n'évoque nullement la crédence et le dosseret. La somme de 3 221,37 euros TTC sera en conséquence retenue au titre du plan de travail (4 247,77 - 892,32-134,08) selon devis du 1er avril 2025 (pièce n°11 du défendeur).

S'agissant de l'évier, les photographies de l'état des lieux laissent apparaitre des traces de calcaire qui ne nécessitent pas un changement intégral mais dont le nettoyage incombe néanmoins aux locataires en application de l'article IV e) de l'annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. La somme de 50 euros sera retenue.

Sur le parquet, les peintures, arêtes et plinthes et les joints de la salle d'eau

S'agissant du parquet, M. [D] [M] invoque les mentions suivantes de l'état des lieux de sortie : dans l'entrée : "Une rayure est visible immédiatement à droite en entrant, portant sur cinq lames", dans la chambre : "A droite du lit, face au placard de rangement, je note une large rayure portant sur 4 lames.".
Contrairement à ce que soutiennent les locataires, de telles rayures longues et profondes, comme les photographies jointes au procès-verbal permettent de le constater, ne relèvent pas de l'usure normale des lieux. C'est donc à juste titre que le bailleur a réclamé le remplacement des lames abîmées.

S'agissant des peintures, arêtes et plinthes, le bailleur se prévaut des constatations suivantes faites par le commissaire de justice :
Dans l'entrée:"Les peintures recouvrant les murs sont en bon état, néanmoins au niveau des arêtes de part et d'autre de l'accès au sas de dégagement, je note de petites épaufrures". Les photographies laissent effectivement à voir des arêtes abîmées manifestement par des coups, ce qui ne relève pas de l'usure normale des lieux.Dans la salle d'eau : "la peinture du faux plafond comporte des auréoles s'apparentant à de l'humidité sur toute sa surface. Des traces de salissure sont visibles au-dessus du plan de vasque. Les peintures recouvrant les murs sont en bon état, néanmoins sous la fenêtre à droite du bac à douche des boursouflures sont apparentes avec traces d'humidité". Les demandeurs n'établissent pas que ces dégradations soient les conséquences de dégâts des eaux (pièce n°5).Dans le salon, le bailleur invoque des salissures nombreuses sur le plafond, avec notamment des traces d'insectes écrasés, qui doit être nettoyé et repeint. Le procès-verbal mentionne : "peinture du faux plafond en bon état, par endroits je note la présence de petites salissures principalement face à la cuisine, d'autres traces de salissures sont visibles sur le faux plafond coté salon mais de façon moins prononcée". Enfin, au niveau des arêtes et des murs du placard attenant aux WC, le commissaire de justice mentionne : "les peintures sont fortement défraichies et comportent une multitude de petites épaufrures".
S'agissant des joints de la salle d'eau, M. [D] [M] ne démontre pas leur altération.

A l'appui de ses demandes, M. [D] [M] se réfère à sa pièce n°13 qui est le devis établi le 21 mai 2025 pour un montant de 4 950 euros. En considération de ce tout ce qui précède, les sommes suivantes seront retenues : 200 euros au titre de la préparation du chantier, 1 000 euros au titre de la peinture du plafond du seul salon, 1 500 euros au titre des lames de parquet, 450 euros au titre de la remise des arêtes et des murs de placard, soit la somme globale de 3 150 euros.

Le montant total des réparations locatives s'élève donc à la somme de 6 666,82 euros (3 150 + 50 + 3 221,37 + 245,45), somme à déduire du montant du dépôt de garantie de 6 600 euros.

M. [K] [P] et Mme [E] [Q] sont en conséquence condamnés in solidum à payer à M. [D] [M] la somme de 66,82 euros au titre des réparations locatives. Ils seront déboutés de leur demande de restitution du dépôt de garantie avec majoration de 10%.
2- Sur la révision des loyers

Aux termes de l'article 17-1 I. de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

Décision du 26 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 26/01282 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCBCW

En l'espèce le contrat contient une clause de révision aux termes de laquelle le loyer est révisable à première date de révision le 24 octobre 2022 et avec comme trimestre de référence le deuxième trimestre de l'année 2021.

Il est acquis aux débats que M. [D] [M] a sollicité la révision du loyer en novembre 2023 et le 7 février 2025.

Contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, le fait que le bailleur n'ait pas sollicité la révision du montant du loyer le 24 octobre 2022 n'a pas pour conséquence qu'il ne puisse définitivement pas appliquer la clause de révision mais uniquement qu'il ne peut prétendre à son application pour l'année écoulée depuis la date d'effet (théorique) de la révision.

Au vu de ce qui précède, M. [D] [M] pouvait légitimement réclamer la révision du loyer pour la période du 1er décembre 2023 au 24 octobre 2024, puis pour la période du mois de mars 2025 à la date de libération des lieux le 28 avril 2025.

Sur ces périodes, le montant mensuel réglé par les locataires a été de (cf. pièce 8 demandeurs) : 2 480 euros jusqu'au mois de février 2025 inclus dont 200 euros de forfait pour charges à déduire et de 2 540 euros en mars 2025 puis de 2 286 euros du 1er au 28 avril 2025, date de libération des lieux, dont 200 euros de forfait pour charges à déduire.
Au titre de la première période, le trimestre à prendre en compte est celui du T4 2023. Le loyer aurait dû en conséquence être de 2276,93 euros hors forfait pour charges (2200 x 142,06 / 137,26). Ce qui correspond à un trop-perçu total de 46,05 euros ((2280-2276,93) x 15 mois)
Au titre de la deuxième période, en application de l'indice de référence des loyers au T1 2025, le loyer aurait dû être de 2 308,83 euros (2 276,93 x 145,47 /143,46) hors forfait pour charges.
Ce qui correspond à un trop-perçu uniquement pour le mois de mars 2025 d'un montant de 31,17 euros.

M. [D] [M] est en conséquence condamné à payer à M. [K] [P] et Mme [E] [Q] la somme totale de 77,22 euros (46,05 + 31,17), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il convient de relever que les locataires ne tirent aucune conséquence juridique sur le plan financier d'une possible violation de l'encadrement des loyers.

3- Sur le préjudice moral

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Les demandeurs ont été déboutés de leur demande au titre de la restitution du dépôt de garantie. La somme due par le bailleur au titre d'une application erronée de la clause de révision est minime et ils ne démontrent l'existence d'aucun préjudice moral, ni davantage s'agissant du non-respect de l'encadrement des loyers. Les dégâts des eaux ne sont pas établis.

Au vu, soit de l'absence de faute soit d'un préjudice, M. [K] [P] et Mme [E] [Q] seront déboutés de leur demande.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [D] [M], qui succombe partiellement à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En équité il sera condamné à payer à M. [K] [P] et Mme [E] [Q] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande à ce titre.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS