TJ 83050, 18 août 2026, RG 26/00491

T R I B U N A L JUDICIAIRE D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 26/00491 - N° Portalis DB3D-W-B7K-K7ZR

MINUTE n° : 26/00428

DATE : 18 Août 2026

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET

GREFFIER : Mme Mélissa CARTON

DEMANDEURS

Madame [S] [H] épouse [B], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Serge DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [L] [B], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Serge DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEUR

Monsieur [E] [F], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Lionel ESCOFFIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 27 Mai 2026, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 29 Juillet 2026 puis a été prorogée au 18 Août 2026, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à
Me Serge DREVET
Me Lionel ESCOFFIER

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à Me Serge DREVET
Me Lionel ESCOFFIER

FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Par acte de commissaire de justice délivré le 13 janvier 2026, les époux [B] faisaient assigner Monsieur [F], devant le juge des référés sur le fondement de l’article 835 du CPC.

Les époux [B] exposaient que par acte authentique en date du 6 octobre 2017 ils avaient vendu en viager à Monsieur [F] une propriété à [Localité 1] comprenant une maison d’habitation et le terrain autour en nature de jardin, cadastrée AC [Cadastre 1].

Par ordonnance rendue par le juge des référés en date du 13 mars 2024 un expert avait été commis à leur demande pour décrire les désordres affectant la loggia, les travaux à réaliser et chiffrer les préjudices subis.

Monsieur [F] n’avait pas participé aux opérations d’expertise.

Selon le rapport d’expertise, les désordres structurels étaient réels. La loggia souffrait d’un défaut de conception et de construction entraînant un décrochage de la façade, une fissuration des enduits et des maçonneries extérieures, des ruissellements d’eau de pluie depuis le plancher vers le volume inférieur. Les travaux réparatoires avaient été évalués à la somme de 50 475,32 € hors-taxes incluant la maîtrise d’œuvre soit 60 570 € TTC. L’expert jugeait les travaux relativement urgents.

Les époux [B] demandaient la condamnation de Monsieur [F] à leur verser les sommes provisionnelles suivantes :
– 60 570 € à valoir sur le coût des travaux de réparation chiffrés par l’expert judiciaire
– 9000 € au titre du remboursement des frais d’expertise judiciaire.

Ils sollicitaient la condamnation du défendeur à leur verser la somme de 4000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

Par conclusions communiquées par voie électronique le 26 mai 2026, ils persistaient dans l’intégralité de leurs demandes et sollicitaient le rejet des prétentions de Monsieur [F].

Ils rappelaient que Monsieur [F] s’était engagé aux termes de l’acquisition
à assurer les réparations du bien qui était leur logement principal.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 mai 2026, Monsieur [F] soutenait que les demandes se heurtaient à des contestations sérieuses faisant obstacle à toute condamnation en référé.

Il objectait que les prétentions des demandeurs supposaient de trancher plusieurs questions de fond relatives à la cause des désordres, à leur ancienneté, à leur imputabilité et à la répartition des obligations entre le nu-propriétaire et les titulaires d’un droit d’usage et d’habitation ainsi qu’à l’étendue exacte des réparations dues.

Le rapport d’expertise ne permettait pas d’établir que les désordres lui étaient imputables du fait d’une abstention fautive de sa part. Les désordres résultaient soit de l’ancienneté structurelle de l’immeuble soit de phénomènes évolutifs affectant le terrain soit d’un défaut d’entretien courant relevant des occupants.

Il appartenait au juge du fond de déterminer quelles réparations relevaient des grosses réparations de l’article 606 du Code civil ou de l’entretien courant.

Enfin, le montant des travaux réclamés était discutable et l’urgence n’était pas caractérisée.

Il existait donc des contestations sérieuses faisant obstacle à la compétence du juge des référés.

À titre subsidiaire, Monsieur [F] sollicitait que les plus larges délais de paiement lui soient accordés sur le fondement de l’article 1343–5 du Code civil, sur 24 mois et que toute mesure d’exécution forcée pendant ce délai soit suspendue.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acte authentique de vente en viager du 6 octobre 2017 :

Il était stipulé que les vendeurs se réservaient pendant leur vie et jusqu’au décès du survivant d’eux le droit d’usage d’habitation du bien.

L’acquéreur supporterait à compter de ce jour toutes les grosses réparations sans que le vendeur ne puisse réclamer d’indemnité quelle que soit la durée des travaux.

L’acquéreur prenait le bien dans l’état où il se trouvait au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment en raison des vices apparents et cachés. L’exonération de garantie ne s’appliquerait pas si le vendeur était un professionnel de l’immobilier ou de la construction, s’il avait réalisé lui-même les travaux et s’il était prouvé par l’acquéreur que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Sur les désordres :

*Le rapport de visite en date du 28 juin 2023 établi par le BET HM à la demande des époux [B] sur l’état structurel de la loggia en façade est faisait état du décrochage du linteau de la façade, le relevé maçonné décollant de la façade côté nord. La fissure plus large en partie supérieure montrait un affaissement de la partie avant de la loggia. L’ouvrage présentait une même fissure côté sud.

Les trois poteaux supportant la loggia n’étaient vraisemblablement pas ancrés dans le bon sol. Il en résultait un enfoncement des poteaux dans le sol entraînant de graves désordres à la structure de la loggia. Un risque d’effondrement n’était pas à exclure. L’expert préconisait une reprise en sous-œuvre des fondations ainsi que le remplacement des ouvrages en béton.

*L’expert judiciaire dans son compte rendu en date du 1er juin 2024 confirmait la présence de désordres structurels affectant la loggia. Les poteaux supportant l’ouvrage étaient insuffisamment fondés. Il préconisait une reprise en sous-œuvre.

Le rapport d’expertise déposée le 30 juin 2025 caractérisait un défaut de conception et de construction de la loggia entraînant un décrochage de la façade, une fissuration des enduits et des maçonneries extérieures des ruissellements d’eau de pluie depuis le plancher de la loggia vers le volume inférieur.

Début 2025, le sapiteur avait demandé qu’un étaiement soit placé au niveau d’une poutre théoriquement ancrée dans le mur et soutenant le toit. Ce poteau en rez-de-chaussée supportant le balcon n’avait aucun ancrage dans le sol et était simplement posé sur de la terre.

Au vu des devis produits par les demandeurs, les travaux réparatoires étaient évalués au montant susvisé.

Sur la nature des réparations :

Aux termes de l’article 606 du CC, «  Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d'entretien. »
 
Les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale et les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de cet immeuble (Cass. 3e civ., 13 juill. 2005 : JCP G 2005, IV, 3096).

De jurisprudence ancienne, les réparations à opérer sur un gros mur sont de grosses réparations dès lors que les lézardes qui se sont produites compromettent l'aplomb du mur (Cass. req., 19 juill. 1911 : DP 1913, 1, 392).

En l’espèce il n’est pas sérieusement contestable que les travaux destinés à conforter les poteaux sur lesquels repose la loggia, qui sont insuffisamment fondés, répondent à la définition des grosses réparations en ce qu’ils intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité. En effet, la loggia menace de se désolidariser de la façade, mettant en cause la sécurité des personnes.

Sur l’incompétence du juge des référés :

Le rapport à expertise en page 14 indique que la modélisation des travaux structurels réparatoires a été confiée un sapiteur, le BET Structure Effys qui s’est appuyé en sus de ses propres constats sur l’étude géotechnique établie en novembre 2015 par Armasol (pièce numéro 10 produite par les époux [B]) : « cette étude centrée sur l’affaissement des poteaux déjà visible en 2015 concluait alors à l’obligation de reprise en sous-œuvre ».

Dès lors la question se pose de la connaissance par les époux [B], antérieurement à la vente en viager du bien à Monsieur [F], du vice de construction affectant la loggia. La connaissance de ce vice de construction est susceptible d’engager leur propre responsabilité de vendeurs. Elle nécessite un débat devant le juge du fond.

Dans ces conditions, les prétentions des époux [B] se heurtent à une contestation sérieuse, et ne relèvent pas du juge des référés.

Sur les demandes accessoires :

Les époux [B] sont condamnés aux dépens de l’instance.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS