TJ 67482, 26 août 2026, RG 25/00149

N° RG 25/00149 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NIQG

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S3

N° RG 25/00149 -
N° Portalis DB2E-W-B7I-NIQG

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Anne-france HILDENBRANDT
Me Emmanuel JUNG

Le 26 août 2026

Le Greffier

Me Anne-france HILDENBRANDT
Me Emmanuel JUNG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 26 AOUT 2026

DEMANDERESSE :

Madame [L] [J]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Me Anne-France HILDENBRANDT,
avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 250

DEFENDERESSE :

S.A.S. OMNIUM
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par Me Emmanuel JUNG,
avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 103

OBJET : Autres demandes relatives à la copropriété

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Marjorie MARTICORENA, Vice-Président
Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 02 juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 26 août 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Marjorie MARTICORENA, Vice-Président
et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Madame [L] [J] est propriétaire d'un appartement situé au dernier étage dans la copropriété [Adresse 5] FACULTES située [Adresse 6] [Localité 1], gérée par la SAS IMMIUM en qualité de syndic.

Madame [L] [J] a eu à subir plusieurs dégâts des eaux.

Par assignation délivrée le 18 décembre 2024, Madame [L] [J] a fait citer la SAS IMMIUM devant le tribunal judiciaire de STRASBOURG aux fins de la voir condamner, sur le fondement de l'article 1240 du Code Civil, à lui payer les sommes suivantes :

- 9 350 euros à titre de dommages-intérêts,
- 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les entiers frais et dépens, y compris les frais de commissaire de justice

Elle sollicite en outre que ces sommes soient augmentées des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

L'affaire a été appelée à l'audience du 17 juin 2025.

Après plusieurs renvois pour conclusions de l'une ou l'autre des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du 2 juin 2026.

A l'audience, Madame [L] [J], représentée par son conseil, a repris les termes de ses conclusions datées du 27 avril 2026, par lesquelles elle maintient ses demandes initiales mais porte à la somme de 4 000 euros le montant réclamé au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En substance, elle expose que la SAS IMMIUM, en sa qualité de syndic, est tenue de veiller à la conservation et la sauvegarde de la copropriété, qu'elle a cependant tardé à mettre en œuvre les mesures nécessaires pour remédier aux infiltrations sur toiture qui ont affecté son logement et lui ont ainsi causé un trouble de jouissance.

Elle soutient qu'elle est fondée à agir contre le syndic en ce que ce dernier a commis des manquements dans l'accomplissement de sa mission qui sont à l'origine de son préjudice, à savoir l'impossibilité de louer son bien pendant près de onze mois.

La SAS IMMIUM, représentée par son conseil, s'est référée à ses conclusions datées du 18 mai 2026 par lesquelles elle sollicite, à titre principal, le débouté de Madame [L] [J] de l'intégralité de ses demandes, et en tout état de cause, la condamnation de Madame [L] [J] aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que l'action intentée par la demanderesse est irrecevable en ce qu'elle n'a assigné que le syndic et non le syndicat des copropriétaires alors qu'elle allègue des désordres sur les parties communes dont seul le syndicat est responsable.

Elle soutient également que son action est infondée dans la mesure où elle a fait réaliser, de sa propre initiative, et avec célérité, toutes les démarches nécessaires par des professionnels et qu'il ne saurait lui être reproché le délai de traitement par les prestataires mandatés par elle.

Elle indique au demeurant que Madame [L] [J] n'apporte aucun élément probant pour établir la réalité de son préjudice.

Il convient de se reporter aux écritures susvisées des parties pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS

Aux termes de l'article 1240 du Code Civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La responsabilité du syndic de copropriété ne peut reposer que sur la preuve d'une faute en vertu de l'article 1240 du code civil.

Cette faute doit s'apprécier, notamment en considération de ses obligations telles qu'elles sont précisées par l'article 18 de la loi du 7 juillet 1965 portant statut de la copropriété.

Celui-ci dispose, notamment que “Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le Syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le règlement d'administration publique prévu à l'article 47 ci-dessous :

- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;

- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. Le Syndic assure la gestion comptable et financière du Syndicat.”

Le contrat de syndic signé le 22 février 2024 liste par ailleurs les prestations forfaitaires du syndic mais également les prestations particulières pouvant donner lieu à rémunération complémentaire dont la gestion administrative et matérielle relative aux sinistres, et notamment les déplacements sur les lieux, la prise de mesures conservatoires, l'assistance aux mesures d'expertise et le suivi du dossier auprès de l'assureur.

Il incombe à Madame [L] [J] de démontrer la faute que le Syndic aurait commise dans l'exécution de ses missions et le préjudice résultant de cette faute.

En l'espèce, il est constant que Madame [L] [J] a le 15 juillet 2023 constaté des infiltrations d'eau dans sa chambre à coucher et son dressing, qu'elle a signalé ce sinistre à son assurance habitation, laquelle a missionné le 31 juillet 2023 la société SARETEC en qualité d'expert.

Dans son rapport daté du 03 octobre 2023, cet expert a constaté trois origines différentes des infiltrations, à savoir dans la chambre à coucher, un problème d'étanchéité de la fenêtre du toit lié à une malfaçon de la société OLLAND, dans le salon, un problème d'étanchéité de la toiture-terrasse, et dans le dressing, une infiltration sur toiture âgée de plus de 10 ans.

Madame [L] [J] allègue un défaut de diligence du syndic à prendre les mesures nécessaires pour mettre un terme définitif à ces désordres.

Or, tel n'est manifestement pas le cas au regard de l'ensemble des démarches entreprises par le syndic pour d'une part déterminer avec précision l'origine des infiltrations et d'autre part, pour faire intervenir les différentes entreprises pour y remédier.

Ainsi, elle a d'abord fait intervenir la société RESILIANS dès le 15 août 2023, soit avant même la visite de l'expert de l'assurance habitation de Madame [J], qui n'a pu selon le syndic, intervenir en l'absence de la propriétaire (ce point-là n'étant d'ailleurs pas discuté par Madame [J]) reportant la recherche de fuite au 08 novembre 2023.

Puis elle a mandaté la société PANORAMEN laquelle est intervenue à plusieurs reprises entre avril et août 2024 avec des techniciens cordistes en toiture, en raison notamment de nouvelles infiltrations signalées le 21 mai 2024.

Elle produit le procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 12 mars 2025 qui dans sa question n° 14, rappelle les diligences accomplies pour les travaux de réfection de l'étanchéité des toitures, précise qu'un devis a été validé par le conseil syndical pour la prise de mesures conservatoires d'urgence et les travaux réalisés par la société SOPREMA le 07 février 2025.

L'assemblée générale a voté l'appel de fonds pour les travaux de réfection d'étanchéité à hauteur de 49 881,01 euros TTC.

Elle produit le devis de l'entreprise RIED ETANCHE qu'elle a signé le 28 mai 2025 pour des travaux prévus en septembre 2025.

Il n'est pas contesté que Madame [L] [J] a signalé de nouvelles infiltrations le 1er décembre 2025. A cet égard, le syndic justifie qu'il a mandaté la société OLLAND dès le 05 décembre 2025 et qu'elle l'a relancée le 10 décembre, qu'il a réceptionné un devis de la société ALASCIENNE DE RENOVATION le 14 décembre 2025, qu'il a signé le lendemain pour les travaux de reprise autour de la pissette.

Enfin, elle justifie avoir missionné la société [Localité 4] pour une nouvelle recherche de fuite le 27 février 2026 avec inspection visuelle, mesure d'humidité et mise en eau colorée de la toiture.

Dans son rapport d'intervention, le technicien de [Localité 4] n'a pas constaté d'infiltrations pouvant être à l'origine des désordres constatés dans le logement de Madame [J].

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la SAS IMMIUM, en qualité de syndic, a entrepris sans tarder toutes les mesures nécessaires pour faire cesser les désordres affectant l'étanchéité de la fenêtre de toit et de la toiture de l'immeuble de la copropriété.

Il est également relevé que le syndic a tenu Madame [J] informée des démarches effectuées.

Dès lors, en l'absence de démonstration d'une faute du syndic dans l'exercice de son mandat, Madame [J] ne peut qu'être déboutée de l'intégralité des demandes formées à l'encontre de la SAS IMMIUM.

PAR CES MOTIFS Le Tribunal Judiciaire de Strasbourg,