TJ 06069, 26 août 2026, RG 24/03384

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER
1 GROSSE Me VALENTINI
1 EXP Me LARRIBEAU
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 26 Août 2026

DÉCISION N° 2026/293

N° RG 24/03384 - N° Portalis DBWQ-W-B7I-PYKH

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [H]
né le 18 Décembre 1944 à MARSEILLE (13)
100 Promenade de la Plage, Le Mona Lisa B
06800 CAGNES SUR MER

représenté par Me Walter VALENTINI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.D.C. RESIDENCE DU PORT
5/13 avenue Jean Jaurès et 2/8 Rue Jean Giono
06800 CAGNES SUR MER
C/o son syndic, CABINET J.C DOR
15 avenue Jean Jaurès - Résidence du Port
06800 CAGNES SUR MER

représentée par Maître Hadrien LARRIBEAU de la SCP DELAGE - DAN - LARRIBEAU - RENAUDOT, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : M. MIELI, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 27 novembre 2025 ;

A l’audience publique du 06 Janvier 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 16 Mars 2026.

Le prononcé du jugement a été reporté au 26 août 2026 .

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FAITS, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Monsieur [N] [H] est propriétaire au sein de l’ensemble immobilier dénommé « Les Résidences du Port » située Cagnes-sur-Mer, de deux emplacements de parking, acquis suivant acte authentique reçu le 19 mai 1994.

Par acte d’huissier en date du 17 septembre 2021, Monsieur [H] a fait assigner le syndicat des copropriétaires (ci-après désigné SDC) de la copropriété Les Résidences du Port, pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.R.L. Cabinet JC DOR, par-devant le tribunal judiciaire de Grasse, aux fins d’annulation d’une résolution d’assemblée générale des copropriétaires, de le voir condamner à l’indemniser de son préjudice, aux dépens et au titre des frais irrépétibles.

Il expose que :
-lors de l’assemblée générale du 24 avril 2024 a été votée à la majorité des propriétaires présents et représentés la résolution n°11, visant une clause de priorité au bénéfice des autres copropriétaires dans le cadre de la vente d’un lot annexe seul (parking, box ou garage) ;
-l’assemblée générale s’est ainsi prononcée pour l’application de la loi du 25 mars 2009 qui accorde aux copropriétaires du syndicat un droit de priorité sur la session des lots exclusivement à usage de stationnement ;
-l’application de la clause de priorité modifiant les modalités de jouissance d’une partie privative, une décision prise à l’unanimité des propriétaires s’imposait au visa de l’article 26 la loi du 10 juillet 1965 ;
-ainsi la résolution a été voté la majorité simple alors qu’elle devait l’être à l’unanimité, ce qui fonde sa demande de nullité.

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Monsieur [H] est en l’état ses conclusions responsives et récapitulatives notifiées par RPVA le 17 juin 2025, aux termes desquelles il demande de la juridiction, au visa des causes exposées, de la loi du 10 juillet 1965, notamment l’article 26, de l’article 8-1 du code de la copropriété issu de la loi du 25 mars 2009, de l’absence de clause en ce sens dans le règlement de copropriété, et des pièces versées aux débats, de :
-ordonner, juger et prononcer la nullité de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 24 avril 2024 de la communauté immobilier Résidence du Port, à défaut d’avoir été adoptée par l’unanimité des copropriétaires et insérée dans le règlement de copropriété ;
-condamner le SDC Résidence du Port à lui payer une somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, outre une somme de 3.500 euros de dommages et intérêts, le syndic représentant le syndicat ayant engagé la responsabilité du syndicat à l’occasion du vote de cette mesure sans la majorité requise ;
-ordonner qu’il sera exempté des condamnations ainsi prononcées sur son décompte individuel de charges de copropriété ;
-ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Vu les conclusions du syndicat des propriétés Les Résidences du Port, notifiées par RPVA le 22 janvier 2025, aux termes desquelles il demande à la juridiction, au visa des articles 514 suivant du code de procédure civile et des pièces versées aux débats, de :
-juger ses conclusions recevables et bien fondées ;
-juger qu’il n’est pas rapporté la preuve de ce que les règles de majorité n’ont pas été respectées lors du vote la résolution n°11 ;
-juger que le préjudice moral sollicité par Monsieur [H] n’est pas fondé en droit, ni justifié en son principe et son quantum.
Par conséquent :
-juger que les demandes de Monsieur [H] sont irrecevables et mal fondées ;
-le débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
-écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
-condamner Monsieur [H] à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
-le condamner aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Hadrien LARRIBEAU, membre de la S.C.P. DELAGE - DAN - LARRIBEAU - RENAUDOT sous sa due affirmation de droit et conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il expose que :
-la demande est fondée sur une violation des règles de majorité notamment de celles relatives à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;
-or, il n’est pas démontré par Monsieur [H] de ce que la résolution critiquée nécessitait un vote à l’unanimité ; en effet, à la lecture de l’assignation, il ne vise aucune disposition de l’article 26, alors que la charge de la preuve lui incombe.
-faute de rapporter la preuve de ce que la résolution est relative à une disposition de l’article 26, la demande d’annulation ne peut qu’être rejetée ;
-la demande fondée sur les dommages et intérêts sera rejetée faute de fondement légal au visa de l’article 56 du code de procédure civile ; au surplus, il n’est pas rapporté la preuve du préjudice allégué.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture a été ordonnée le 3 juillet 2025 avec effet différée au 27 novembre 2025, et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 19 décembre 2025 à l’issue de laquelle les parties présentes ont été informées de la mise en délibéré au 16 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, prorogée au 26 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I. Sur la demande nullité de la résolution n°11 :

En l’espèce, le contentieux opposant les parties a trait à la résolution n°11, adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 avril 2024, instituant un droit de propriété au bénéfice des autres copropriétaires en ces termes :
« Vente d’un lot annexe seul (parking, box ou garage) : Droit de propriété au bénéfice des autres copropriétaires.
Projet de résolution : après en avoir délibéré l’assemblée générale se prononce pour l’application de la loi numéro 2009-323 du 25 mars 2009, (article 8-1) qui accorde aux copropriétaires du syndicat des copropriétés Les Résidences du Port, un droit de priorité sur la session de lot exclusivement à usage de stationnement. Discussion et décision à prendre.

NB : lorsqu’un copropriétaire souhaite vendre un lot parking, il doit faire connaître au syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception son intention de vendre son stationnement et de préciser le prix et les conditions de la vente. Le syndic doit alors transmettre l’information à chaque copropriétaire par lettre recommandée avec AR. Ces demandes sont au frais du vendeur. Cette transmission vaut offre de vente valable pendant deux mois à compter de sa notification. ».

Cette résolution a été adoptée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés (article 24).

Les parties s’opposent sur le point de savoir de quelle majorité relève l’intégration de l’article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans le règlement de copropriété.

Monsieur [H] soutient que la clause de priorité modifie les modalités de jouissance des parties privatives du copropriétaire cédant, et qu’à ce titre elle ne peut être adoptée par l’assemblée générale qu’à l’unanimité des copropriétaires en application de l’article 26 de la loi de 1965.

Le syndicat de copropriété conteste cette analyse en considérant que le demandeur ne démontre pas que la résolution en cause serait relative à une disposition de l’article 26.

Monsieur [H] ayant voté contre la résolution querellée, son action, introduite dans le délai utile, est recevable.

Sur le fond, l’article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que «le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d'urbanisme ou d'autres documents d'urbanisme imposant la réalisation d'aires de stationnement peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l'occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété. Dans ce cas, le vendeur doit, préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs lots à usage de stationnement, faire connaître au syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception son intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente.
Cette information est transmise sans délai à chaque copropriétaire par le syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, aux frais du vendeur. Elle vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification».

Il est constant en droit que si, comme cela est le cas en l’espèce, le règlement de copropriété ne contient aucune clause relative au droit de priorité concernant la vente de lots exclusivement à usage de stationnement et que les conditions prévues par l’article 8-1 sont remplies, l’assemblée générale peut décider de l’insertion d’une telle clause dans le règlement de copropriété, à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires.

L’article 26 de la loi de 1965 dispose notamment que «l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété».

Or la clause de priorité modifie bien les modalités de jouissance du lot de parking puisqu’elle impose au copropriétaire qui vend un lot à usage exclusif de stationnement le respect du formalisme nécessaire à l’exercice par les autres copropriétaires de leur droit de priorité (information du syndic par lettre recommandée, envoi par le syndic aux frais du vendeur des courriers recommandés à chaque copropriétaire , offre de vente valant pendant une durée de deux mois ), alors qu’une telle vente est libre en l’absence de la clause instaurant le droit de priorité.

Il s’en infère que c’est irrégulièrement que la résolution n°11 a été adoptée à la majorité de l’article 24 alors que l’intégration du droit de priorité prévu à l’article 8-1 requiert un vote unanime.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, sa nullité sera prononcée.

II. Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1240 du code civil dispose que «Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.»

Il est généralement admis que l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Monsieur [H] sollicite la condamnation du SDC Résidences du Port à lui payer une somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice moral qu’il soutient subir, consécutivement à l’adoption, sans respect des conditions de majorité, de la résolution objet du litige.

Il sera observé à titre liminaire que Monsieur [H] n’invoque aucun fondement juridique au soutien de cette demande.

Au visa de l’article 12 du code de procédure civile, il y a lieu de juger que le copropriétaire, qui invoque un manquement du syndicat des copropriétaires dans sa gestion ou une négligence générale, fonde sa prétention à réparation de son préjudice sur la responsabilité civile générale résultant de l’article 1240 du code civil.

Monsieur [H], à qui incombe la charge de la preuve au visa de l’article 9 du code de procédure civile suscité, ne justifie ni de la faute qu’il invoque, laquelle ne saurait découler d’une simple irrégularité imputable au SDC sans que ne soit caractérisée l’existence d’un abus, ni de son préjudice moral, dès lors qu’il ne démontre aucun préjudice distinct de celui qui sera indemnisé au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles

En conséquence, il ne sera pas fait droit à sa demande.

III. Sur les autres demandes :

a) Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit par application de l’article 514 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de l’écarter.

b) sur les dépens :

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, partie perdante, le SDC Les Résidences du Port sera condamné aux dépens.

c) sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande d’allouer sur ce fondement à Monsieur [H] la somme de 2.000 euros au paiement de laquelle sera condamné le SDC Les Résidences du Port.

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [H] sera dispensé de participer aux frais relatifs à la présente procédure dans le cadre des charges de copropriété.

PAR CES MOTIFS,