TJ 83050, 26 août 2026, RG 24/04418

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 26 Août 2026
Dossier N° RG 24/04418 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KHUX
Minute n° : 2026/ 303

AFFAIRE :

S.A.R.L. AGENCE GENERALE IMMOBILIERE, [E] [W] épouse [T], [K] [T] C/ [F] [V]

JUGEMENT DU 26 Août 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Mme Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Mme Evelyse DENOYELLE, faisant fonction, lors des débats,
GREFFIER : Mme Isabelle DE FRANCESCHI, lors de la mise à disposition au greffe,

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 février 2026 mis en délibéré au 21 mai 2026, prorogé le 22 juillet 2026, prorogé le 17 août 2026, puis le 26 août 2026.

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

Copie exécutoire à la
Me Lionel ALVAREZ
Me Hervé HUMBERT SENNINGER

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

S.A.R.L. AGENCE GENERALE IMMOBILIERE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON,

Madame [E] [W] épouse [T]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON,

Monsieur [K] [T]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON,

D’UNE PART ;

DEFENDEUR :

Monsieur [F] [V]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Hervé HUMBERT SENNINGER de la SELARL CABINET HUMBERT SENNINGER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

D’AUTRE PART ;

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FAITS MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte d’huissier délivré le 21 octobre 20224, les époux [T] et la SARL Agence Générale Immobilière faisaient assigner Monsieur [V] sur le fondement des articles 1231 – 5 et 1217 du CC.
Les demandeurs exposaient que par acte sous signature électronique en date du 26 septembre 2023 les époux [T] avaient conclu un compromis de vente avec Monsieur [V] portant sur une maison à usage commercial à [Localité 1] pour le prix de 164 000 €. L’acquéreur déclarait financer l’achat du bien par des fonds personnels avec faculté de substitution d’une personne morale. La réitération de l’acte était fixée au plus tard le 24 novembre 2023.
Les conditions suspensives ayant toutes été réalisées un premier rendez-vous de signature de l’acte authentique était fixé au 10 janvier 2024. Ce jour-là le notaire de Monsieur [V] déclarait ne pas disposer des fonds. Les époux [T] faisaient signifier à l’acquéreur le 1er février 2024 une sommation de comparaître chez le notaire le 12 février 2024. Le 7 février 2024 l’acquéreur leur adressait une lettre recommandée AR contestant le compromis de vente au motif que celui-ci serait fallacieux.
Le 12 février 2024 le notaire de l’acquéreur faisait savoir au notaire des vendeurs qu’il ne disposait pas des fonds nécessaires à la régularisation de l’acte authentique. Un procès-verbal de carence était établi à cette date. Une seconde sommation d’avoir à comparaître le 29 février 2024 était signifiée à Monsieur [V] le 14 février 2024. Un second procès-verbal de carence était établi le 29 février 2024 en présence de l’acquéreur qui contestait le compromis et le versement de la commission à l’agence. Concernant l’indemnité il proposait des négociations.
Par courrier RAR en date du 3 avril 2024 une mise en demeure de verser la somme de 16 400 € au vendeur à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale était adressée à l’acquéreur.
Par ailleurs le 16 janvier 2024 l’agence immobilière AGI mandataire chargé de la vente adressait une mise en demeure à l’acquéreur d’avoir à signer l’acte authentique faute de quoi elle devrait l’indemniser à hauteur de 9000 € conformément au compromis qui stipulait cette indemnisation forfaitaire à titre de clause pénale d’un montant correspondant à ses honoraires.
Les époux [T] demandaient la condamnation de Monsieur [V] à leur verser la somme de 16 400 € titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2024 outre la somme de 3000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive, et la somme de 3600 € en application de l’article 700 du CPC.
L’agence immobilière AGI demandait la condamnation du défendeur à lui verser la somme de 9000 € au titre de l’indemnité forfaitaire avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024, et la somme de 3600 € au titre de l’article 700 du CPC.
La partie demanderesse demandait la condamnation du défendeur aux dépens.
Par conclusions signifiées par voie électronique le 23 janvier 2025 les demandeurs persistaient dans l’intégralité de leurs prétentions.
En réponse à l’acquéreur qui soutenait que les vendeurs se revendiquaient propriétaires de la parcelle B[Cadastre 1] alors que celle-ci appartenait à la commune de [Localité 1], ils soutenaient que le compromis mentionnait de manière claire et non équivoque que la parcelle appartenait à la commune et qu’une rectification serait effectuée en ce sens. Le prix de vente prenait en considération cette situation, cette parcelle n’ayant pas été valorisée.
Les époux [T] avaient exécuté leur engagement puisqu’en avril 2024 2000 ils avaient proposé à la commune de [Localité 1] une session à l’euro symbolique que la commune avait refusé, entendant renoncer à tout droit sur cette parcelle, de sorte que les époux [T] en étaient devenus les véritables propriétaires. 

Dans le dernier état de ses écritures, Monsieur [V] exposait avoir répondu à une annonce sur le site « Le bon coin » pour l’achat d’un immeuble seul, mais l’agent immobilier avait présenté l’existence d’une seconde parcelle comme un atout commercial lors de la visite avant l’établissement du compromis. Toutefois cette parcelle B[Cadastre 1] était une impasse communale dont l’acquéreur devait obtenir la cession.
Il observait que la partie demanderesse se gardait de communiquer l’annonce initiale trompeuse.
Monsieur [V] soutenait que les demandeurs n’avaient pas négocié le contrat de bonne foi dans la mesure où ils promettaient de vendre un bien dont ils n’étaient pas propriétaires ce qu’ils savaient depuis 1988.
Le compromis avait été validé par signature électronique sans que la partie demanderesse ne fournisse l’intégralité des échanges avec la ville de [Localité 1]. Monsieur [V] soutenait que le compromis était nul en raison du dol dont la partie demanderesse avait fait preuve à son égard. L’article L3111 – 1 du CG 3P rendait la parcelle inaliénable et imprescriptible.
Monsieur [V] observait que dans la seconde sommation en date du 29 février 2024, les vendeurs le sommaient d’acheter le même bien aux mêmes conditions financières en l’amputant de la parcelle litigieuse.
Par ailleurs à la suite d’une sommation de communiquer, les demandeurs produisaient la pièce réclamée mais aussi l’attestation de vente du bien objet du compromis. Alors qu’ils entendaient contraindre le concluant à acheter une seule parcelle B[Cadastre 1] au prix de 164 000 € ils avaient vendu les deux au prix de 135 000 €.
Quant à l’agence immobilière le concluant soutenait qu’elle était en tort pour avoir failli à sa mission. Il observait qu’elle avait perçu une commission sur la vente.
Il sollicitait le rejet des prétentions des demandeurs, leur condamnation à lui reverser la somme de 16 400 € déposée à l’étude notariale à lui payer la somme de 3000 euros de frais irrépétibles et à régler les dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Par ordonnance en date du 19 mai 2025, le juge de la mise en état prononçait la clôture de la procédure au 13 janvier 2026 et renvoyait l’affaire pour être plaidée à l’audience du 13 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à la clause pénale et à l’indemnité forfaitaire de l’agence immobilière
Aux termes du compromis de vente le bien objet de la vente était :
« une maison à usage commercial élevée de 2 étages sur rez-de-chaussée et cave au sous-sol sis à [Localité 1] [Adresse 4]. Cet ensemble immobilier est édifié sur une parcelle de terrain cadastrée BE [Cadastre 2] et BE [Cadastre 1]. (…) La parcelle cadastrée BE [Cadastre 1] propriété des vendeurs serait une impasse communale de la ville de [Localité 1] voir courriers en annexes. Il semble qu’une erreur avait été commise lors de la régularisation de l’acte de vente par Monsieur [G] reçu par Maître [U] prédécesseur de Maître [J], un acte rectificatif devra être établi ou une cession à la commune ou tout autre procédure permettant à la commune de faire entrer dans son patrimoine le dit bien. »
Le compromis de vente de produit aux débats par les demandeurs ne comporte pas les échanges de courriers avec la ville de [Localité 1].
Le vendeur déclarait être l’unique propriétaire des biens pour les avoir acquis des consorts [G] par acte notarié en 1988.
Le mandat de vente de l’agence immobilière portait sur la maison d’habitation édifiée sur une parcelle cadastrée B[Cadastre 2].
Selon le procès-verbal de carence établi par le notaire des vendeurs le 7 février 2024, ceux-ci indiquaient avoir reçu un courrier en date du 24 janvier 2024 de Monsieur [V] en recommandé affirmant qu’il était toujours acheteur mais qu’il n’avait pas la totalité des fonds. Il leur proposait 120 000 € outre un prêt vendeur de 41 000 € ou un délai de 4 mois supplémentaires.
Ce courrier n’est versé aux débats par aucune des parties.
Les vendeurs déclaraient que si Monsieur [V] ne souhaitait pas se charger de la régularisation de la parcelle [Cadastre 1] ils acceptaient de ne vendre que la parcelle [Cadastre 2] au prix initialement convenu.
Ils faisaient état d’un courrier du conseil de l’acquéreur au notaire de l’acquéreur en date du 6 février 2024 manifestant l’intérêt de celui-ci pour l’acquisition de la parcelle [Cadastre 2]. Ce courrier est versé aux débats.
Par courrier recommandé RAR en date du 7 février 2024 produit par les parties Monsieur [V] indiquait aux vendeurs avoir pris contact avec la ville de [Localité 1] qui revendiquait depuis toujours la propriété de l’impasse appartenant au domaine public, donc inaliénable et imprescriptible.
Son conseil par courrier adressé au notaire des vendeurs rappelait que lorsque celui-ci avait demandé à la ville de [Localité 1] de purger son droit de préemption celle-ci avait revendiqué la propriété de la parcelle B[Cadastre 1]. La ville de [Localité 1] avait proposé à Monsieur [V] que celui-ci lui cède la parcelle à l’euro symbolique ce qui était juridiquement impossible.
Est produite la réponse de la ville de [Localité 1] aux époux [T] en date du 20 juin 2024, selon laquelle par courrier du 29 avril 2024 ceux-ci avaient proposé à la ville de la cession à l’euro symbolique de la parcelle B[Cadastre 1]. La ville avait refusé car les époux [T] apparaissaient régulièrement titrés par acte notarié successif pour cette parcelle. De fait la commune renonçait à revendiquer tous droits sur cette dernière.
Selon les pièces communiquées et des différentes déclarations des parties, les époux [T] ont confié à l’agence immobilière AGI la vente de la parcelle cadastrée [Cadastre 2]. Le compromis de vente portait sur les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2], les courriers échangés avec la ville de [Localité 1] au sujet de la propriété de la parcelle [Cadastre 2] n’ayant pas été annexés au compromis de vente contrairement à ce qui est indiqué, de sorte que l’acquéreur a été conduit à se renseigner par lui-même auprès de la commune. Il indique que celle-ci en février 2024 revendiquait la propriété de la parcelle [Cadastre 1]. En juin 2024 la commune reconnaissait le titre de propriété des époux [T] sur ladite parcelle.
Le compromis de vente ne peut valoir vente que s’il y a accord sur la chose et le prix. En l’occurrence les époux [T] ont signé un compromis de vente portant sur une parcelle dont la propriété était incertaine. Ce n’est qu’en juin 2024 plus de 3 mois après le second procès-verbal de carence, que la commune a renoncé à toute revendication sur la parcelle [Cadastre 2], selon ses propres termes. La commune corrobore donc qu’elle a jusque-là revendiqué la propriété de l’impasse.
C’est donc à bon droit que Monsieur [V] a renoncé à acquérir un bien dont la consistance était inconnue.
Les vendeurs ne sont donc pas fondés à mettre en jeu la clause pénale.
L’agence immobilière de son côté ne pouvait valablement alors qu’elle était chargée de la vente d’une seule parcelle laisser les parties signées sous son égide un compromis de vente portant sur deux parcelles, la propriété de l’une d’elles étant en question. Elle sera donc déboutée de sa demande d’indemnité forfaitaire.

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [V]
Le procès-verbal de carence et de difficultés établies par Maître [B] notaire associé à [Localité 2] assistant les vendeurs confirme que cette somme de 16 400 € a bien été séquestrée sur le compte de Maître [B].L’échec de la vente n’étant pas imputable à Monsieur [V], cette somme devra lui être restituée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles
Les époux [T] et l’agence immobilière AGI sont condamnées in solidum à régler les dépens et à verser aux défendeurs la somme de 2000 € en application de l’article 700 du CPC.

PAR CES MOTIFS