TJ 37261, 20 août 2026, RG 25/05584

MINUTE N° : 26/00706

JUGEMENT
DU 20 Août 2026

N° RC 25/05584

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

E.P.I.C. TOURS METROPOLE HABITAT

ET :

[B] [C]

Débats à l'audience du 25 Juin 2026

le

copie et grosse :
à TMH

copie :
à Mme [C]
à M. Le Préfet d’Indre et Loire

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 20 Août 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 25 Juin 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 20 Août 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

E.P.I.C. TOURS METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Mme [X] munie d’un pouvoir en date du 29 avril 2026

D'une Part ;

ET :

Madame [B] [C]
née le 21 Août 1980 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]
comparante

D'autre Part ;

RG 25/05584

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé en date du 24 avril 2018, TOURS METROPOLE HABITAT (ex TOURS HABITAT depuis changement de dénomination sociale en date du 27 novembre 2024) a consenti un bail d'habitation à Madame [B] [C] portant sur un logement situé[Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 343,52 euros.

Invoquant des impayés de loyers, le 10 septembre 2025, le bailleur a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

TOURS METROPOLE HABITAT a ainsi fait assigner Madame [B] [C] par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin de voir :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ; subsidiairement ordonner la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique;
- condamner Madame [B] [C] au paiement :
- de la somme en principal de 1 247,38 euros au titre des impayés de loyers et charges ;
- d’une indemnité d'occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges justifiées assortis des augmentations légales à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;
- de la somme de 500,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et la dénonciation à la CCAPEX.

A l’audience du 25 juin 2026, TOURS METROPOLE HABITAT - dûment représenté - actualise la dette locative à la somme de 1 552,97 euros au 22 juin 2026. Elle précise que les réglements faits sont inférieurs au loyer résiduel et maintient les termes de son assignation.

Madame [B] [C] précise avoir versé 350 euros en mai et 410 euros en juin. Elle explique que le loyer était de 317 euros en février mais que le montant a changé en juin 2026, expliquant ainsi des versements inférieurs au loyer mensuel. Elle dit percevoir le RSA (951 euros) après une fin de CDD et indique que son fils exerce une activité plus ou moins régulière en intérim. Elle propose d’apurer sa dette locative par des versements de 50 euros en plus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience ne comporte aucune information budgétaire. Il éclaire sur la situation familiale de Madame [B] [C], vivant seule avec un enfant de 21 ans.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 août 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 septembre 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 applicable.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'Indre et Loire par voie électronique le 24 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89 - 462 du 06 juillet 1989 en vigueur modifié par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023.

L'action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ... ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 10 septembre 2025 portant sur la somme en principal de 964,35 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience.
Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90 - 449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les causes du commandement de payer n’ont cependant pas été réglées dans le délai de deux mois applicable en l’espèce et dont se prévaut le bailleur, rendant acquise la clause résolutoire à effet du 12 novembre 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

L’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme dispose que « toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance ».
Il résulte de l’interprétation constante de la Cour européenne des droits de l’Homme que la protection du droit de propriété d’autrui ne peut justifier qu’il soit porté atteinte au droit à la protection du logement que si cette atteinte est proportionnée au but légitime que constitue la protection de ce droit de propriété, la proportionnalité de l’atteinte devant faire l’objet d’un examen du juge dans le cadre d’une demande d’expulsion.

En l'espèce, il apparaît que Madame [B] [C] fournit des efforts réguliers depuis janvier 2026, payant entre 316 et 410 euros au regard d’un loyer résiduel de 540,70 euros.

Au regard du montant de la dette (moins de 2,5 mensualités de loyer) et des versements effectués par la locataire depuis le début de l’année 2026, l'atteinte au droit à la protection du logement que constituerait le non-octroi à Madame [B] [C] de délais de paiement suspensifs apparaît excessive.

Dans ces conditions, il est proportionné au regard du droit de propriété du bailleur et du droit à la vie privée du locataire de lui accorder un délai de 27 mois pour s'en libérer, par mensualités de 50 €, selon les modalités décrites au dispositif ci-après.

Il apparaît également proportionné, au regard des mêmes dispositions, de suspendre les effets de la clause pendant le délai ainsi octroyé, étant précisé qu'au premier défaut de paiement, l'expulsion du locataire demeurera possible.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le24 avril 2018, le commandement de payer délivré le 10 septembre 2025 pour un montant en principal de 964,35 euros ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 1 552,97 euros.

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. Il conviendra de déduire du décompte produit à l’audience d’un montant de 1 552,97 euros, les frais de commissaire de justice d’un montant de 116,72 euros qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais relèvent, s’ils sont justifiés, des dépens dont le sort sera examiné ci-après,. Il conviendra de déduire par ailleurs les frais d’enquête sociale d’un montant de 38,10 euros, à défaut pour le bailleur d’en justifier.

Madame [B] [C] sera ainsi condamnée à verser à TOURS METROPOLE HABITAT la somme de 1 398,15 euros.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Madame [B] [C] comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation et de sa notification à la Ccapex.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS