TJ 51454, 26 août 2026, RG 23/00958

République française
Au nom du peuple français

ROLE N° RG 23/00958 - N° Portalis DBZA-W-B7H-ENJ4
AFFAIRE : [Localité 1] DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] / SCCV [Adresse 2] [Adresse 3], S.A. ALLIANZ IARD, S.A.R.L. ATELIER DE LIBRE CREATION, AXA FRANCE IARD
Nature affaire : 54G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

PÔLE CIVIL

JUGEMENT DU 26 AOÛT 2026

DEMANDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1], représenté pas son syndic la société NEXITY SASU, dont le siège social est sis [Adresse 4], ayant établissement secondaire à [Localité 2] [Adresse 5]
représentée par Me Stéphane BLAREAU, avocat au barreau de REIMS

DÉFENDERESSES :

SCCV [Adresse 6], société civile de construction vente immatriculée au RCS de REIMS sous le n° 531 856 144, dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de Maître [M] [T] de la SCP [T] [Y] [K], en sa qualité de mandataire ad hoc désigné aux fins de la représenter par ordonnance de Monsieur le président du tribunal de commerce le 5 août 2021
défaillante

S.A. ALLIANZ IARD, société anonyme immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°542 110 291, dont le siège social est sis [Adresse 8]
représentée par Me Stéphanie KOLMER-IENNY, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et par Me Aline POIRSON, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant

S.A.R.L. ATELIER DE LIBRE CREATION, société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 401 533 344, dont le siège social est sis [Adresse 9]
représentée par Me Jean-Emmanuel ROBERT, avocat au barreau de REIMS

S.A. AXA FRANCE IARD, société anonyme à conseil d(administration immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 722 057 460, dont le siège social est sis [Adresse 10]
représentée par Me Aurore OPYRCHAL, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Benoit LEVE, vice-président, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assisté de Monsieur Alan COPPE, greffier lors des plaidoiries.

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 28 avril 2026, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 10 juillet 2026, puis prorogé pour être rendu le 26 août 2026.

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EXPOSE DU LITIGE

La SCCV [Adresse 6], constructeur non réalisateur, a acquis un terrain situé [Adresse 1] à [Localité 2] pour y réaliser un immeuble collectif composé de 16 logements, 18 garages et 2 parkings, destiné à la vente en état futur d'achèvement.

Cet ensemble immobilier constitue la copropriété Ledru Rollin laquelle est composée de 3 bâtiments :

- Bâtiment A à usage d'appartements et de jardins ;
- Bâtiment B à usage d'appartements et de jardins ;
- Bâtiment C à usage de garages.

La SCCV DU PARC, constructeur non réalisateur, a confié la maîtrise d'œuvre à la SARL ATELIER DE LIBRE CREATION ; la SARL GROUPE S2R étant intervenue en qualité d'assistant à la maîtrise de l'ouvrage.

Une garantie de parfait achèvement a été souscrite auprès du CREDIT FONCIER DE FRANCE.

Selon ordonnance de référé en date du 6 juillet 2011, une mesure d'expertise confiée à Monsieur [V] [H] a été ordonnée, lequel a déposé son rapport le 16 novembre 2020.

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Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2023, le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] a fait assigner la compagnie ALLIANZ IARD, en qualité d'assureur de la SCCV [Adresse 6], la SARL ATELIER DE LIBRE CREATION, la compagnie AXA France IARD en qualité d'assureur d'ATELIER DE LIBRE CREATION, la SCP [T] [Y] [K] es qualité de mandataire ad hoc de la SCCV [Adresse 6], et la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE devant le tribunal judiciaire de Reims, aux fins de les voir condamner in solidum à lui verser diverses sommes sur le fondement de la garantie décennale, de la garantie de parfait achèvement, et de la responsabilité contractuelle de droit commun.

Par ordonnance en date du 26 juillet 2024, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable le syndicat des copropriétaires, [Adresse 11] en ses demandes à l'encontre de la SARL ATELIER DE LIBRE CREATION faute de déclaration de créance suite à l'ouverture de sa procédure de redressement judiciaire, et envers la SA ALLIANZ en sa qualité d'assureur Dommages-Ouvrage, faute de déclaration préalable de sinistre ;

Par ordonnance en date du 13 janvier 2025, le juge de la mise en état a constaté le parfait désistement d'instance et d'action du Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] à l'égard de la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE et l'extinction de l'instance entre les parties.

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Dans ses écritures notifiées par voie électronique en date du 17 mars 2026, le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] demande au Tribunal de céans, de :

- Prononcer la réception tacite de l'ouvrage sis [Adresse 1] à [Localité 4], à la date du 1er février 2014 ;
- Prononcer à titre subsidiaire, la réception judiciaire de l'ouvrage sis [Adresse 1] à [Localité 4], à la date du 1er février 2014 ;
- Juger que les désordres relevés sur le programme immobilier sis à [Localité 4], [Adresse 1] relèvent de la garantie décennale de la SCCV [Adresse 6] et du maître d'œuvre ATELIER LIBRE CREATION pour rendre l'ouvrage impropre à sa destination et en compromettre la solidité ;
- Juger que la responsabilité de la SCCV [Adresse 6], promoteur, et de la SARL ATELIER LIBRE CREATION intervenants à l'acte de la construction est engagée à l'égard du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 12] ;
- Condamner ALLIANZ IARD, en qualité d'assureur de la SCCV [Adresse 6], promoteur non réalisateur, à indemniser le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] au titre des exécutions non-conformes, soit la somme de 16.693,60 € relevant de la garantie décennale ;
- Condamner in solidum ALLIANZ IARD, en qualité d'assureur de la SCCV [Adresse 6], promoteur non réalisateur, AXA France IARD en qualité d'assureur d'ATELIER LIBRE CREATION, à indemniser le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] au titre des malfaçons constatées, soit la somme de 147.994,80 € relevant de la garantie décennale ;
- Juger que ces sommes seront indexées sur l'indice de la construction de la date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire à date de règlement, outre la TVA applicable au moment du règlement des condamnations ;
- Condamner in solidum ALLIANZ IARD, en qualité d'assureur de la SCCV [Adresse 6], promoteur non réalisateur, AXA France IARD en qualité d'assureur d'ATELIER LIBRE CREATION au titre de la maîtrise d'œuvre à 15% HT du montant du coût des reprises ;
- Juger que les compagnies d'assurance ALLIANZ IARD pour le promoteur et AXA FRANCE IARD pour l'architecte AELIER LIBRE CREATION, seront tenues dans les limites de leurs garanties à garantir leur assuré au titre des condamnations prononcées ;
- Condamner in solidum les compagnies d'assurance ALLIANZ IARD pour le promoteur et AXA FRANCE IARD pour l'architecte, au paiement d'une somme de 12.000€ au titre des frais irrépétibles, outre condamnation in solidum aux entiers dépens lesquels comprendront les frais d'expertise judiciaire avec faculté de distraction ;
- Rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

Dans ses écritures notifiées par voie électronique en date du 10 avril 2026, la compagnie ALLIANZ IARD, assureur constructeur non-réalisateur et responsabilité civile promoteur de la SCCV [Adresse 6] demande au tribunal, de :

- Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de l'intégralité de leurs demandes dirigées à son encontre ;
- Condamner à titre subsidiaire la SA AXA France IARD à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à payer à la SA ALLIANZ IARD la somme de 5.000€ au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux entiers frais et dépens de la présente instance.

Dans ses écritures notifiées par voie électronique en date du 30 janvier 2026, la compagnie AXA FRANCE IARD demande au tribunal, de :

- Débouter à titre principal, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de l'intégralité de leurs dirigées à son encontre ;
- Condamner à titre subsidiaire, la SA ALLIANZ IARD à garantir la SA AXA FRANCE IARD de toutes condamnations pouvant intervenir à son encontre ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à lui payer la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers frais et dépens de la présente instance.

La SCCV [Adresse 6], prise en la personne de son mandataire ad hoc, Me [M] [T] n'a pas constitué avocat.

Par application de l'article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et arguments.

Une ordonnance de clôture avec effets différés au 5 février 2026 a été rendue en date du 4 novembre 2025, fixant l'audience de plaidoirie au 10 février 2026.

Ce jour, l'ordonnance de clôture a été rabattue, l'affaire étant renvoyée à l'audience de plaidoirie du 28 avril 2026 avec un calendrier de procédure.

A l'audience du 28 avril 2026, l'affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 10 juillet 2026, délibéré prorogé au 26 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé que par application de l'article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

De ce fait, il ne sera consacré aucun développement au titre des désordres pour lesquels aucune demande spécifique n'est formulée par le demandeur dans le dispositif de ses dernières conclusions.

1. Sur la réception de l'ouvrage

Le Syndicat des copropriétaires demande en premier lieu de constater que la réception de l'ouvrage est intervenue tacitement en date du 1er février 2014 s'agissant des parties communes. Subsidiairement, il sollicite le prononcé de la réception judiciaire à cette date.

En défense, la compagnie AXA FRANCE IARD, assureur de la SARL ATELIER DE LIBRE CREATION, maître d'œuvre, se limite à faire valoir l'absence de réception, sans répondre spécifiquement à ces deux demandes.

La compagnie ALLIANZ IARD, assureur de la SCCV [Adresse 6], promoteur, ne réplique pas à ces demandes quant à elle.

L'article 1792-6 du code civil dispose que la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserve. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

La réception est donc l'acte par lequel le maître de l'ouvrage approuve les travaux accomplis par l'entrepreneur, reconnaît leur conformité aux travaux commandés et déclare les accepter avec ou sans réserve ; cette acceptation n'étant pas nécessairement liée à l'achèvement de la construction. En l'absence de procès-verbal la constatant, la réception tacite peut être constatée dès lors que le maître de l'ouvrage a manifesté de manière non équivoque sa volonté d'accepter les travaux ; cette volonté étant en particulier caractérisée par la prise de possession de l'ouvrage et le paiement de la totalité ou d'une partie substantielle du coût des travaux ; et ce, peu important qu'une partie des travaux n'ait pas été achevée, ou que le maître de l'ouvrage ait formulé des réserves.

Par ailleurs, par application de l'article 9 du Code de procédure civile, c'est à celui qui invoque l'existence d'une réception tacite d'en rapporter la preuve.

Au cas d'espèce, force est de constater qu'il n'est produit aux débats aucun procès-verbal de réception et/ou de livraison signé entre le syndicat des copropriétaires et la SCCV DU PARC au titre de la prise de possession des parties communes.

Pour autant, il est établi que les copropriétaires ont pris possession de leurs lots respectifs entre le 6 mars 2013 et le 31 mars 2014 ; en outre, la SA ALLIANZ IARD fait état dans ses écritures d'une réception des travaux suivant procès-verbal du 3 juin 2013, sans que ce point ne fasse l'objet d'une quelconque contestation d'aucune des parties.

Par ailleurs, il ressort du procès-verbal de constat d'huissier du 4 mars 2014 effectué à la requête de la SCCV [Adresse 6] dans le cadre d'une réunion avec les copropriétaires et avec le cabinet S2R, assistant au maître d'œuvre, destinée à évoquer les difficultés rencontrées dans le programme de construction, que les travaux ont été réceptionnés le 3 juin 2013 pour les entreprises, et en septembre 2013 pour les propriétaires ; qu'en outre, ledit procès-verbal de commissaire de justice a eu pour objet d'organiser la reprise des réserves formulées au titre des parties communes et des parties privatives.

En l'absence de plus amples précisions, les parties communes apparaissent avoir été en état d'être réceptionnées avec réserves en date du 4 mars 2014, de sorte qu'il sera retenu une réception tacite avec réserve à cette date.

2. Sur les demandes fondées sur la garantie décennale

Aux termes de conclusions fort sibyllines et en l'absence de toute démonstration, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sollicite la condamnation in solidum d’ALLIANZ IARD, en qualité d'assureur de la SCCV [Adresse 6], promoteur non réalisateur, et d’AXA FRANCE IARD en qualité d'assureur d'ATELIER DE LIBRE CREATION, maître d'œuvre chargé d'une mission complète, à l'indemniser de ses divers préjudices sur le fondement de la garantie décennale.

L'article 1792 du Code civil dispose que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

L'article 1792-1 du Code civil dispose quant à lui qu'est réputé constructeur de l'ouvrage tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage.

Par application des textes précités, il est de droit constant que la responsabilité de plein droit du constructeur d'un ouvrage est engagée sur le fondement de la garantie décennale, dès lors d'une part, que ses travaux causent un dommage, qui n'avait pas fait l'objet de réserves et n'était pas apparent lors de la réception ; que d'autre part, ce dommage est apparu dans le délai d'épreuve de 10 ans à compter de la réception, et présente une gravité telle qu'il compromet la solidité de l'ouvrage ou le rend impropre à sa destination.

A titre liminaire, il est relevé que tant la SCCV [Adresse 6] en sa qualité de promoteur immobilier, que la SARL ATELIER DE LIBRE CREATION, en sa qualité de maître d'œuvre, ont effectivement la qualité de constructeur au sens de l'article 1792-1 du Code civil.

En outre, il n'est nullement contestable que la réalisation d'un programme immobilier incluant la construction de trois bâtiments en VEFA constitue la construction d'un ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil.

Pour autant, les conditions rappelées précitées étant cumulatives, il apparaît que le défaut d'au moins l'une des conditions conduit à faire obstacle à la mise en œuvre de la garantie décennale, et au rejet des prétentions formulées sur ce fondement.

a. Sur les désordres et malfaçons de nature non-décennale

En premier lieu, il apparaît à l'étude de l'expertise judiciaire et des procès-verbaux de constat d'huissier que les désordres suivants ne sont pas susceptibles d'être considérés comme relevant de l'impropriété à destination ou de l'atteinte à la solidité de l'ouvrage.

• Sols non conformes au niveau de la circulation piétonne extérieure

Le demandeur fait valoir que le carrelage grès cérame traité " passage intensif " a été remplacé par de l'enrobé.

Néanmoins, il n'est nullement démontré que dans le délai d'épreuve décennale, il en a résulté un processus de dégradation constitutif d'une atteinte à la solidité de l'ouvrage, ou une impossibilité de circuler sur cette surface, constitutive d'une impropriété à destination ; cette doléance relevant en réalité d'une non-conformité, et ayant de surcroît un caractère apparent.

• Alimentation des logements par des goulottes extérieures fixées sur la façade

Le demandeur se réfère au rapport de l'expert judiciaire, lequel a constaté que l'alimentation des logements se faisait par des goulottes extérieures fixées sur la façade de l'immeuble, et a souligné que cette installation inesthétique, jamais vue ailleurs, n'était pas une solution pérenne puisque les goulottes sont accrochées sur des panneaux habillant des façades dont certains sont à refixer.

Néanmoins, alors que le délai d'épreuve est à ce jour révolu, il n'est nullement démontré ni même soutenu l'existence d'une atteinte à la solidité de l'ouvrage ou une impropriété à destination ; ce désordre, au demeurant apparent, n'étant constitutif que d'un manquement aux règles de l'art.

• Enchevêtrement des fils électriques

L'expert a constaté que les câbles ne sont pas gainés ; qu'ils sont laissés en vrac ; que certaines appliques ne sont pas raccordées, tandis qu'un certain nombre de gaines sont vides.

Néanmoins, alors que le délai d'épreuve est à ce jour révolu, il n'est nullement démontré ni même soutenu l'existence d'une atteinte à la solidité de l'ouvrage ou une impropriété à destination ; de sorte que ce désordre apparaît relever d'un manquement aux règles de l'art dénué de nature décennale.

• Façades

Le Syndicat des copropriétaires fait valoir que le parement et le couronnement du mur voisin n'est pas terminé, et que de nombreux trous sont visibles en particulier dans l'axe des sorties des eaux pluviales en partie haute des tableaux.

Néanmoins, alors que le délai d'épreuve est à ce jour révolu, il n'est nullement démontré ni même soutenu l'existence d'une atteinte à la solidité de l'ouvrage ou une impropriété à destination ; de ce fait, la nature décennale de ce désordre n'apparaît pas caractérisée.

• Couvertines à prolonger

Le demandeur fait valoir l'existence de coulures, et précise que ces dernières résultent de la couvertine haute, laquelle est insuffisamment décalée du mur ou présente un défaut.

Néanmoins, alors que le délai d'épreuve est à ce jour révolu, il n'est nullement démontré ni même soutenu l'existence d'une atteinte à la solidité de l'ouvrage ou une impropriété à destination, telles que des infiltrations résultant de cette malfaçon au sein de l'immeuble ; de sorte que ce désordre apparaît relever d'un simple manquement aux règles de l'art.

• Gardes corps loggias et coursive bâtiment B

L'expert a constaté que la fixation des garde-corps est défectueuse et que les boulons de fixation sont saillants, de sorte que les fixations sont insuffisantes, à vérifier et à renforcer.

Pour autant, force est de constater que l'ampleur de ce désordre n'est nullement explicitée ; qu'à ce titre, il n'est nullement fait état d'un risque pour la sécurité des personnes à raison d'un risque de décrochage des garde-corps.

Il s'ensuit qu'il n'est nullement démontré l'existence d'une atteinte à la solidité de l'ouvrage ou une impropriété à destination, tels que des infiltrations résultant de cette malfaçon au sein de l'immeuble.

• Fissures des murs de la descente du garage

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que l'expert a constaté une fissure visible sur les deux murs de la descente du garage ; qu'il a en outre constaté qu'elle devait être traitée et recevoir un couvre-joint.

Néanmoins, force est de constater qu'aucune photographie n'est produite aux débats ; qu'en outre, les constatations de l'expert, au demeurant fort sommaires, n'établissent pas la taille de la fissure et son éventuel caractère évolutif ; qu'il n'est en outre produit aucun élément externe de nature à établir une atteinte à la solidité du mur à raison des fissures relevées.

Compte tenu de ce qui précède, le caractère décennal de ce désordre sera également rejeté.

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Les désordres précités n'ayant pas été considérés comme de nature décennale, il s'ensuit que le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] sera débouté de ses prétentions fondées exclusivement sur la garantie décennale.

b. Sur les désordres et malfaçons apparents

En second lieu, le Tribunal constate que plusieurs désordres apparaissent clairement avoir été apparents et/ou réservés à savoir :

• Porte d'accès voiture au parking

Le syndicat des copropriétaires se réfère au rapport d'expertise, lequel a établi que la porte posée ne correspondait pas au descriptif de vente, et qu'elle n'était pas conforme à la réglementation en vigueur, faute de comporter un gyrophare, une cellule avant et arrière, une barre pare-feu et un système anti-écrasement.

Or, force est de constater que ces prétentions, ne portent pas sur des désordres mais sur un défaut de conformité, au demeurant apparent à la réception.

• Seuils escaliers au sous-sol

L'expert constate un vide devant la première marche de l'escalier desservant le sous-sol et devant la porte de l'ascenseur qui compromet l'accessibilité à ces équipements, et précise que ce désordre trouve son origine dans la suppression des plots et le remplacement par un enrobé.

Néanmoins, force est de constater que ce désordre est apparent dans son intégralité et dans sa consistance par une simple observation visuelle sommaire.

• Eclairage de sécurité des parkings

Se fondant sur les constatations de l'expert, le syndicat des copropriétaires fait valoir que certains blocs n'ont pas été posés, en particulier en partie basse ; qu'en outre, l'installation ne répond pas à la norme NF C 14-100 et NF C 15-100 ; qu'enfin, la sortie doit être signalée.

Néanmoins, force est de constater que ce désordre, qui constitue en réalité une non-conformité, était apparent dans son intégralité et dans sa consistance par une simple observation visuelle sommaire ; de sorte que son caractère apparent sera retenu.

• Porte du sous-sol

L'expert souligne que le local contient du courant faible, ainsi que du courant fort, et en particulier l'armoire électrique de l'ascenseur ; qu'en outre, ledit local n'est séparé des garages que par une simple grille, laquelle doit être remplacée par une porte coupe-feu avec ferme-porte.

Néanmoins, force est de constater que cette non-conformité était intégralement apparente par une simple observation visuelle sommaire.

• Cloisons séparatives des boxes

Le demandeur fait valoir que les cloisons sont constituées d'un bardage métallique qui ne répond pas à l'article 84 de l'arrêté du 31 janvier 1986 (sécurité incendie dans les bâtiments d'habitation), justifiant leur démontage et l'installation de cloisons maçonnées sur toute la hauteur à la place.

Néanmoins, force est de constater que ce désordre est apparent dans son intégralité et dans sa consistance par une simple observation visuelle sommaire.

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Tenant compte du caractère apparent à la réception de ces désordres, il apparaît que le demandeur est mal fondé à rechercher la garantie décennale des divers constructeurs de ce chef et de leurs assureurs respectifs.
Ceci étant rappelé, il n'en demeure pas moins qu'en raison du caractère apparent des désordres précités, les prétentions du Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], fondées exclusivement sur la garantie décennale, seront rejetées.
c. Sur les désordres de nature décennale

• Sur l'étanchéité du 1er étage

Au titre de la terrasse du 1er étage, T2, l'expert constate que l'étanchéité est en très mauvais état et précise qu'elle doit être reprise en totalité, de même que les relevés après la remise en état de l'isolation verticale.

Or, il est incontestable que les constatations de l'expert suffisent à établir clairement une atteinte à la solidité de l'ouvrage que constitue le complexe d'étanchéité ; ladite atteinte étant en outre survenue dans le délai d'épreuve suivant réception ; qu'en outre, il n'est nullement démontré l'existence de réserves quant à ce désordre, lequel n'était par ailleurs nullement apparent à la date de réception.

Par ailleurs, l'expert judiciaire a entériné le devis C&E du 26 septembre 2019 retenant un coût de reprise d'un montant de 8.481,95€ TTC ; étant relevé qu'aucune observation particulière n'a été émise quant au principe constructif retenu ou au chiffrage des travaux de reprise.

• Sur la circulation piétonne extérieure

L'expert rappelle que les relevés ont été faits en prenant en compte la présence de plots prévus au descriptif, laissant un espace entre le relevé et l'enrobé faisant office de caniveau, lequel a été rempli de graviers.

Certes, cette configuration n'est pas constitutive en soit d'un désordre de nature décennal mais d'une non-conformité, au demeurant apparent ; il n'en demeure pas moins que l'expert a également relevé un éboulement de la tranche de l'enrobé, et un décollement du relevé de l'étanchéité, lesquels ne pouvaient être considérés comme apparents ; qu'en outre, l'isolation thermique est supprimée en bas de mur.

Il s'ensuit que ce désordre est constitutif d'un désordre de nature décennale, dès lors que le complexe d'étanchéité subit une atteinte à son intégrité et à sa solidité dans le délai d'épreuve ; qu'en outre, il en résulte des entrées d'eau de pluie par ailleurs constatées par l'expert dans les réservations en plafond du sous-sol, et des inondations dans les garages par temps de pluie.

Au cas d'espèce, l'expert a préconisé deux solutions réparatoires, dont la première consiste à procéder à la reprise intégrale pour supprimer l'enrobé et rétablir un principe constructif conforme au descriptif de vente, incluant la présence de plots. Or, force est de constater que cette solution ne se justifie pas à raison de la nature décennale du désordre, dès lors qu'elle vise à procéder à la reprise d'une non-conformité contractuelle, dont les assureurs garantie décennale, recherchées exclusivement sur ce fondement, n'ont pas à répondre.

En revanche, il apparaît que la deuxième solution préconisée par l'expert suivant devis C&E du 28 septembre 2020 suffit à procéder à la reprise de ce désordre de nature décennale.

Par suite, il sera retenu une évaluation du coût de reprise du désordre par conservation de l'enrobé, et surélévation du relevé d'étanchéité au-dessus de celui-ci pour la somme de 5.876,29€ TTC ; ce dès lors que ni le principe constructif, ni l'évaluation du coût des travaux ne sont contestés.

• Sur l'arrêt des panneaux de bois et les travaux sur le bardage

L'expert relève que l'arrêt des panneaux bois en partie basse n'a pas été traité, ainsi que l'absence d'un grillage de protection pour empêcher les oiseaux de nicher ; qu'en outre, la fixation des coffrets de volets est à reprendre ; qu'enfin, l'isolation extérieure était humide impliquant une vérification de l'état de l'isolation extérieure et la tenue des panneaux.

Force est de constater au vu de ce qui précède que les panneaux n'ont pas permis de protéger l'isolant extérieure de l'humidité, d'infiltrations, et de dégradations par l'intrusion de volatiles au sein dudit isolant ; de ce fait, il est clair que ce désordre a une nature décennale, dès lors que le défaut de protection de l'isolant constitue une impropriété à destination.

Par ailleurs, l'expert judiciaire se réfère au devis SOCHAMP du 26 septembre 2019 d'un coût de reprise de 7.400€ HT, outre la somme de 3.168,80€ HC au titre d'une première intervention de l'entreprise SOCHAMP sur le bardage à la demande du syndic.

Néanmoins, force est de constater en premier lieu que ces travaux déjà réalisés en cours d'expertise judiciaire, ne l'ont pas été avec l'aval de l'expert, lequel n'a pas été interrogé sur leur nécessité et sur leur pertinence. Par ailleurs, il est également relevé que la nécessité de procéder aux dits travaux n'est pas d'avantage avérée par des vérifications techniques objectivables et contradictoires.

Par suite, il y a lieu de rejeter cette demande.

En second lieu, il est relevé que le devis SOCHAMP du 26 septembre 2019 ne comprend que la somme de 432€ HT au titre des panneaux en bois, et celle de 1.215€ au titre de la vérification de l'état de l'étanchéité, outre celle de 3.045€ au titre des sécurités et protections ; en conséquence, le coût de reprise de ce désordre sera réduit à la somme de 5.161,20€ TTC.

• Sur l'humidité des murs de sous-sol et les portes des sas

L'expert constate que par temps très humide, l'humidité traverse le mur périphérique et inonde une partie du sol, l'étanchéité du mur n'ayant pas été traitée.

En l'absence d'étanchéité extérieure, l'expert a constaté qu'il n'était pas possible d'empêcher l'eau de pénétrer dans le mur.

Selon l'expert, la solution pour diminuer la quantité d'eau traversant ce mur et supprimer les flaques d'eau sur le sol consiste dans le percement de barbacanes, permettant de décharger le mur de la poussée de l'eau, ainsi que l'exécution d'un caniveau périphérique et un enduit hydrofuge sur périphérie.

Par ailleurs, l'expert judiciaire a retenu le coût de 58.781,28€ TTC, selon devis du BATIMENT ASSOCIE du 15 septembre 2020 ; étant relevé que ni le principe constructif, ni l'évaluation du coût des travaux ne sont contestés.

Par ailleurs, les inondations dans le parking ayant conduit à la dégradation des deux portes de sas, il s'ensuit que leur coût de reprise doit être considéré comme un préjudice découlant de ce désordre de nature décennal.

A ce titre, l'expert judiciaire a retenu le coût de 784€ HT pour chacune des deux portes ; étant relevé que ni le principe constructif, ni l'évaluation du coût des travaux ne sont contestés.

Par suite, ce préjudice sera également retenu pour la somme de 1.724,80€ TTC au titre du coût de reprise des portes de sas.

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Les désordres précités ayant été considérés comme de nature décennale, il s'ensuit que tant la compagnie ALLIANZ IARD, assureur décennal de la SCCV [Adresse 6] que la compagnie AXA FRANCE IARD, assureur décennal de la SARL ATELIER DE LIBRE CREATION, seront condamnés in solidum à indemniser le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] des préjudices qui en découlent.

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum la compagnie ALLIANZ IARD et la compagnie AXA FRANCE IARD à verser au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] la somme totale de 80.025,52€ TTC, se décomposant comme suit :

- 8.481,95€ TTC au titre du coût de reprise de l'étanchéité du 1er étage ;
- 5.876,29€ TTC au titre de la reprise de l'étanchéité sur les circulations piétonnes ;
- 5.161,20€ TTC au titre de la reprise des panneaux bois et de l'isolation extérieure ;
- 58.781,28€ TTC et au titre de l'humidité des murs de sous-sol ;
- 1.724,80€ TTC au titre du remplacement des portes de sas.

Par ailleurs, il est précisé que ces sommes, arrêtées à la date de dépôt du rapport d'expertise, seront à actualiser par application de l'indice B01 à la date de la présente décision.

Par ailleurs, tenant compte de la teneur des désordres retenus et des travaux de reprise à réaliser, il s'ensuit que la demande au titre des frais de maîtrise d'œuvre apparaît fondée.

Par suite, il y a lieu de condamner in solidum la compagnie ALLIANZ IARD et la compagnie AXA FRANCE IARD à verser au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] la somme de 8.002,55€ TTC correspondant au coût de la maîtrise d'œuvre, souverainement évaluée à 10% du coût des travaux de reprise.

Par ailleurs, il est rappelé que ces condamnations étant formulées au titre des seuls désordres dont la nature décennale a été caractérisée, les parties défenderesses ne sont pas fondées à opposer leurs conditions d'exclusion, de plafond ou de franchise au demandeur, s'agissant de dommages matériels relevant d'une assurance obligatoire régulièrement souscrites par leur assuré respectif.

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Les compagnies d’assurance sollicitent reconventionnellement la condamnation mutuelle des parties à se garantir.

Or, au cas d'espèce, force est de constater que ni l'expertise judiciaire, ni aucun élément produit aux débats ne conduit à retenir une implication directe de la SCCV [Adresse 6] dans la survenance des désordres objets du présent litige, et la mise en évidence de prises de décisions inadéquates ayant directement causés les désordres dont s'agit.

A l'inverse, il est relevé que la SARL ATELIER DE LIBRE CREATION est intervenue concrètement à l'acte de construction dans le cadre de la mission complète de maîtrise d'œuvre qui lui était confiée.

En conséquence, la compagnie AXA FRANCE IARD, assureur de la SARL ATELIER DE LIBRE CREATION, sera condamnée à garantir intégralement la compagnie ALLIANZ IARD, assureur de la SCCV [Adresse 6], de l'intégralité des condamnations prononcées à son encontre.

3. Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l'issue du litige, il est équitable de condamner in solidum la compagnie ALLIANZ IARD et la compagnie AXA FRANCE IARD, parties succombant à la présente instance, à verser au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] la somme de 6.000€ au titre des frais irrépétibles, outre condamnations in solidum aux dépens, en ce compris ceux afférents à la procédure de référé et aux opérations d'expertise judiciaire par application de l'article 696 du Code de procédure civile avec faculté de distraction dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.

Par ailleurs, il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire par application de l'article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS