TJ 57672, 25 août 2026, RG 26/00104

N° minute : 2026/168
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS !

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE

CHAMBRE CIVILE

N°RI - RG 26/00104 - N° Portalis DBZL-W-B7K-ECL7

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 25 Août 2026

DEMANDEUR :

S.C.I. DENIS DU VAL DE L’ORNE,
demeurant 29 rue Ambroise Croizat - 54490 PIENNES,
représentée par Me Lionel HOUPERT, demeurant 5 place Simone Veil - 57100 THIONVILLE, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat postulant, Me Thomas KREMSER, demeurant 07 bis rue Albert de Briey - B.P. 114 - 54154 BRIEY CEDEX, avocat au barreau de BRIEY, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. DME,
représentée par son représentant légal Madame [R] [E] [B], en sa qualité de gérante,
demeurant 5 rue Raymond Mondon - 54150 VAL DE BRIEY,
représentée par Me Jérôme TIBERI, demeurant 5 place Simone Veil - 57100 THIONVILLE, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

Magistrat : Ombline PARRY, Présidente du Tribunal
Débats à l’audience publique du 21 Juillet 2026
Greffier lors des débats : Sévrine SANCHES
Greffier lors de la mise en forme de la présente décision
et son prononcé par mise à disposition au Greffe : Delphine BENAMOR

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EXPOSE DU LITIGE :

Selon un bail commercial du 16 août 2021, la SCI DENIS DU VAL DE L'ORNE a donné à bail commercial un local, sis 118 Rue Raymond Mondon à 54150 VAL DE BRIEY, à la SARL DME moyennant un loyer mensuel de 8 500.00 euros majoré de 10% après 12 mois, 24 mois et 36 mois.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 06/03/2026, pour une somme de 259414.41 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31/03/2026.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2026, la SCI DENIS DU VAL DE L'ORNE a assigné la SARL DME devant la Présidente du tribunal judiciaire de Thionville, statuant en référé, aux fins de :

RENVOYER les parties à se pourvoir comme elles en aviseront.

Mais d'ores et déjà,

DONNER ACTE à la bailleresse de ce qu'elle a levé un état ne faisant apparaître aucun privilège de nantissement.

CONSTATER que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à la date du 06 avril 2026.

En conséquence,

CONSTATER la résiliation du bail.

ORDONNER l'évacuation de la défenderesse et de tout occupant de son chef dans la huitaine de la signification de l'ordonnance à intervenir au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier.

CONDAMNER provisionnellement la défenderesse, en application du 2e alinéa de l'article 835 du CPC, à payer à la demanderesse la somme de 259 414.41 €, les intérêts courant à compter de la présente assignation.

CONDAMNER en outre la défenderesse à payer à la demanderesse une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation de 11 313.5 € HT à compter du 06/04/2026 et ce jusqu'à libération effective des locaux, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé.

CONDAMNER la défenderesse à payer à la demanderesse une somme de 3.000 € en application de l'article 700 du CPC.

La CONDAMNER aux dépens, y compris les frais du commandement de payer.

RAPPELER que l'ordonnance à intervenir est exécutoire par provision.

Suivant conclusions déposées à l’audience du 21 juillet 2026, la SARL DME sollicite de :

JUGER que les demandes formées par la SCI DENIS DU VAL DE L'ORNE se heurtent à des contestations sérieuses tant dans leur principe que dans leur montant.

JUGER n'y avoir lieu à référé en l'absence de réunion des conditions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile.

DEBOUTER en conséquence la SCI DENIS DU VAL DE L'ORNE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER la SCI DENIS DU VAL DE L'ORNE à verser à la société DME la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNER la SCI DENIS DU VAL DE L'ORNE aux entiers dépens.

A l'audience du 21 juillet 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 25 août 2026.

SUR CE :

- Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire :

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le Président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. Le bailleur, au titre d'un bail, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l'existence et le montant de l'obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

La défenderesse soutient que cette demande se heurte à des contestations sérieuses. Elle expose d’abord que la créance locative n’est étayée par aucun décompte contradictoire. Or, la demanderesse produit (pièce n°4) un décompte détaillé des sommes dues reprenant les loyers, les taxes foncières, les indemnités de retard ainsi que le récapitulatif général. En conséquence, les sommes sollicitées sont justifiées.

La défenderesse indique ensuite que la demande se heurte à une contestation sérieuse en raison d’absence de compteur d’électricité définitif. Il ressort du procès-verbal de constat de Maître [Y] en date du 28/10/2025 qu’il existe un raccordement électrique sur un compteur provisoire et que le coffret en façade et le tableau intérieur ne sont pas raccordés directement au réseau. Or, elle ne justifie pas des effets de cette situation sur l’exploitation du local commercial et notamment elle ne justifie pas d’une impossibilité partielle ou totale de jouir du local pouvant justifier du non règlement des loyers. En conséquence, la preuve d’une contestation sérieuse n’est pas rapportée.

Il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI DENIS DU VAL DE L'ORNE n'a fait qu'exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause. Ce commandement porte sur une créance d'un montant de 259 016.18 euros, à titre principal. Les causes de ce commandement n'ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

- Sur l'expulsion de la SARL DME et de tout occupant

Aux termes de l'article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L'expulsion de la SARL DME et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux.

- Sur l'arriéré locatif :

S'agissant du paiement, par provision, de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l'article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point. La somme de 10 800 euros TTC sollicitée à ce titre doit donc être retirée du décompte.

En l'espèce, au vu du décompte produit par la SCI DENIS DU VAL DE L'ORNE, l'obligation de la SARL DME au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 6 mars 2026 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 248 216.18 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SARL DME.

- Sur l'indemnité d'occupation :

A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L'indemnité d'occupation due par la SARL DME depuis l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, soit la somme de 11313.50 euros HT.

- Sur l'article 700 du Code de procédure civile :

Il convient de condamner la SARL DME à payer à la SCI DENIS DU VAL DE L'ORNE la somme de 500.00 euros au titre d'indemnité en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

La SARL DME sera déboutée de sa demande d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

- Sur les dépens :

La SARL DME, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 06/03/2026.

PAR CES MOTIFS :