TJ 87085, 25 août 2026, RG 25/00688

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00688 - N° Portalis DB3K-W-B7J-GLLG

Baux d’habitation - Demande du locataire tendant à être autorisé d’exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur
0A Sans procédure particulière

Affaire :

[E] [I]

C/

Syndic. de copro. [Adresse 1], pris en la personne de son Syndic MIDI IMMOBILIER
Société MMA - CABINET DUCASSE
Etablissement public L’Office Public de l’Habitat de la Haute Vienne (O DHAC 87)

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil
du 25 Août 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 10 Juin 2026,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 25 Août 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

Monsieur [E] [I]
né le 13 Mars 1972 à [Localité 1] (87)
demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]

(aide juridictionnelle Totale numéro 2025/003909 du 12/05/2025)

représenté par Maître Bertrand VILLETTE, substitué par Maître Pascal DUBOIS, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Syndicat des copropriétaires de la Copropriété [Adresse 1], pris en la personne de son Syndic MIDI IMMOBILIER,
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 2]

représenté par Maître Stéphane CHAGNAUD, substitué par Maître David ROUBEAU, avocats au barreau de LIMOGES ;

Société MMA - CABINET DUCASSE
dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 2]

NON COMPARANTE, ni représentée ;

Office Public de l’Habitat de la Haute Vienne (O DHAC 87)
dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 3]

représenté par Maître Jean VALIERE-VIALEIX, substitué par Maître Océane TREHONDAT LE HECH, avocats au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEURS

A l'appel de la cause à l'audience du 12 Novembre 2025, l’affaire a été renvoyée aux 11 Mars 2026 et 10 Juin 2026, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et les avocats des défendeurs en leurs observations.

Puis le Tribunal a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 25 Août 2026 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 11 mars 2020, l’Office Public de l’Habitat - ODHAC 87 a donné en location à [T] [I] un logement à usage d'habitation situé Résidence [Adresse 1] [Adresse 1] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel initial de 361,73 €.

Selon rapports d’expertise, le logement de [T] [I] a subi un dégât des eaux le 21 octobre 2023 dû à des infiltrations d’eau pluviale à travers la couverture de la résidence suite à de fortes intempéries. [T] [I] a signalé ce dégât à l’Office Public de l’Habitat - ODHAC 87.

Le 12 mars 2024, [T] [I] a signalé au bailleur le dysfonctionnement du volet de son séjour.

Par acte de commissaire de justice délivré le 18 juin 2025, [T] [I] a assigné l’Office Public de l’Habitat - ODHAC 87 devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir sa condamnation à réaliser divers travaux sous astreinte ainsi qu’au paiement de dommages et intérêts.

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 octobre 2025, l’Office Public de l’Habitat - ODHAC 87 a assigné et mis en cause le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] et la MMA Cabinet Ducasse devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir leur condamnation solidaire à le relever indemne de toute condamnation pouvant éventuellement être mise à sa charge au titre des prétentions de [T] [I].

A l'audience du 10 juin 2026, [T] [I], représenté par son conseil, a déposé les pièces constituant son dossier et s’est référé à ses conclusions écrites aux termes desquelles il sollicite la condamnation de l’Office Public de l’Habitat - ODHAC 87 à lui verser les sommes de :
5.000 € à titre de dommages et intérêts ;1.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’Office Public de l’Habitat - ODHAC 87, représenté par son conseil, a déposé les pièces constituant son dossier et s’est référé à ses conclusions écrites aux termes desquelles il demande au juge des contentieux de la protection de :
A titre principal, Débouter Monsieur [T] [I] de l’intégralité de ses demandes, A titre subsidiaire, Condamner solidairement le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 1] et son assureur à relever indemne l’ODHAC de toute condamnation pouvant éventuellement être mise à sa charge au titre des prétentions de Monsieur [T] [I], En tout état de cause, Condamner Monsieur [T] [I] ou toute personne succombant à verser à l’ODHAC la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

DEBOUTER l’ODHAC de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1].A titre subsidiaire et dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, serait condamné à la requête de l’ODHAC, DIRE et JUGER que la compagnie d’assurances MMA le relèverai indemne de l’intégralité de ses condamnations.DIRE et JUGER, en toute hypothèse, que la compagnie d’assurance MMA garantira le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.CONDAMNER l’ODHAC au paiement d’une indemnité de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance.
La MMA Cabinet Ducasse, régulièrement citée à étude, n’a pas comparu, n’est pas représentée et n’a pas fait connaître les motifs de son absence, de sorte que, la présente décision n’étant pas susceptible d'appel, il sera statué par jugement rendu par défaut en application de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
En l’espèce, il est constant que les travaux de reprises des infiltrations survenues en 2023 ainsi que le remplacement du volet défectueux depuis mars 2024 ont été effectués au premier semestre 2026.

[T] [I] se prévaut d’un préjudice de jouissance pendant le délai d’attente de réalisation des travaux.

D’une part, la nature des dégâts dues aux infiltrations n’a fait l’objet d’aucune photographie jointe au dossier ni d’aucun descriptif précis permettant d’apprécier son ampleur.

Toutefois, [T] [I] est bien fondé à solliciter un préjudice esthétique de jouissance, qui sera forfaitairement évalué à la somme de 500 €, compte-tenu de l’attente de la réalisation des travaux pendant plus de deux années.

D’autre part, la nature du dysfonctionnement du volet n’a fait l’objet d’aucune description précise permettant d’en apprécier l’ampleur.

Néanmoins, [T] [I] est bien fondé à solliciter un préjudice de jouissance pour la privation de l’usage d’un volet fonctionnel dans son séjour pendant deux ans. Si un volet n’est pas un élément obligatoire à la location d’un logement, il incombe cependant au bailleur d’en assurer le bon fonctionnement lorsque cet élément équipe effectivement le logement loué dont il constitue un embellissement contractuel soumis aux obligations d’entretien réciproques des parties.

Un volet procure à la fois une protection contre le froid, la chaleur, les intempéries et les intrusions. Il s’agit d’un équipement habituel des pièces principales des logements.

Dès lors, il convient d’évaluer à la somme de 2.000 € le préjudice subi par [T] [I] pour la privation de l’usage de cet équipement essentiel pendant plus de deux années.

L’Office Public de l’Habitat - ODHAC 87, en sa qualité de bailleur, est responsable de ces préjudices de jouissance subi par son locataire [T] [I] en ayant délibérément fait le choix de différer la réalisation de ces travaux pendant de nombreux mois, alors qu’il lui incombait de faire le nécessaire pour faire cesser ces troubles de jouissance dans des délais raisonnables.

Par conséquent, il convient de condamner l’Office Public de l’Habitat - ODHAC 87 à payer à [T] [I] la somme de 2.500 € en réparation de ses préjudices de jouissance.

Sur l’appel en garantie du bailleur :

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’Office Public de l’Habitat - ODHAC 87 invoque la responsabilité du syndicat de copropriété concernant la couverture de la résidence dont la défaillance serait à l’origine des infiltrations d’eau pluviale ayant dégradées le logement de [T] [I].

Il fait également valoir que le remplacement des volets de la résidence s’est inscrit dans une procédure longue requérant notamment l’avis des architectes des bâtiments de France ainsi que de la copropriété.

Toutefois, le bailleur se méprend sur la nature de la responsabilité qui lui incombe.

Sa responsabilité à l’égard de son locataire relative aux troubles de jouissance de celui-ci résulte de son manque de diligence et des longs délais de réalisation des travaux.

Ainsi, le bailleur n’est pas sanctionné parce qu’il serait responsable des infiltrations et du dégât des eaux consécutif, mais parce qu’il a tardé à s’acquitter de ses obligations en ne faisant réaliser les travaux de réfection qu’en mars 2026, malgré les plaintes récurrentes de son locataire pendant plus de deux années.

De même, si le bailleur n’est effectivement pas responsable des longs délais liés à la procédure de remplacement des volets de la résidence, ni le syndicat des copropriétaires ni son assureur n’avait l’obligation d’agir plus rapidement pour le remplacement des volets et aucun des deux n’a obligation à ce titre à l’égard du locataire.

Le bailleur a encore engagé sa responsabilité à l’égard du locataire parce qu’il a tardé à s’acquitter de ses obligations en ne fournissant pas à ce dernier un volet fonctionnel pendant plus de deux années, malgré les plaintes récurrentes de celui-ci.

Le choix de l’Office Public de l’Habitat - ODHAC 87 de ne pas réparer ou remplacer même temporairement le volet par un modèle fonctionnel et de préférer s’inscrire dans un plan de remplacement global des volets dont il ne maîtrisait pas les délais est à l’origine de sa condamnation à réparer le préjudice de jouissance de son locataire. Il est seul responsable de ce choix dont il ne peut pas demander à être relevé indemne.

Par conséquent, il convient de débouter l’Office Public de l’Habitat - ODHAC 87 de ses demandes à l’égard du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [Adresse 1] et de son assureur MMA.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger à ce principe.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, l’Office Public de l’Habitat - ODHAC 87, succombant au procès, sera tenu aux dépens de l'instance

De plus, il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de [T] [I] et du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [Adresse 1] les frais qu’ils ont dû exposer au titre de la présente procédure et l’Office Public de l’Habitat - ODHAC 87 sera donc condamné à leur payer chacun la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en dernier ressort par décision rendue par défaut et mise à disposition au greffe ;

CONDAMNE l’Office Public de l’Habitat - ODHAC 87 à payer à [T] [I] les sommes de :
2.000 € en réparation de son préjudice de jouissance relatif au volet défectueux ;500 € en réparation de son préjudice de jouissance relatif au dégât des eaux ;
DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat - ODHAC 87 de ses demandes à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ [Adresse 1] et de la MMA Cabinet Ducasse aux fins de le relever indemne de cette condamnation ;

CONDAMNE l’Office Public de l’Habitat - ODHAC 87 à payer à [T] [I] la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’Office Public de l’Habitat - ODHAC 87 à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ [Adresse 1] la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’Office Public de l’Habitat - ODHAC 87 aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

Le présent jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

Audrey GUÉGAN Matthieu LANOUZIÈRE