TJ 35238, 20 août 2026, RG 26/04675

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 20 Août 2026

N° RG 26/04675 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MIXO

Jugement du 20 Août 2026
N°: 26/799

OPH [G] [I]

C/

[M] [B] [J]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à OPH [G] [I]
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à M [B] [J]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Août 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 03 Juillet 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Août 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH [G] [I]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Mme [W] [X], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [M] [B] [J]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
comparant

EXPOSÉ DU LITIGE
En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 06 février 2023, l'Office Public [G] [I] a loué à Monsieur [B] [J] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 338,51 euros,
Le même jour, un contrat a été signé entre les parties concernant la location d’un box n°2 situé [Adresse 6] à [Localité 1] pour un loyer de 45.27€ hors charge.
Par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2026 délivré à étude, l'Office Public [G] [I] a fait assigner Monsieur [B] [J] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Prononcer la résiliation des baux consentis à Monsieur [B] [J] [M] le 06 février 2023 pour un logement situé [Adresse 7] et un box n°2 situé [Adresse 8]rdonner l’expulsion des lieux de Monsieur [B] [J] [M] et de tout occupant et biens de son chef et ce, avec, au besoin, le concours de la force publiqueCondamner Monsieur [B] [J] [M] à payer :La somme de 6235.47€ au titre des arriérés de loyers et charges dus au 05/05/2026, avec intérêts de droit à compter de la date d’assignationLes loyers du 06/05/2026 à la date de la résiliation judiciaire des bauxUne indemnité d’occupation égale au montant du prix du loyer révisable conformément à la législation en vigueur et des charges, à compter de la résiliation judiciaire des baux jusqu’à la libération effective des lieux de tout occupant et biens de son chefUne somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civileAu paiement des dépens, en ce y compris le coût du timbre fiscalA titre subsidiaire,
Dans l’hypothèse où des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés en vertu de l’article 1244.1 du code civil, [G] [I] demande qu’à défaut du règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redevienne immédiatement exigible ou dans la mesure où un sursis à expulsion serait accordé en vertu de l’article 62 du de la loi du 09 juillet 1991, [G] [I] demande qu’à défaut d’un seul règlement de l’indemnité d’occupation mensuelle ou d’une mensualité pour le règlement de la dette, l’occupant sans droit ni titre doive libérer sans délai le logement de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et qu’il puisse être expulsé au besoin avec l’assistance de la force publique
Dans l’hypothèse où la résiliation du bail ne serait pas prononcée et serait suspendue au respect d’un échéancier de paiement de la dette, [G] [I] demande qu’à défaut de règlement d’une seule échéance par le locataire, soit prononcée la résiliation du bail, ordonnée l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette et des indemnités d’occupation jusqu’au départ définitif.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 19 mai 2026.
L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 03 juillet 2026.
A cette audience, l'Office Public [G] [I], représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 7313.40 euros au 03 juillet 2026, échéance de juin incluse. Il est précisé qu’il y a eu peu de contacts avec Monsieur [B] [J], un règlement en mai, qu’il y a un accord pour l’échéancier avec une mensualité globale de 300€ et la suspension des effets de la clause résolutoire. Le bailleur précise solliciter à titre principal le constat d’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation du contrat.
Monsieur [B] [J] [M] est présent. Il indique qu'il reconnaît la dette locative. Il décrit sa situation financière et il sollicite des délais de paiement et propose de verser 30 euros par mois en plus du loyer, et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.
L’affaire est mise en délibéré au 20 aout 2026
 
MOTIVATION DE LA DÉCISION
 
L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Le jugement est contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.
I. Sur la demande principale

•    Sur la demande de condamnation en paiement
 
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi ».

Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
En l’espèce, l'Office Public [G] [I] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont elle réclame l’exécution.
Il est mentionné sur le décompte qu’au 30 juin 2026, la somme de 7407.80€ est due par le locataire. Il convient de déduire les sommes de 94.40€ qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charges mais qui relèvent des dépens de l’instance.
La dette au titre des loyers, charges concernant le local à usage d’habitation et le garage s'élève à 7313.40 euros au 30 juin 2026, terme du mois de juin 2026 inclus. Il convient donc de condamner en conséquence le locataire au paiement de cette somme celui-ci n'apportant pas d'élément de nature à contester le principe ou le montant de cette somme.
L'article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa premier que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». L'alinéa 2 du même article prévoit que « ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte ».
L'article 1231-7 du code civil dispose en son alinéa premier que « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement ».
La dette locative portera intérêts au taux légal intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 19 mai 2026 pour la somme de 6235.47 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus.
•    Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
 
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant ».
Aucun commandement n’a été délivré au débiteur, les conditions ne sont donc pas réunies et la demande sera rejetée.

•    Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

La CCAPEX a été saisie le 27 février 2026, soit au moins deux mois avant l’assignation du 19 mai 2026. L’assignation été notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience du 03 juillet 2026, la demande est recevable.

 Aux termes de l’article 1103 du Code civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
Selon les articles 1217, 1224 et 1227 du même Code, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat, laquelle peut résulter de l’application d’une clause résolutoire et être demandée en justice.
 
Aux termes de l’article 1225 du Code civil, « la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».
 
L’article 1228 du code civil ajoute que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts »

Aux termes de l’article 1229 du Code civil « la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice ».

L’article 1728 du code civil ajoute que « Le preneur est tenu de deux obligations principales : D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et de payer le prix du bail aux termes convenus »

En l’espèce, Monsieur [B] [J] n’a pas réglé son loyer pendant plusieurs mois, entraînant la création d’une dette locative importante.

Il n’a pas respecté son obligation de paiement et la résiliation du contrat sera donc prononcée.

Cependant, il a décrit à l’audience percevoir des indemnités de 1000€, qu’il a le droit à des APL de 270€ par mois, qu’il verse 360€ de pension alimentaire, qu’il a un prêt à la consommation de 129€ par mois et qu’il régle 109€ au Trésor Public.

Le bailleur est en accord pour la mise en place d’un échéancier et la suspension des effets de résiliation du contrat.

Dans ces conditions, en application de l’article 1228 précité, il sera accordé des délais de paiement au locataire pour apurer sa dette dans les conditions fixées au dispositif de la décision et il sera dit notamment qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, le prononcé de la résiliation du contrat prendra effet, l’expulsion du locataire sera ordonnée et il sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de poursuite du contrat de bail.

IV. Sur les demandes accessoires
•    Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [B] [J] [M] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût de l'assignation du 19 mai 2026, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de l'Office Public [G] [I].

•    Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'Office Public [G] [I], Monsieur [B] [J] [M] sera condamné à lui verser la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

•    Sur l’exécution provisoire
 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
 

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, CONDAMNEMonsieur [B] [J] [M] à verser à l'Office Public [G] [I] la somme de 7313.40 euros, soit SEPT MILLE TROIS CENT TREIZE EUROS ET QUARANTE CENTIMES (décompte arrêté au 30 juin 2026, terme du mois de juin 2026 inclus), au titre des loyers, charges dus à cette date ; avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 19 mai 2026 pour la somme de 6235.47 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus ; REJETTE la demande de constat de résiliation de bail ; PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 06 février 2023 entre l'Office Public [G] [I], d’une part, et Monsieur [B] [J] [M], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 5] et concernant le box n°2 situé [Adresse 9] AUTORISE Monsieur [B] [J] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 30 euros chacune et précise que la 24ème mensualité aura pour objet de solder la dette selon le montant restant dû ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la résiliation pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résiliation sera réputée n’avoir jamais été prononcée ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que le prononcé de la résiliation retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu’à défaut pour Monsieur [B] [J] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Monsieur [B] [J] [M] soit condamné à verser à l'Office Public [G] [I] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; * que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE Monsieur [B] [J] [M] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût de l'assignation du 19 mai 2026, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision ; CONDAMNE Monsieur [B] [J] [M] à payer à l'Office Public [G] [I] la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toute autre demande ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution.