TJ 33063, 27 août 2026, RG 25/03816

Du 27 août 2026

72A

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 25/03816 - N° Portalis DBX6-W-B7J-3GQP

SDC DE LA RESIDENCE [Etablissement 1]

C/

[D] [U] [I]

FE et copie délivrées à Me LAYDEKER
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 27 août 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Vice-Présidente

GREFFIER : Mme Louisette CASSOU lors des débats
Mme Dominique CHATTERJEE lors du prononcé

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] représenté par son syndic en exercice la société [Y] IMMOBILIER SERVICES [Adresse 2], [Adresse 3]

Représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de Bordeaux

DEFENDEUR :

Monsieur [D] [U] [I] né le 26 Août 1966 à [Localité 1], demeurant [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 2]

Ni présent, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique en date du 27 avril 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [D] [I] est propriétaire des lots 603 et 618 (appartement et parking) au sein de la Résidence [Etablissement 1], située au [Adresse 6] jusqu’au [Adresse 7].
Par acte introductif d’instance délivré le 12 novembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], représenté par son syndic, la Société [Y], a fait assigner Monsieur [D] [I] devant le tribunal judiciaire de ce siège aux fins de voir, sur le fondement des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
▸ être déclaré recevable et bien fondé en son intentée à son encontre,
▸ condamner Monsieur [D] [I] à lui payer la somme de 3.591,46 € au titre des charges et travaux de copropriété impayés suivant décompte en date du 16 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2023,
▸ ordonner la capitalisation des intérêts, chaque année à compter du mois de novembre 2023,
▸ condamner Monsieur [D] [I] à lui payer la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,
▸ condamner Monsieur [D] [I] à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
▸ condamner Monsieur [D] [I] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer, le coût de l’assignation, le droit de plaidoirie et tous frais d’exécution.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

A l’audience du 27 avril 2026, au cours de laquelle l’affaire a été retenue après un renvoi justifié par la nécessité de signifier à Monsieur [D] [I] l’actualisation de la dette, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], représenté par son conseil, a repris les termes de son exploit introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 11.569,81 €.

En défense, Monsieur [D] [I], n’a ni comparu ni été représenté, bien que cité en l’étude.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 août 2026.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que «si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée».

I - Sur la demande principale :

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots (le règlement de copropriété fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges).

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n'ayant pas contesté l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.

L’article 10-1 de cette même loi permet au syndicat d'imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, «celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation».

A l'appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
▸ les contrats de syndic conclu avec la Société [Y] à effet entre le 1er juillet 2024 et le 30 juin 2026 et mentionnant, notamment, les frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires,

▸ les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des 12 mai 2021, 2 février 2022, 30 juin 2022, 28 juin 2023, 26 juin 2024 et 18 juin 2025 approuvant les comptes des exercices clos de l’année précédente, approuvant les budgets prévisionnels pour les exercices suivants, fixant le montant de la cotisation du fonds travaux et votant divers travaux,
▸ le procès-verbal de l’assemblée générale extraodinaire du 18 décembre 2024 votant la réalisation de divers travaux notamment le ravalement de façade de certains ilots,
▸ le relevé de compte de Monsieur [D] [I] pour la période du 31 décembre 2021 au 1er avril 2026,
▸ les régularisations annuelles et les appels de fonds adressés à Monsieur [D] [I] entre le 15 juin 2022 et le 22 septembre 2025,
▸ les mises en demeure adressées par lettres recommandées avec accusé de réception à Monsieur [D] [I] les 14 octobre 2023 et 15 février 2024,
▸ la sommation de payer les charges de copropriété délivrée par acte de commissaire de justice le 18 mars 2024 à Monsieur [D] [I].

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] justifie des sommes dues au titre des appels de provisions sur charges courantes et des régularisations de charges dues jusqu’au 2 avril 2026 pour un montant total de 9.908,01 €.

Il sera, en revanche, débouté :
• des frais de 2ème relance portés au débit du compte entre le 16 novembre 2022 et le 15 mai 2023 d’un montant total de 135 €qui ne sont pas justifiés.
• de ces mêmes frais d’un montant total de 90 € portés au débit du compte les 14 novembre 2023 et 15 février 2024, faute de production du contrat de syndic couvrant cette période permettant d’établir que de tels frais sont facturés à hauteur de la somme qu’il réclame.
• des frais de sommation d’un montant total de 414,80 € portés au débit du compte les 25 mars 2024 et 24 novembre 2025, s’agissant d’actes délivrés sans titre exécutoire, ils demeurent à la charge du créancier,
• des honoraires contentieux sommation d’un montant de 220 € portés au débit du compte le 25 mars 2024, faute de production du contrat de syndic couvrant cette période permettant d’établir que de tels frais sont facturés à hauteur de la somme qu’il réclame.

Il sera fait droit à sa demande concernant les honoraires contentieux assignation et suivis contentieux d’un montant total de 802 €, portés au débit décompte de charges entre le 21 juin 2025 et le 19 mars 2026.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [D] [I] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] la somme de 10.710,01 € au titre des charges de copropriété suivant décompte arrêté au 2 avril 2026. Cette dernière produira intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2025, date de délivrance de l’assignation, faute de preuve de la distribution de la mise en demeure du 14 novembre 2023. Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts.

II - Sur la demande de dommages et intérêts formulée par le Syndicat des copropriétaires :

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] sollicite une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts. Il affirme que la carence de Monsieur [D] [I] cause à l’ensemble de la copropriété un préjudice distinct puisqu’il la met dans l’impossibilité de disposer d’une trésorerie suffisante pour faire face à ses charges. Il estime que sa résistance abusive doit être sanctionnée.

En l’espèce, le relevé de compte de charges de Monsieur [D] [I] montre que ce dernier ne paie pas ses charges de copropriété depuis le 6 septembre 2024. Il apparaît, ainsi, que par son comportement, il manque à ses obligations de copropriétaire.

Toutefois, le Syndicat des copropriétaires ne demontre pas s’être heurté à des difficultés de trésorerie à la suite de la non perception des charges de copropriété dues par Monsieur [D] [I].

Par ailleurs, aucun élément ne permet d’établir que le non paiement par Monsieur [D] [I] de ses charges de copropriété résulte d’une volonté délibérée et abusive de sa part. Il peut, au contraire, résulter de difficultés financières qu’il rencontre.

Aussi, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], faute de preuve de la mauvaise foi de Monsieur [D] [I] et du préjudice allégué.

III - Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Monsieur [D] [I], qui succombe, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation, le droit de plaidoirie et tous frais d’exécution à l’exclusion du coût de la sommation de payer.

Il apparaît équitable de condamner Monsieur [D] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,