TJ 87085, 25 août 2026, RG 25/01395

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/01395 - N° Portalis DB3K-W-B7J-GRQY

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[P] [H]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil
du 25 Août 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 10 Juin 2026,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 25 Août 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par Maître Frédérique AVELINE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [P] [H]
née le 30 Octobre 2005 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2]

(Aide juridictionnelle Totale n°2026/003212 en date du 26/03/2026)

représentée par Maître Blandine MARTY, avocat au barreau de LIMOGES;

DÉFENDEUR

A l'appel de la cause à l'audience du 13 Mai 2026, l’affaire a été renvoyée au 10 Juin 2026, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat de la défenderesse en ses observations.

Puis le Tribunal a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 25 Août 2026 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 16 décembre 2024, la Société Civile Immobilière ND8 ont donné en location à [P] [H] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel initial de 425 €.

Par contrat du 16 décembre 2024, la Société Civile Immobilière ND8 a souscrit un cautionnement VISALE avec la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

Le 14 mai 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à [P] [H] un commandement de payer la somme de 1.258 € au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 7 novembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné [P] [H] devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de bail est acquise de plein droit et obtenir :
l'expulsion de [P] [H] ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est ;sa condamnation au paiement d’une indemnité d'occupation égale au montant de l’ancien loyer, le cas échéant réactualisé dans les conditions prévues par la loi, payable jusqu’au jour de libération des lieux ainsi qu’au paiement de la somme de 2.242 € au titre des loyers et charges impayés, terme de octobre 2025 inclus ;sa condamnation au paiement de la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.
A l'audience du 10 juin 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, réitère ses demandes, précisant que la dette locative actualisée au mois de mars 2026 inclus s’élève à 3.047 €. Elle accepte la proposition de délais de paiement de la locataire d’un montant mensuel de 40 €.

[P] [H], représentée par son conseil, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et son maintien dans les lieux, proposant de rembourser sa dette locative par mensualités de 40 €.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la clause résolutoire et l'arriéré de loyers et de charges :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

Il résulte des pièces versées aux débats :
que le bail signé entre les parties comporte une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers ou de justification d’une assurance après un commandement de payer resté infructueux ;que le commandement du 14 mai 2025 reprend les termes de la clause résolutoire du bail ainsi que ceux des articles 6 et 24 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;que [P] [H], ainsi que le révèlent les décomptes produits par la société ACTION LOGEMENT SERVICES, ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte ;que la société ACTION LOGEMENT SERVICES dispose de plusieurs quittances subrogatives, accordés par le bailleur et valablement signées par les parties, attestant du paiement des sommes dues au bailleur en lieu et place de la locataire.
Ainsi, le manquement de la locataire à l'obligation de payer les loyers et charges est caractérisé.

Le bénéfice de la clause résolutoire du bail est acquis au bailleur depuis le 26 juin 2025, soit six semaines après la délivrance du commandement, de sorte que les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit.

Depuis cette date, [P] [H] est occupante sans droit ni titre du logement et redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel des loyers et des charges jusqu’à la date de son départ.
Afin de mettre fin à ce trouble manifestement illicite, il convient par conséquent d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de [P] [H], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte des décomptes versés aux débats que la dette de [P] [H] s’élève désormais à la somme de 3.047 € à titre de loyers, indemnité d’occupation et charges, échéance de mars 2026 incluse.

Ainsi, il y a lieu de condamner [P] [H] au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer à hauteur de 1.258 € et à compter de l’assignation en justice pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, compte tenu de la reprise de paiement du loyer courant des deux derniers mois d’avril et mai 2026 et de l’accord des parties pour l’octroi de délais de paiement, il convient, afin de solder cette dette tout en assumant le paiement du loyer courant, d’accorder à la locataire un délai de paiement selon les modalités prévues au dispositif.
Il convient de préciser que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant les délais ainsi octroyés tant que [P] [H] respectera les modalités de remboursement de la dette en plus du paiement de l’indemnité d’occupation et des charges courantes.

En revanche, en cas de non-respect du paiement de l’une de ces échéances, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera alors définitivement acquise au bailleur qui pourra immédiatement poursuivre sans délai l’expulsion de [P] [H] selon les modalités précitées, cette dernière devant payer au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger à ce principe.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [P] [H], succombant au procès, sera tenu aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer.

De plus, il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de la société ACTION LOGEMENT SERVICES les frais qu’elle a dû exposer au titre de la présente procédure et [P] [H] sera donc condamnée à lui payer la somme de 100 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS