TJ 83050, 26 août 2026, RG 22/07226

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 26 Août 2026
Dossier N° RG 22/07226 - N° Portalis DB3D-W-B7G-JUFL
Minute n° : 2026/ 304

AFFAIRE :

S.A.R.L. SID anciennement dénommée SOCIETE D’ETUDES ET DE VENTE POUR L’INDUSTRIE AGROLIMENTAIRE (SIA), prise en la personne de son gérant en exercice Monsieur [T] [K], [M] [P] épouse [J], [W] [J], [T] [K], [F] [H], [S] [H] épouse [D], [I] [H] C/ Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] dit [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL FRATELLIMMO, S.A.R.L. FRATELLIMMO BR, [T] [B]

JUGEMENT DU 26 Août 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Mme Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Mme Evelyse DENOYELLE, faisant fonction, lors des débats,
GREFFIER : Mme Isabelle DE FRANCESCHI, lors de la mise à disposition au greffe,

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 février 2026 mis en délibéré au 21 mai 2026,prorogé le 22 juillet 2026, prorogé le 17 août 2026, puis le 26 août 2026.

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

Copie exécutoire à la
Me Alain-David POTHET
Me Marie-Laure MAIRAU

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

S.A.R.L. SID anciennement dénommée SOCIETE D’ETUDES ET DE VENTE POUR L’INDUSTRIE AGROLIMENTAIRE (SIA), prise en la personne de son gérant en exercice Monsieur [T] [K], dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Marie-Laure MAIRAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

Madame [M] [P] épouse [J]
demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Marie-laure MAIRAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

Monsieur [W] [J]
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Marie-laure MAIRAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

Monsieur [T] [K]
demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Marie-laure MAIRAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

Monsieur [F] [H]
demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Marie-laure MAIRAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

Madame [S] [H] épouse [D]
demeurant [Adresse 7]
représentée par Me Marie-laure MAIRAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

Monsieur [I] [H]
demeurant [Adresse 8]
représenté par Me Marie-laure MAIRAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

D’UNE PART ;

DEFENDEURS :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] dit [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL FRATELLIMMO, dont le siège social est sis [Adresse 9]
représenté par Me Alain-David POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocats au barreau de DRAGUIGNAN,

S.A.R.L. FRATELLIMMO BR, dont le siège social est sis [Adresse 9]
représentée par Me Alain-David POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocats au barreau de DRAGUIGNAN,

Monsieur [T] [B]
demeurant [Adresse 10]
représenté par Maître Alain-David POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocats au barreau de DRAGUIGNAN,

D’AUTRE PART ;

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FAITS MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par actes d’huissier délivrés le 26 octobre 2022, les époux [J], la SARL SID anciennement dénommée SIA, Monsieur [K], gérant de la SARL SID, les consorts [H], indivisaires, faisaient assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] dit [Adresse 2], son syndic, la SARL [O] et Monsieur [B], président du conseil syndical, sur le fondement des articles 17 –1 A, 22 I alinéa 3,25 –1 de la loi du 10 juillet 1965, 9,15 –1, 17 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967, 1240 du CC.
Les demandeurs, copropriétaires, sollicitaient l’annulation de certaines des résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 4 août 2022 en raison de graves irrégularités dont le syndic avait également à répondre, de même que le président du conseil syndical.
Ils formulaient des demandes indemnitaires, soutenant que ces irrégularités avaient été commises à seule fin de parvenir à l’éviction des requérants de leurs fonctions de membres du conseil syndical.
Les époux [J] étaient propriétaires de divers lots dans le bâtiment B.
La SARL SID, gérée par Monsieur [K] était propriétaire de lots dans le bâtiment A.
Les consorts [H] étaient propriétaires indivis d’un appartement acquis en 1964 par leurs parents décédés situé dans le bâtiment A.
La copropriété était composée de trois bâtiments à usage d’habitation, de commerces en rez-de-chaussée du bâtiment A, et de bâtiment à usage de garages.
La société [O] était devenue syndic après avoir été désignée par l’assemblée générale le 26 août 2020. Son mandat avait été renouvelé.
Les demandeurs soutenaient que l’ordre du jour de l’assemblée générale querellée n’avait pas été établi en concertation avec le conseil syndical en violation de l’article 26 alinéa 5 du décret du 17 mars 1967 mais seulement entre Monsieur [B] et le syndic qui avait engagé sa responsabilité de ce chef.
Monsieur [K] avait vainement sollicité une réunion préparatoire de l’assemblée générale qu’il s’était vu refuser par Monsieur [B].
En 2e lieu les demandeurs relevaient que la convocation à l’assemblée générale ne faisait mention de la possibilité de voter par visioconférence ni par correspondance, dont aucun formulaire n’avait été annexé, plaçant les copropriétaires devant l’alternative de se déplacer ou de donner un pouvoir. Il y avait donc atteinte au droit de vote des copropriétaires en violation de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 qui faisait obligation depuis le 2 juillet 2020 d’établir un formulaire de vote par correspondance mentionné à l’article 17 –1 A et de l’annexer à la convocation de l’assemblée générale.
Cette violation de la part d’un syndic professionnel était nécessairement délibérée. Elle avait permis une redistribution sélective des pouvoirs reçus en blanc par le syndic ainsi que le président du conseil syndical y invitait les copropriétaires.
En 3e lieu les demandeurs se fondaient sur l’article 22 I alinéa 3 in fine qui disposait que lorsque le syndic avait reçu des mandats sans indication de mandataire il ne pouvait ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisissait.
La remise des pouvoirs était impérativement encadrée par l’article 15 –1 du décret du 17 mars 1967. Le syndic devait remettre les mandats en début de réunion au président du conseil syndical ou à un membre du conseil syndical afin qu’il désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote. En leur absence ou à défaut de conseil syndical, le syndic devait remettre le mandat au président de séance désigné.
Il résultait de ces dispositions que la remise des pouvoirs en blanc par le syndic devait intervenir publiquement en début de réunion afin de distribution en assemblée.
En l’espèce le procès-verbal de l’assemblée générale ne faisait état ni de l’existence ni du nombre de mandats en blanc reçus par le syndic ni des conditions de distribution de ses pouvoirs. Le syndic avait donc distribué les pouvoirs en amont de la réunion aux personnes qu’il avait choisies.
Les votes avaient été nécessairement faussés.
Le syndic avait encore engagé sa responsabilité pour avoir violé cette règle, de manière nécessairement préméditée.
En 4e lieu en application de l’article 17 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 le procès-verbal devait comporter sous l’intitulé de chaque question de l’ordre du jour le résultat du vote ainsi que les noms des copropriétaires ou associés avec leur nombre de voix qui s’étaient opposées à la décision et qui s’étaient abstenus.
L’inobservation de ces formalités substantielles entraînait la nullité de l’assemblée générale.
En l’espèce le procès-verbal ne contenait nullement ces mentions concernant notamment les résolutions n° 2, 3,8, 9,13.
Ces trois premières irrégularités affectaient la validité de l’assemblée générale dans son ensemble et suffisait à faire annuler les résolutions numéro 8,9, 13,30.
Pour ces raisons la résolution n° 8 intitulée révocation du conseil syndical devait être annulée.
Au surplus les requérants relevaient que le conseil syndical, dépourvu de personnalité morale, ne pouvait être révoqué dans son ensemble. Pour tenir compte de cette objection le président du conseil syndical proposait que les révocations nominales aient lieu postérieurement à l’adoption du principe de révocation.
La révocation d’un membre du conseil syndical n’était possible qu’à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
En l’espèce le procès-verbal faisait état d’un premier vote qui avait réuni le tiers des voix à supposer que les pouvoirs aient été régulièrement distribués et d’un second vote qui n’avait jamais eu lieu. Les témoignages des copropriétaires présents étaient convergents en ce sens. Le syndic s’était référé au premier vote dont il avait comptabilisé en 2e lecture les voix pour considérer que la résolution avait été adoptée à la majorité de l’article 24.
Le procès-verbal était donc entaché de faux sur ce point ce qui engageait la responsabilité du syndic et du président de séance.
Enfin, aucune des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ni du décret 2967 ne prévoyait la possibilité d’inscrire à l’ordre du jour la révocation d’un conseil syndical. En matière de copropriété le juste motif de révocation d’un membre du conseil syndical devait s’apprécier de manière restrictive en raison du bénévolat de son mandat. Le juste motif qui devait être explicité ne pouvait être retenu qu’en présence d’une faute grave ou détachable de la mission du membre du conseil syndical. A défaut la révocation procédait d’un abus de majorité fondant l’annulation de la résolution. Tel était le cas en l’espèce puisqu’aucun motif n’était avancé au soutien de cette décision.
L’annulation de la résolution n° 8 était acquise, et justifiait subséquemment l’annulation de la résolution n° 9 intitulée désignation du conseil syndical.
De surcroît des irrégularités distinctes entachaient cette résolution, la candidature de Madame [N] qui n’était pas présente n’ayant pas été portée à la connaissance des copropriétaires en amont de l’assemblée générale.
La résolution n° 13 intitulée approbation du contrat avec la société [R] portant sur l’entretien des espaces verts résultait d’un abus de majorité. Les difficultés rencontrées avec ce prestataire par la copropriété justifiaient le choix d’une autre société. Monsieur [B] avait d’ailleurs reconnu que le maintien du contrat avec la société [R] ne pouvait être que provisoire. L’approbation de ce contrat était contraire aux engagements du conseil syndical dès janvier 2021.
La résolution numéro 30 nommant le syndic [O] était contestable au regard des conditions plus avantageuses pour celui-ci dans le précédent contrat prévoyait une rémunération de 18 900 € TTC par an pour 50 visites de 2 heures alors que le nouveau contrat prévoyait 25 200 € TTC pour 12 visites de 2 heures toute visite supplémentaire étant facturée 60 € TTC de l’heure. Aucune raison économique ne pouvait valider un tel choix contraire à l’intérêt collectif et résultant nécessairement d’un abus de majorité.
Madame [J], Monsieur [K], et Monsieur [H] avaient été victimes dans des conditions vexatoires d’une éviction déguisée justifiant la condamnation solidaire du syndic et de Monsieur [B] à verser la somme de 5000 € à Monsieur [K], 5000 € à Monsieur [H], et 10 000 € à Madame [J].
La partie demanderesse demandait des frais irrépétibles de 7500 € en application de l’article 700 du CPC, et la condamnation du syndic et du président du conseil syndical aux dépens.
Par leurs conclusions récapitulatives n° 3 déposées et signifiées le 10 septembre 2025 les demandeurs persistaient dans l’intégralité de leurs prétentions.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 juillet 2025 le syndicat des copropriétaires, la société [O] et Monsieur [B] sollicitaient le rejet des demandes. Reconventionnellement ils sollicitaient la condamnation des demandeurs à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 7000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC outre la somme de 1000 € chacun à titre de dommages-intérêts et la somme de 1000 € à titre de frais irrépétibles à Monsieur [B] et au syndic [O]. Les demandeurs devaient être condamnés aux dépens avec distraction au profit du conseil des défendeurs.
La partie défenderesse observait en premier lieu que l’assemblée générale querellée s’était tenue en présence d’un huissier de justice qui avait dressé procès-verbal de constat.
En réalité les difficultés avaient commencé à poindre à partir de l’assemblée générale du 18 août 2021. L’entretien paysager de la copropriété avait été confié à une société qui ne satisfaisait pas Madame [J], Monsieur [K], et Monsieur [H]. Ceux-ci, les mois suivants, parasitaient le fonctionnement du conseil syndical ainsi qu’en attestait Monsieur [L] lui-même membre dudit conseil lors de la réunion de celui-ci le 2 juin 2022, au cours de laquelle il apparaissait nécessaire de demander à l’assemblée générale de faire un choix sur la composition du conseil syndical. Celui-ci selon le procès-verbal avait décidé de soutenir la résolution de révocation.
Le rapport du président du conseil syndical annexé à la convocation à l’assemblée générale du 4 août 2022 faisait état des débats au sein du conseil syndical à propos des candidatures des prestataires pour l’entretien des espaces verts. L’offre groupée de la société [R] avait été retenue par la majorité du conseil syndical.
Néanmoins la minorité du conseil syndical avait continué à rechercher d’autres entreprises sans associer le conseil syndical et sans mandat de celui-ci. Ces nouvelles offres ne pouvaient être retenues.
Faisant état des dissensions entre la majorité et la minorité du conseil syndical constituée par les demandeurs, Monsieur [B] demandait à l’assemblée générale soit d’élire ces derniers auquel cas lui-même et la majorité du conseil syndical démissionneraient soit de ne plus élire Madame [J] Monsieur [K] et Monsieur [H].
Sur la demande d’annulation des résolutions litigieuses, les défendeurs observaient qu’alors qu’il était soutenu que les irrégularités tenant à l’inobservation des formalités prescrites affectaient la validité de l’assemblée générale dans son ensemble seules quatre résolutions étaient déférées.
Sur le moyen tiré de l’absence d’annexion à la convocation à l’assemblée générale du formulaire de vote par correspondance, les concluants observaient que sur 116 copropriétaires 99 étaient présents ou représentés soit 80 % de copropriétaires. Ils soutenaient que la validité de la convocation n’en était pas affectée.
Sur la distribution des pouvoirs à l’ouverture de l’assemblée générale, c’était à tort qu’il était indiqué que le syndic y aurait procédé. Le procès-verbal de commissaire de justice versé aux débats attestait que les pouvoirs en blanc avaient été remis au président du conseil syndical et avaient tous été reçus nominativement. Les demandeurs ne visaient pas les pouvoirs litigieux qui auraient pu modifier le sens des votes.
Quant à l’absence de seconde vote effectif des résolutions devant être votées à la majorité de l’article 25 concernant le renouvellement du mandat du syndic, la révocation et la réélection des membres du conseil syndical, le procès-verbal relatait l’existence formelle de deux résolutions pour chacun des membres du conseil syndical révoqués et pour chacun des membres élus. Le procès-verbal avait été signé par les scrutateurs et notamment par Monsieur [K] qui venait contester la tenue d’un second vote effectif.
Sur l’absence de mention des voix des copropriétaires et associés opposants, les concluants observaient qu’en tout début de procès-verbal d’assemblée générale le nombre des présents et représentés était mentionné puis pour chacune des résolutions les abstentionnistes, les votes pour et les votes contre. La jurisprudence considérait que le procès-verbal devait permettre de déterminer le sens des votes. Tel était le cas en l’espèce.
Sur la résolution n° 8 qui prévoyait initialement la révocation du conseil syndical, le syndic avait rappelé que les révocations devaient être nominatives. Il s’agissait donc d’adapter la résolution sans en dénaturer le sens. Il en allait de même de la résolution numéro neuve et de l’élection des membres.
Il avait bien eu faute de Madame [J], de Monsieur [H] et de Monsieur [K] dans la mesure où ceux-ci avaient procédé à la réception de travaux concernant le bâtiment A sans la présence du syndic, alors que cette réception faisait courir les mobilisations des garanties de parfait achèvement biennal et décennal des constructeurs.
De même la poursuite de la recherche de prestataires pour les espaces verts et le gardiennage sans concertation et sans mandat de la copropriété constituait une faute.
S’y ajoutait un comportement discourtois nuisible au fonctionnement de la copropriété.
Madame [N] pouvait être candidate sans être présente physiquement à l’assemblée générale.
Quant aux abus de majorité les demandeurs ne caractérisaient aucune manœuvre qui aurait pu conduire à renouveler le mandat du syndic comme le contrat d’entretien de la société [R].
Quant à la révocation des membres du conseil syndical les concluants produisaient plusieurs attestations relatives à leur comportement. Aucun abus de majorité n’était démontré ni aucune volonté vexatoire.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Par ordonnance en date du 19 mai 2025, le juge de la mise en état prononçait la clôture de la procédure au 13 janvier 2026 et renvoyait l’affaire pour être plaidée à l’audience du 13 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence d’annexion de formulaire de vote par correspondance à la convocation de l’assemblée générale

L'article 17-1-A de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires peuvent participer à l' assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l' assemblée générale , au moyen d'un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d' assemblée générale , le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution ».
L'article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 précise que « le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l'article 17-1 A est joint à la convocation  ».
L’ article 9 du décret du 17 mars 1967 fait obligation, depuis le 2 juillet 2020, à la personne qui convoque l’ assemblée générale , d’établir le formulaire de vote par correspondance défini par l’ arrêté du 2 juillet 2020 et mentionné au deuxième alinéa de l’article 17-1 A et de l’annexer à la convocation de l’ assemblée générale.
Ce mode d’expression des votes des copropriétaires est de droit depuis le 4 juillet 2020, date de l’entrée en vigueur du décret du 2 juillet 2020, au même titre que la participation par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen électronique.
L’irrespect de l'obligation de joindre le formulaire de vote par correspondance doit entraîner la nullité de l’assemblée générale (Cf. CA [Localité 2], Ch. 1-7, 21 Mai 2026 – n° 23/08240 –
En effet, aux termes de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, les dispositions des articles 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et 9 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 sont d’ordre public.
L’article 13 du décret du 17 mars 1967 précise en outre que « l’ assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I ».
La convocation à l’ assemblée générale du 4 août 2022, en date du 7 juillet 2022 (pièce n° 28 des demandeurs) ne mentionne pas, parmi les pièces jointes listées, ledit formulaire. Elle n’expose pas davantage la possibilité de voter par correspondance se bornant à mentionner la possibilité, à défaut de pouvoir assister à l’ assemblée , d’être représenté par un mandataire. Sont joints à la convocation un pouvoir et un tableau des résolutions permettant de donner les consignes de vote au mandataire.
Dans ses écritures la partie défenderesse ne conteste pas l’absence de formulaire de vote par correspondance en annexe de la convocation à l’assemblée générale.
Ainsi, le syndicat des copropriétaires n’a pas rempli l’obligation qui lui incombe de donner la possibilité aux copropriétaires de voter par correspondance  en leur transmettant le formulaire de vote  idoine tel qu’exigé par le décret du 17 mars 1967 et selon les modalités fixées par l’arrêté du 2 juillet 2020, les privant ainsi de la possibilité de faire valoir leur vote à l’ assemblée générale des copropriétaires du 6 août 2022.
La violation des dispositions précitées vicie le résultat des votes en l’ absence de participation de copropriétaires qui auraient pu, le cas échéant, choisir de s’exprimer, par correspondance , en amont de l’ assemblée générale . Si 99 propriétaires étaient présents sur 116, ce sont 17 copropriétaires qui ont été privés de cette possibilité.
L’ assemblée générale n’a donc pu valablement se prononcer dans la mesure où les notifications n’ont pas été faites conformément aux dispositions de l’article 9 précité, dispositions d’ordre public, l’ absence de grief étant inopérant. (Cf.TJ [Localité 3] 8ème ch. 1ère s. 26 Mai 2026 N° RG 24/09026).
Si l’annulation de l’ assemblée générale du 4 août 2022 était encourue, seules sont déférées les résolutions numéro 8,9, 13 et 30. Il sera fait droit à la demande d’annulation de ces résolutions.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Les écritures des parties et les pièces versées aux débats démontrent à la fois le vif intérêt qui est porté à la gestion de la copropriété par les parties, et les comportements parfois excessifs de personnes particulièrement investies de part et d’autre et qui sont appelées à œuvrer de conserve pour la bonne gestion de la copropriété.
Le versement de dommages et intérêts suppose de caractériser une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice. En l’espèce, il apparaît délicat de qualifier de faute au sens de l’article 1240 du Code civil des propos ou des attitudes qui, quelle que soit leur vivacité, ont pu être mal interprétés. Les parties seront donc déboutées de leurs demandes réciproques de dommages-intérêts.

Sur les dépens

Le syndicat des copropriétaires et son syndic qui succombent sont condamnés in solidum aux dépens de l’instance. Il n’y a pas lieu de mettre à la charge du président du conseil syndical, dont la responsabilité dans les formalités de la convocation de l’assemblée générale querellée n’est pas engagée, les dépens de l’instance, à la différence du syndic.

Sur les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires et son syndic sont condamnés à verser à la partie demanderesse la somme de 2000 € en application de l’article 700 du CPC. De même il n’y a pas lieu de condamner le président du conseil syndical à verser des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Prononce l’annulation des résolutions n° 8, 9, 13, 30 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 11] dite [Adresse 2] en date du 4 août 2022, Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] dite [Adresse 2], et la SARL [O] aux dépens de l’instance, Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] dite [Adresse 2] et la SARL [O] à verser à Monsieur [W] [J] et Madame [M] [P] épouse [J], la SARL SID, Monsieur [T] [K], Monsieur [F] [H], Madame [Y] [H] épouse [D], Monsieur [I] [H], la somme globale de 2000 € en application de l’article 700 du CPC, Déboute les parties de leurs demandes pour le surplus, Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.