TJ 35238, 20 août 2026, RG 26/04245

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 1]
JUGEMENT DU 20 Août 2026

N° RG 26/04245 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MH5P

Jugement du 20 Août 2026
N°: 26/796

[H] [X]

C/

[M] [P]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me BOMMELAER
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à [P]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Août 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 03 Juillet 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Août 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [H] [X]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Benoit BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Nolwenn DAVID, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [M] [P]
[Adresse 3]
[Localité 1]
comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature électronique en date du 22 octobre 2025, Madame [H] [X] a loué à Monsieur [M] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 600 euros et 200€ de provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice du 2 février 2026, Madame [H] [X] a fait délivrer à Monsieur [M] [P] un commandement de payer la somme de 2723.43 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 03 février 2026.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2026 délivré à étude, Madame [H] [X] a fait assigner Monsieur [M] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Juger que le mécanisme de la clause résolutoire est acquis à la date du 16 mars 2026Subsidiairement, prononcer la résiliation du contratEn toutes hypothèses
Juger que le bail d’habitation conclu entre Madame [X] et Monsieur [P] est résilié au 16 mars 2026Ordonner l’expulsion de Monsieur [P] ainsi que de tous occupants et biens de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 100€ par jours, ladite astreinte commençant à courir à défaut de départ complet des lieux passé un délai de quinze jours courant à compter de la signification du jugement à venirCondamner Monsieur [P] à verser à Madame [X] une indemnité mensuelle d’occupation, qui sera fixée au montant du dernier loyer majoré des charges locativesCondamner Monsieur [P] à payer à Madame [X] la somme de 3212.77€ selon décompte arrêté au 16 mars 2026 correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, majorée des intérêts au taux légal à compter du jour de la demandeCondamner Monsieur [P] à verser à Madame [X] la somme de 1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civileCondamner Monsieur [P] aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de commandement de payer
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 14 avril 2026.
L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 03 juillet 2926.
A cette audience, Madame [H] [X], représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2697.65 euros. Il est précisé qu’il y a une reprise de paiement du loyer courant, qu’il y a un accord pour la demande de délais de paiement pour 3 mois.
Monsieur [M] [P] est présent. Il souhaite se maintenir dans les lieux. Il décrit sa situation financière, qu’il y avait eu une effraction chez lui, qu’il peut payer l’intégralité de sa dette sur deux mois avec des mensualités de 1800€ au total, qu’il a parfois deux loyers car il est en déplacement.
L’affaire est mise en délibéré au 20 aout 2026
 
MOTIVATION DE LA DÉCISION
 
L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Le jugement est contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.
 
I. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
 
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 14 avril 2026 soit plus de six semaines avant l’audience du 03 juillet 2926.
 
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 03 février 2026, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, alors même qu’elle est une bailleresse personne physique et n’est pas tenue d'accomplir cette formalité à peine d'irrecevabilité de la demande. La demande formée par le bailleur est donc recevable.
 
II. Sur les demandes principales

•    Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
 
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant ».
Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.
 
En l'espèce, il est établi que les causes du commandement n’ont pas été réglés dans les six semaines à compter du commandement de payer du 2 février 2026.
 
Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 mars 2026.

•    Sur la demande de condamnation en paiement
 
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi ».

Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
 
En l’espèce, Madame [H] [X] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont elle réclame l’exécution.
Il est mentionné sur le décompte du 02 juillet 2026 que la dette est de 2697,65€.
Il convient de retirer les frais de commandement de payer de 183.44€ qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charges mais qui relèvent des dépens de l’instance.
Monsieur [P] n’a pas mentionné l’existence d’autres versements qui ne seraient pas sur le décompte alors que cette charge de la preuve lui incombe en application de l’article 1353 précité.
La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s'élève à 2514.21 euros au 02 juillet 2026, terme du mois de juillet 2026 inclus. Il convient donc de condamner en conséquence le locataire au paiement de cette somme.
L'article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa premier que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». L'alinéa 2 du même article prévoit que « ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte ».
L'article 1231-7 du code civil dispose en son alinéa premier que « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement ».
La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 14 avril 2026 pour la somme de 2514.21 euros.

III. Sur les délais de paiementet la suspension des effets de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ».
L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, il résulte des développements qui précèdent que Monsieur [M] [P] est redevable de la somme de 2514.21 euros au titre de la dette locative.
Monsieur [M] [P], présent à l'audience, demande des délais de paiement et propose de régler la dette avec des échéances de 1800€, loyer compris.
Il a repris le paiement intégral du loyer avant l'audience. Il décrit percevoir un salaire de 4600€ par mois environ, avoir ses trois sœurs à sa charge en tant que tuteur.
Monsieur [M] [P] propose de verser un montant mensuel qui lui permet de solder la dette locative dans le délai légal.
Compte tenu de ces éléments, Monsieur [M] [P] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de non respect des délais de paiement de la dette d’autre part, aura notamment pour effet de rendre la dette immédiatement exigible et justifiera la condamnation de Monsieur [M] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, dans les conditions qui seront précisées dans le dispositif.
Dans cette dernière hypothèse, Monsieur [M] [P] sera alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Il est précisé que Monsieur [M] [P] est autorisé à anticiper l'apurement de cette dette et la régler dans un délai inférieur si ses ressources le lui permettent.
Alors qu’il y a une reprise spontanée des versements et que les délais accordés sont sur une période courte, qu’il n’est pas démontré que Monsieur [P] refuserait de quitter le logement en cas de décision d’expulsion, le prononcé d’une astreinte apparaît prématuré et la demande sera rejetée.
IV. Sur les demandes accessoires 
•    Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [M] [P] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 2 février 2026 et de l'assignation du 14 avril 2026, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [H] [X].
•    Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [H] [X], Monsieur [M] [P] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
•    Sur l’exécution provisoire
 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
 
PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE l’action recevable ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 octobre 2025 entre Madame [H] [X], d’une part, et Monsieur [M] [P], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 17 mars 2026 ;
CONDAMNEMonsieur [M] [P] à verser à Madame [H] [X] la somme de 2514.21 euros, soit DEUX MILLE CINQ CENT QUATORZE EUROS ET VINGT ET UN CENTIMES (décompte arrêté au 02 juillet 2026, terme du mois de juillet 2026 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 14 avril 2026 pour la somme de 2514.21 euros.
AUTORISE Monsieur [M] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en deux mensualités de 1000 euros chacune et une troisième mensualité qui aura pour objet de solder la dette selon le montant restant dû ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour Monsieur [M] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 3], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Monsieur [M] [P] soit condamné à verser à Madame [H] [X] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE Monsieur [M] [P] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 2 février 2026 et de l'assignation du 14 avril 2026, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision ;
CONDAMNE Monsieur [M] [P] à payer à Madame [H] [X] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 20 aout 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.
           
La greffière,                                                               Le juge des contentieux de la protection,