TJ 67482, 26 août 2026, RG 25/08011

N° RG 25/08011 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N2ND

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]

11ème civ. S4

N° RG 25/08011 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N2ND

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Mireille LACOUR
Me Vincent MARTIN

Le

Le Greffier

Me Mireille LACOUR
Me Vincent MARTIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 26 AOUT 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [O]
demeurant [Adresse 2], [Localité 1]
représenté par Me Mireille LACOUR, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 40

DEFENDERESSE :

Madame [H] [E]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Vincent MARTIN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 142

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection
Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 18 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 26 Août 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection
et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/08011 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N2ND

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé signé électroniquement le 15 octobre 2024 par la locataire et le 16 octobre 2024 par le mandataire du bailleur, Monsieur [R] [O] a consenti un bail d'habitation à Madame [H] [E] portant sur des locaux situés [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 1.830 € et une provision sur charge mensuelle de 312 €, soit une échéance mensuelle de 2.142€.

Se prévalant de loyers impayés, Monsieur [R] [O] a fait signifier à Madame [H] [E], le 11 févier 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 3.136 € arrêtée au 6 février 2025 (loyer de février inclus).

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 12 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 14 mai 2025, Monsieur [R] [O] a fait assigner Madame [H] [E] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- le constat de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail signé le 15 octobre 2024 entre les parties et le constat de la résiliation de plein droit du contrat du contrat de bail au 11 avril 2025
- la condamnation de Madame [H] [E] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer sans délai et sous astreinte de 15 € par jour de retard à compter de la signification de la décision, et ce, indépendamment de l'indemnité d'occupation, le logement, la cave et le parking situé [Adresse 3] à [Localité 1] ;
- la fixation de l'indemnité d'occupation due en cas de maintien dans les lieux au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés ;
- qu'il soit dit que cette indemnité d'occupation est payable dans les même conditions que l'étaient le loyer et les charges ;
- la condamnation par provision de Madame [H] [E] à lui payer cette indemnité d'occupation ;
- la condamnation par provision de Madame [H] [E] à lui payer la somme de 5.278 € au titre des arriérés de loyers, provisions sur charges, outre les intérêts au taux légal avec effet du commandement de payer visant la clause résolutoire du 11 février 2025 ;
- la condamnation de Madame [H] [E] aux dépens, y compris les frais de commandement de payer, ainsi qu'à lui verser la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses demandes, il précise que Madame [H] [E] n'a pas réglé la totalité de ses loyers et charges dans le délai imparti par le commandement de payer visant la clause résolutoire et qu'il est donc en droit de se prévaloir de celle-ci.

L'assignation a été dénoncée au Préfet du département du Bas-Rhin le 14 mai 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 5 octobre 2025 puis renvoyée à plusieurs reprises pour conclusions des conseils des parties.

A l'audience du 18 mai 2026, date à laquelle l'affaire a été évoquée, Monsieur [R] [O], représenté par son conseil, a repris les prétentions et moyens de son assignation du 14 mai 2025 et y a ajouté les prétentions et moyens de ses dernières conclusions30 avril 2026, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de Procédure Civile.

Les prétentions et moyens nouveaux sont les suivants :

- le bénéfice de ses prétentions et conclusions de l'assignation ;
- la condamnation de Madame [H] [E] à lui payer la somme de 3.530,45 € selon arrêté de compte à fin avril 2026 à titre d'arriérés de loyers et avances sur charges ;
- le débouté des demandes reconventionnelles de Madame [H] [E] ;
- la condamnation de Madame [H] [E] aux dépens ainsi qu'à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir que :

* Madame [H] [E] ne peut pas se prévaloir de l'exception d'inexécution car il n'a commis aucun manquement suffisamment grave pour justifier la suspension des paiements ;
* Madame [H] [E] s'est abstenue sciemment de régler les sommes réclamées ; que s'il y avait des difficultés pour accéder au site "Myfoncia”, ce qui expliquerait le retard de paiement des premiers loyers, cette difficulté n'a été que passagère et ne lui empêchait pas de régler les sommes par chèques ; qu'en cours de procédure elle ne s'est pas acquittée des sommes réclamées ; que cet argument est inopérant tant en ce qui concerne l'effet de la clause résolutoire qu'en ce qui concerne la demande de délais de paiement ;
* il a été diligent et s'est acquitté de toutes les demandes d'interventions formées par Madame [H] [E], auxquelles il n'était pas tenu légalement de déférer, pour certaines ; il est de bonne foi et ne peut être tenu pour responsable des délais imposés par l'intervention de certaines entreprises ;
* le bien immobilier loué était propre contrairement à ce qu'affirme Madame [H] [E] ; que l'état des lieux ne vise strictement aucune réserve sous la rubrique "propreté" ; que les clés de la cave ainsi que les plans lui ont été délivrés et communiqués ; que la question du parking a été solutionnée grâce aux diligences du mandataire du bailleur ; qu'il a aussitôt commandé les réparations nécessaires à la micro fuite à l'arrivée d'eau dans la buanderie ; que la recherche de fuite a été diligentée par le bailleur alors qu'elle aurait dû être faite par l'assureur de la locataire laquelle aurait dû déclarer le sinistre à son assureur ; que le fait que des lames du plancher de la terrasse soient abîmées ne rendaient pas la terrasse inacessible ; qu'il a fait procéder à la réfection de celle-ci ; que la locataire n'a jamais été privée de chauffage; que la chaudière a été entretenue et que le chauffagiste est passé pour vérifier le bon état de fonctionnement des radiateurs qui équipent son logement et n'a pas relevé d'anomalie ni de fuite ; que les demandes indemnitaires de Madame [H] [E] ne sont ainsi pas justifiées.

Madame [H] [E], représentée par son conseil, reprend les prétentions et moyens de ses conclusions en date du 16 avril 2026, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de Procédure Civile.

Elle sollicite ainsi :

- le débouté des demandes de Monsieur [R] [O] ;
- à titre subsidiaire, l'octroi de délais de paiements, si des condamnations devaient être prononcée à son encontre ;
- à titre reconventionnel :
* la condamnation de Monsieur [R] [O] à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ;
* la compensation du montant accordé à titre de dommages et intérêts avec les éventuelles condamnations prononcées à son encontre ;

- la condamnation de Monsieur [R] [O] aux dépens ainsi qu'à lui payer la somme de 1.000€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Elle précise lors de l'audience que les délais de paiement sont sollicités aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle soutient les éléments suivants :
- la clause résolutoire ne peut jouer car :
* l'espace My Foncia était inacessible de sorte qu'elle a été dans l'impossibilité de régler son premier loyer alors même qu'elle a réclamé à plusieurs reprises la transmission d'un RIB ;
* elle n'a pas entendu déférer à l'intégralité du règlement de certains loyers en raison de nombreuses défaillances affectant son logement tant quant à l'administration du bien qu'à son obligation de délivrance ; qu'elle n'a pu ni jouir de sa terrasse ni occuper paisiblement son appartement en l'absence de chauffage fonctionnel durant toute la période hivernale 2024/2025 ; que le chauffage ne fonctionne toujours pas correctement ;
- elle règle régulièrement ses loyers et elle ne peut être qualifiée de mauvais payeur ; que la dette n'a pas augmenté depuis le début de la procédure; qu'elle n'a effectué des retenues de loyers qu'en raison des obligations du bailleur non respectées ;
- conformément aux dispositions de l'article 1719 du Code Civil, le propriétaire bailleur est tenu à une obligation de délivrance d'un logement décent ; que dès son entrée dans les lieux, elle n'a eu de cesse de se heurter à des difficultés quant à la location qu'elle a souscrite avec Monsieur [R] [O] ; que ses rapports conflictuels avec l'agence FONCIA, mandataire et gestionnaire du bailleur, ainsi que syndic de la copropriété, lui ont causé un important préjudice ; que l'appartement était dans un état d'usage et que les joints et éléments d'équipement étaient en état dégradé de sorte qu'elle a dû faire procéder à un nettoyage de l'appartement ; qu'elle n'a pas pu bénéficier pendant 6 mois de la jouissance de la terrasse d'un appartement dont le loyer est important ; qu'en outre elle paie des charges importantes pour un chauffage qui dysfonctionne ; qu'elle a dû utiliser des chauffage d'appoint, entraînant ainsi une hausse de sa facture d'électricité ; qu'elle n'a pas pu utiliser sa cave pendant deux mois, ce qui l'a empêchée de pouvoir y entreposer ses meubles et effets personnels ; qu'elle a ainsi été contrainte de faire monter l'intégralité de ses meubles au 3ème étage par ses déménageurs, ce qui a entraîné l'émission d'une facture complémentaire de 850 € TTC.

Un rapport social et financier a été déposé au greffe le 28 juillet 2025 ; il en résulte que Madame [H] [E] conteste l'intégralité des sommes qui lui sont réclamées ; qu'elle reproche au bailleur un manquement à ses obligations ; qu'un maintien dans le logement est préconisé si Madame [H] [E] régularise sa dette locative et poursuit le paiement des loyers.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 août 2026.

Monsieur [R] [O] et Madame [H] [E] étant tous deux régulièrement représentés, le jugement sera contradictoire, et ce, conformément aux dispositions de l'article 467 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

La situation d'impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 février 2025, soit deux mois au moins l'assignation en constat de résiliation de bail délivrée le 14 mai 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'assignation a été notifiée le 14 mai 2025 à l'autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant l'audience fixée au 6 octobre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d'acquisition de la clause résolutoire de bail, expulsion de la locataire et condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet six semaines après la signification d'un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule dans ses conditions générales paragraphe VIII "clause résolutoire" qu'en cas de non-paiement du loyers et des charges au terme convenu, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Il est prévu, selon le même contrat de bail, au paragraphe IV E que le paiement du loyer, charges locatives et accessoires sera mensuel, à échoir et à réaliser le 1er du mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice le 11 févier 2025 pour une somme en principal de 3.136 € arrêtée au 6 février 2025 (loyer de février inclus).

Madame [H] [E] estime que cette clause doit être privée d'effet car elle n'a pas pu s'acquitter du premier loyer : l'espace "MyFoncia" dysfonctionnait mais également car elle était en droit d'opposer au bailleur son manquement à la délivrance d'un loyer conforme et à une jouissance paisible des lieux.

A titre liminaire, il sera relevé que le montant sollicité dans le commandement de payer est erroné en ce qu’il met en compte une somme de 3.136 € incluant des honoraires de mise en location d'un montant de 497 € au mois de décembre 2024 et un montant de 497 € au mois de janvier 2025.

Or, ces frais correspondent aux frais dus par le locataire à l'agence immobilière pour les prestations de visite, constitution du dossier, rédaction du bail et réalisation de l'état des lieux d'entrée.

Il ne s'agit ainsi pas de frais de loyers ou de charges et ils ne concernent pas les rapports entre le bailleur et le locataire mais entre l'agence immobilière et Madame [H] [E].

Conformément aux dispositions de l'article 122 du Code de Procédure Civile, Monsieur [R] [O] est dépourvu de tout intérêt à agir, et donc irrecevable, pour recouvrer des sommes qui ne lui sont pas dues mais qui reviennent à l'agence immobilière.

Dès lors, cette somme de 994 € doit être déduite du montant réclamé, lequel s'élève ainsi à 2.142 € et correspond ainsi au coût d'un seul loyer impayé.

Si Madame [H] [E] n'est pas fondée à opposer au bailleur l'exception d'inexécution puisque, même si le logement a été affecté de certains désordres, elle ne démontre pas qu'il était impossible d'utiliser le logement conformément à sa destination, elle est fondée à se prévaloir de la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire.

En effet, les différents courriels et courriers du dossier démontrent que, dès la prise de possession du logement, Madame [H] [E] a fait état de nombreux dysfonctionnements dans le logement loué, notamment liés à la vétusté de certains éléments.

Elle démontre également que certains points ont fait l'objet de discussions avec le bailleur, ou plus particulièrement avec son mandataire, l'agence FONCIA.

Si Monsieur [R] [O] démontre que son mandataire a été réactif et a fait appel à plusieurs sociétés pour résoudre les dysfonctionnements soulevés par Madame [H] [E], notamment en ce qui concerne les travaux d'entretien (réparation de la porte de placard, réparation d'un store occultant, modification d'un branchement, remplacement de la plaque de cuisson et du four à micro-ondes), le remplacement des lattes de la terrasse et l'appel à un chauffagiste, ces sociétés ne sont intervenues respectivement que le 10 mars 2025, en juin 2025 et le 21 mars 2025, soit après la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire et pour l'une des prestations après le délai de six semaines visé dans ladite clause.

Madame [H] [E] avait clairement indiqué dans ses courriels qu'elle attendait que les prestations soient effectuées pour verser l'intégralité des montants réclamés.

Elle démontre également qu'elle a eu des difficultés pour régler son premier loyer avec le site du mandataire "My Foncia" et que c'est suite à ces dysfonctionnements et absence de résolution rapide de l'intervention à ce titre qu'elle n'a pas réglé son premier loyer, qu'elle entendait cependant minorer du montant de 550 €.

Ainsi, il apparaît que Madame [H] [E] tentait de dialoguer avec le mandataire de Monsieur [R] [O] pour obtenir une réalisation des travaux ou une minoration des loyers.

Certes, elle n'a pas saisi le Tribunal afin de solliciter une autorisation de suspendre le versement de loyers; néanmoins, il appartenait au bailleur de la mettre en demeure de régler l'intégralité des loyers et charges dus, de l'informer qu'elle n'avait pas le droit de décider par elle-même de suspendre le paiement des loyers aux motifs que le logement était affecté de certains dysfonctionnements et qu'à défaut de règlement de ceux-ci, elle s'exposait à la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire et à la résiliation du bail.

Ainsi, la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire avant la réalisation des travaux réclamés et alors que des discussions étaient en cours, Madame [H] [E] précisant qu'elle ne règlerait qu'une fois les travaux réalisés, en l'absence de mise en demeure préalable tel qu'indiqué précédemment, est prématurée et doit être considérée comme délivrée de mauvaise foi.

Cette mauvaise foi est d'autant plus caractérisée que Madame [H] [E] avait réglé les loyers des mois de décembre 2024, janvier 2025 et février 2025 en les expurgeant toutefois des frais d'agence, lesquels n'étaient en outre pas dus à Monsieur [R] [O] au titre des loyers et charges.

De ce fait, le commandement de payer visant la clause résolutoire doit être privé d'effet.

La résiliation du bail ne peut donc pas être constatée. En l'absence de demande de résiliation judiciaire du bail, il n'y a pas lieu de prononcer la résiliation du bail, de sorte que toutes les demandes y afférent, à savoir les demandes au titre de l'expulsion et des indemnités d'occupations sont sans objet.

Il sera cependant statué sur la demande relative aux arriérés de loyers.

Sur l' arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail liant les parties daté des 15 et 16 octobre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 29 avril 2026 que Monsieur [R] [O] rapporte la preuve que Madame [H] [E] lui doit au 29 avril 2026, la somme de 2.164,76 € au titre des loyers et charges impayés.

Le décompte produit par Monsieur [R] [O] était d'un montant de 3.530,45 € au 29 avril 2026. Cependant, il a été déduit de ce décompte :

- la somme de 994 € correspondant aux frais d'agence lesquels, tel que cela a déjà été développé précédemment, ne peuvent pas être recouvrés par Monsieur [R] [O] qui n'a pas d'intérêt à agir ;
- la somme de 97,23 € au titre du commandement de payer visant la clause résolutoire, ce dernier n'étant ni un loyer ni une charge et sur la prise en charge duquel il sera statué dans le paragraphe relatif aux dépens ;
- la somme de 127,37 € intitulée "exact cdt de payer" et la somme de 147,09 € intitulée "netillard cdt de payer", lesquelles ne correspondent pas à des loyers et charges et dont il sera fait état dans le paragraphe relatif aux dépens.

En conséquence, Madame [H] [E] sera condamnée à payer à Monsieur [R] [O] la somme de 2.164,76 € au titre des loyers et des charges arrêtés au 29 avril 2026, échéance d'avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l'article 5 du code de procédure civile.

Sur la demande de délais de paiement

Conformément aux dispositions de l'article 1343-5 du Code Civil, compte tenu de la situation du locataire et en considération des besoins du bailleur, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Madame [H] [E] ne démontre pas avoir de difficultés financières justifiant l'octroi de délais de paiement.

L'absence de paiement des loyers et charges précités n'est pas lié à des difficultés financières mais à un désaccord en début de bail avec son bailleur ainsi que le mandataire de celui-ci.

Il y a donc lieu de débouter Madame [H] [E] de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparations ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnemment ainsi que d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

En vertu de ce même article, le bailleur est tenu d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Le bailleur doit indemniser le preneur pour les troubles subis.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En matière contractuelle, il appartient à celui qui se prévaut d'un manquement de son cocontractant à ses obligations d'en rapporter la preuve. Il appartient donc au locataire qui se prévaut d'un manquement du bailleur à son obligation d'entretien ou de jouissance paisible d'en rapporter la preuve.

L'obligation du bailleur ne cesse qu'en cas de force majeure. La garantie du bailleur peut néanmoins être écartée en cas de faute du locataire.

Madame [H] [E] estime que Monsieur [R] [O] a manqué à son obligation de délivrance d'un logement en bon état d'usage et de réparations et ne lui a pas assuré une jouissance paisible des locaux.

Elle sollicite ainsi :

- la somme de 550 € au titre des frais de ménage ;
- la somme de 1.800 € au titre de l'impossibilité d'utiliser la terrasse pendant plusieurs mois ;
- la somme de 1.335 € au titre des factures relatives à un chauffage qui ne fonctionne pas ;
- la somme de 471,96 € au titre de l'aggravation de la facture annuelle d'électricité ;
- la somme de 850 € au titre du déménagement des meubles.

Il convient d'analyser les préjudice allégués l'un après l'autre.

Sur les frais de ménage

Madame [H] [E] indique avoir dû s'acquitter d'une facture de 550 € au titre des frais de ménage car le logement lui a été remis dans un grand état de saleté.

Il sera cependant relevé que la locataire ne produit aucune facture justifiant de la somme mise en compte ni des prestations réalisées.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

Sur l'impossibilité d'utiliser la terrasse

Il s'agit d'un préjudice de jouissance.

Il résulte de l'état des lieux de sortie du précédent locataire effectué le 26 juin 2024 que les lattes en bois de la terrasse sont décrites en "état moyen", recouvertes de traces verdâtres d'humidité, certains endroits étant plus dégradés dont l'extrémité de la latte située à l'extrémité droite, à l'angle du garde-corps, laquelle est pourrie et celle du côté droit sortant sous la gouttière laquelle est fendillée.

L'état des lieux d'entrée en date du 21 octobre 2024 révèle que les lames en bois du balcon sont en mauvais état, avec de la mousse, des écailles, des impacts et champignons ainsi que divers objets sous lame.

Il ressort de photographies produites par Madame [H] [E] dans ses courriers et courriels, et ce, dès le 28 octobre 2024, soit dès sa prise d'occupation des lieux, que les lames en bois de la terrasse sont poreuses et que l'un d'elle a cédé sous son poids.

Les photographies produites tant lors des différents états des lieux que par Madame [H] [E] suite à son occupation des lieux, démontrent que les lattes de la terrasse étaient, dès sa prise de possession des locaux, en très mauvais état, rendant l'utilisation du balcon dangeureuse puisque l'une des lames était déjà fendillée et l'autre pourrie et que l'une de ces lames a cédé sous le poids de Madame [H] [E].

Le balcon est ainsi dangeureux, l'aspect des lames permettant de redouter que d'autres lames se fendillent.

Le bailleur a ainsi manqué à son obligation de délivrance d'un balcon en bon état d'utilisation et à la jouissance paisible de celui-ci par Madame [H] [E].

Il démontre avoir effectivement sollicité des entreprises à ce titre en janvier 2025 puis en mars 2025 mais les travaux n'ont été effectués qu'au mois de juin 2025.

Bien que le bailleur ait entrepris les travaux, en l'absence de preuve de force majeure ou de preuve d'une faute de Madame [H] [E], la responsabilité du bailleur est donc engagée à ce titre.

Madame [H] [E] n'a donc pas pu jouir de son balcon pendant 7 mois.

Néanmoins, il y a lieu de relever que le préjudice de jouissance doit être minoré en raison de la période pendant laquelle la terrasse était inutilisable, à savoir pendant la période hivernale et les deux tiers du printemps, périodes pendant lesquelles il est moins fait usage d'une terrasse, excepté au mois de mai.

Ainsi, le préjudice quant à l'absence de jouissance de la terrasse doit être réparé par l'octroi d'une somme de 750 €.

Sur les difficultés liées au chauffage

Madame [H] [E] met en compte au titre de son préjudice à ce titre 5 mois, de novembre 2024 à mars 2025. Elle ne forme pas de demande au titre de ce préjudice pour une période postérieure.

Il résulte des éléments du dossier que :

* Madame [H] [E] a alerté le mandataire de Monsieur [R] [O] de problèmes de chauffage par courrier du 12 février 2025 ; elle précise également dans ce courrier que le chauffage a marché un certain temps ;
* des réparations ont été effectuées sur le chauffage le 21 mars 2023.

Ainsi, la nécessité de réparations démontre qu'il y avait des difficultés sur le chauffage.

Le bailleur a donc manqué à son obligation de jouissance paisible du logement en raison de la défaillance du chauffage.

Bien que les réparations aient eu lieu rapidement, Madame [H] [E] n'a pas pu jouir d'un logement correctement chauffé, et ce, alors même que le problème est apparu en pleine période hivernale.

Son préjudice est ainsi fixé à la somme de 200 €.

Madame [H] [E] ne formant aucune demande pour la période de l'hiver 2025-2026, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.

L'aggravation de la facture annuelle d'électricité

Madame [H] [E] ne produit qu'une facture d'électricité en date du 9 octobre 2025 pour un montant de 471,96 €.

Cette facture, à elle seule, ne démontre pas que l'augmentation de la facture est liée à une déficience du chauffage et à la nécessité de recourir à des chauffages d'appoint.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Les frais supplémentaires de déménagement

Madame [H] [E] indique qu'elle a dû s'acquitter d'un coût supplémentaire auprès de l'entreprise chargée de son déménagement car celle-ci a dû monter des meubles qui auraient dû être entreprosés dans la cave.

Pour justifier de son préjudice, elle produit une facture de la société Seegmuller-Demeco en date du 30 octobre 2024.

Outre le fait que cette facture ne soit pas au nom de Madame [H] [E], elle ne démontre pas qu'il s'agit d'une prestation supplémentaire à celle prévue initialement pour le déménagement.

En effet, il est fait état d'un devis, lequel n'est pas produit et ne permet pas de vérifier que cette somme réclamée par Madame [H] [E] est complémentaire à celle d'un éventuel devis initial.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Monsieur [R] [O] sera ainsi condamné à payer à Madame [H] [E] la somme de 950 € à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de compensation

Il y a lieu de compenser les créances réciproques des parties.

Sur les demandes accessoires

Chaque partie succombant pour partie à la présente procédure, les dépens seront partagés par moitié entre les parties.

Il sera cependant précisé que les dépens ne comprendront pas le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, ce dernier restant à la charge de Monsieur [R] [O], en raison de l'absence d'effet de celui-ci.

Les autres frais de commandement de payer figurant sur les relevés de compte ne seront pas mis à la charge de Madame [H] [E], faute pour Monsieur [R] [O] de démontrer leur existence ainsi que leur utilité, sauf si l'un d'eux correspond à l'assignation de la présente procédure, laquelle sera prise en charge par moitié, sauf en ce qui concerne le coût de la dénonce au Préfet, laquelle sera également prise en charge par Monsieur [R] [O] au regard de l'issue de la procédure.

L'issue de la procédure et l'équité justifient que chaque partie soit déboutée de ses demandes fondées sur l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en disposent autrement.

En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, l'exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu'il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS