TJ 87085, 25 août 2026, RG 25/01188

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/01188 - N° Portalis DB3K-W-B7J-GPUX

Baux d’habitation - Autres demandes relatives à un bail d’habitation
0A Sans procédure particulière

Affaire :

[D] [M]

C/

[K] [Q]
[N] [Q]
[W] [A]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil
du 25 Août 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 10 Juin 2026,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 25 Août 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

Monsieur [D] [M]
Né le 12 Juin 1955 à [Localité 1] (23)
demeurant [Adresse 1]

assisté par Maître Florence BERARD, substituée par Maître Cassandre BERSOULT, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [K] [Q]
demeurant [Adresse 2]

Madame [N] [Q]
demeurant [Adresse 2]

Madame [W] [A]
demeurant [Adresse 3] - [Localité 2]

NON COMPARANTS, ni représentés ;

DÉFENDEURS

A l'appel de la cause à l'audience du 10 Juin 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 25 Août 2026 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 9 août 2024, [D] [M] a donné en location à [N] [Q] et [K] [Q] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel initial de 530 €.

Par contrat distinct du 9 août 2024, [W] [A] s’est engagée en qualité de caution solidaire au bénéfice de [N] [Q] et [K] [Q].

[N] [Q] et [K] [Q] ont donné congé le 4 mai 2025 pour le 4 juin 2025.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 15 octobre et le 3 novembre 2025, [D] [M] a assigné [N] [Q], [K] [Q] et [W] [A] devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes de :
731 € au titre de l’arriéré de loyer ;2.888 € au titre des frais de remise en état du logement ;2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.Il sollicite également la condamnation de [K] [Q] à lui payer la somme de 3.119,11 € au titre des frais de remboursement de la chaudière du logement, qu’il pourra récupérer.

A l'audience du 10 juin 2026, [D] [M], assisté par son conseil, a maintenu ses demandes et déposé les pièces de son dossier.

[N] [Q] et [K] [Q], régulièrement cités à étude, n’ont pas comparu, ne sont pas représentés et n’ont pas fait connaître les motifs de leur absence, de sorte que, la présente décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

[W] [A], régulièrement citée à étude par procès-verbal de recherches infructueuses en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu, n’est pas représentée et n’a pas fait connaître les motifs de son absence, de sorte que, la présente décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la clause résolutoire et l'arriéré de loyers et de charges :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Il résulte des décomptes versés aux débats que [N] [Q] et [K] [Q] se sont acquitté du paiement de la somme totale de 5.571,90 €, incluant le dépôt de garantie de 530 €, tandis que la somme totale des loyers dus s’élève à 5.792,90 €

Ainsi, il y a lieu de condamner solidairement [N] [Q], [K] [Q] et [W] [A] au paiement de la différence de ces sommes, soit 221 €, qui portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice, en application de l’article 1231-6 du code civil.
Sur la demande en paiement des réparations locatives :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant de logement et des équipements mentionnés au contrat, ainsi que les menues réparations locatives.

L'article 1730 du Code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, excepté ce qui a péri ou ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L'article 9 du Code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, [D] [M] produit une lettre recommandée avec avis de réception distribué aux locataires le 7 juin 2025 mentionnant qu’un état des lieux auraient eu lieu en présence du bailleur et des locataires le 4 juin 2025 à 9h30.

Toutefois, le bailleur ne produit pas cet état des lieux de sortie : aucune constatation contradictoire de l’état du logement au départ des locataires n’a été dressé. Aucun constat de commissaire de justice n’est produit non plus ni aucune photographie des lieux.

Ainsi, [D] [M] ne démontre ni l’ampleur des désordres et dégradations ni leur imputabilité aux locataires, de sorte qu’il convient de le débouter de sa demande en paiement des frais de remise en état du logement.

Sur la demande en remboursement de la chaudière :

Aux termes des articles 1227 et 1228 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, [D] [M] fait valoir que la chaudière, qui lui a été vendue et installée par l’entreprise CHAUFF’ELEC de [K] [Q] en février 2025, s’avère être un ancien modèle fabriquée en 2014 et qui n’a pas été raccordée à l’égout pour assurer l’évacuation des condensats.

[D] [M] verse aux débats un compte-rendu d’intervention d’un technicien de l’entreprise CONFORT’TECH qui relève plusieurs signes de vétusté de cette chaudière pourtant vendue comme neuve et plusieurs désordres relatifs à son installation, qui la rendent non fonctionnelle sans intervention additionnelle.
De plus, [D] [M] relève que [K] [Q] n’est plus couvert pas son assurance professionnelle à la date de l’installation de la chaudière.

Ainsi, [D] [M] est bien fondé à solliciter la résolution de la vente de cette chaudière qui ne correspond pas aux prescriptions contractuelles convenues et qui n’a pas été installée dans les règles de l’art.

Par conséquent, il convient de condamner [K] [Q] à restituer la somme de 3.119,11 € à [D] [M] tandis que [D] [M] sera tenu de restituer la chaudière à [K] [Q], qui devra venir la reprendre lui-même au lieu et place de son installation.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

L’article 1240 dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
L’article 1231-6 alinéa 3 dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, [D] [M], qui est débouté pour partie de ses demandes, se limite à demander des dommages et intérêts sans définir ni expliciter le préjudice qu’il a subi indépendamment du retard d’exécution de ses locataires, de sorte qu’il ne démontre ni son préjudice ni la mauvaise foi de ses locataires.

Il ne peut pas non plus prétendre à une résistance abusive de [K] [Q] s’agissant d’une résolution de contrat prononcée judiciairement par le présent jugement.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger à ce principe.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [N] [Q] et [K] [Q], succombant au procès, seront tenus aux dépens de l'instance.

De plus, il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de [D] [M] les frais qu’il a dû exposer au titre de la présente procédure et [N] [Q] et [K] [Q] seront donc solidairement condamnés à lui payer la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité commande de ne pas condamner la caution [W] [A] au paiement de ces sommes, alors que son engagement se trouve limité à la somme modique de 221 €.

PAR CES MOTIFS