TJ 69123, 2 oct. 2025, RG 24/04067

DOSSIER N° RG 24/04067 - N° Portalis DB2H-W-B7I-2FJV

Jugement du :
02/10/2025

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1

S.D.C. CITE D’AY NORD 51-89 AVENUE DE VERDUN 69540 IRIGNY
C/
[I] [Q]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me DREVET

Expédition délivrée
le :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le jeudi deux octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : DURBEC Fabienne
GREFFIER lors des débats : DE L’ESPINAY Noélie
GREFFIER lors du délibéré : SAVINO Grazia

ENTRE :

DEMANDERESSES

Syndic. de copro. CITE D’AY 72-74 RUE D’YVOURS IRIGNY 69540, domiciliée : chez SARL ANCIEN CABINET PONS ET BOURDIN, dont le siège social est sis 2 PASSAGE DES VIGNES - 69600 OULLINS
représentée par Me Lydie DREZET, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 485

S.D.C. CITE D’AY NORD 51-89 AVENUE DE VERDUN 69540 IRIGNY, dont le siège social est sis Ayant comme syndic la SARL CLESEV IMMOBILIER OULLINS - 2 passage des vignes - 69600 OULLINS
représentée par Me Lydie DREZET, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 485

d’une part,

DEFENDEUR

Monsieur [I] [Q]
né le 31 Octobre 1981 à OULLINS (69600), demeurant 72 rue d’Yvours - 69540 IRIGNY
non comparant, ni représenté

Cité à l’ étude par acte de commissaire de justice en date du 21 Mai 2024.

d’autre part

Date de la première audience : 28/01/2025
Date de la mise en délibéré : 28/01/2025
EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [Q] est propriétaire des lots n°72 et 80 dans l’immeuble « CITE D’AY » sis 72 rue d’Yvours à IRIGNY (69540).

Le 27 février 2024, le syndicat des copropriétaires « CITE D’AY » du 72-74 rue d’Yvours à IRIGNY (69540) et le syndicat des copropriétaires « CITE D’AY NORD » du 51-89 avenue de Verdun à IRIGNY (69540) ont délivré une sommation de payer à monsieur [I] [Q] portant sur la somme principale de 3.813,01 euros au titre des charges de copropriété à l’égard du syndicat des copropriétaires « CITE D’AY » et 421,12 euros au titre des charges de copropriété à l’égard du syndicat des copropriétaires « CITE D’AY NORD ».

Suivant acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2024, signifié à étude, le syndicat des copropriétaires « CITE D’AY » du 72-74 rue d’Yvours à IRIGNY (69540) a fait assigner monsieur [I] [Q] devant le juge du pôle de la proximité près le tribunal judiciaire de LYON afin d’obtenir au bénéfice de l’exécution provisoire :
La somme de 4.630,59 euros au titre des charges échues, selon décompte arrêté au deuxième trimestre de l’exercice 2024 inclus, outre actualisation au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer,La somme de 740 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement des sommes dues, selon décompte arrêté au deuxième trimestre de l’exercice 2024 inclus,La somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier, La somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût de la sommation de payer.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 janvier 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires « CITE D’AY NORD » du 51-89 avenue de Verdun à IRIGNY (69540) est intervenu volontairement à l’instance par conclusions visées par le greffe.

Le syndicat des copropriétaires « CITE D’AY NORD » du 51-89 avenue de Verdun à IRIGNY (69540) et le syndicat des copropriétaires « CITE D’AY » du 72-74 rue d’Yvours à IRIGNY (69540), représentés conjointement par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leurs dernières écritures notifiées au défendeur le 20 janvier 2025 par courrier recommandé avec accusé de réception (« conclusions d’intervention volontaire devant le tribunal judiciaire de LYON »), aux termes desquelles ils sollicitent de la juridiction de :

Donner acte au syndicat des copropriétaires « CITE D’AY NORD » du 51-89 avenue de Verdun à IRIGNY (69540) de son intervention volontaire, Condamner monsieur [I] [Q] à régler au syndicat des copropriétaires « CITE D’AY » du 72-74 rue d’Yvours à IRIGNY (69540) la somme de 1.768,53 euros au titre des charges échues et impayées au 1er janvier 2025 (premier trimestre de l’exercice 2025 inclus), comprenant les frais exposés pour le recouvrement des sommes dues, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024, Condamner monsieur [I] [Q] à régler au syndicat des copropriétaires « CITE D’AY NORD » du 51-89 avenue de Verdun à IRIGNY (69540) la somme de 1.233,95 euros au titre des charges échues et impayées au 1er janvier 2025 (premier trimestre de l’exercice 2025 inclus), comprenant les frais exposés pour le recouvrement des sommes dues, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024, Condamner monsieur [I] [Q] à régler à chacun des syndicats des copropriétaires « CITE D’AY » et « CITE D’AY NORD » la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, Condamner monsieur [I] [Q] à régler à chacun des syndicats des copropriétaires « CITE D’AY » et « CITE D’AY NORD » la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.
Les syndicats des copropriétaires exposent que malgré plusieurs relances, monsieur [I] [Q] n'a pas payé ses charges de copropriété en vertu des procès-verbaux d'assemblées générales lors desquelles le budget a été approuvé. En outre, des frais ont dû être exposés pour le recouvrement des sommes et les syndicats ont subi un préjudice du fait du retard dans le recouvrement des appels de fonds privant les copropriétés de sommes nécessaires à l'entretien de l'immeuble. Ils précisent qu’il s’agit de la troisième procédure intentée contre le défendeur au titre d’arriérés de charges de copropriété.

Assigné selon un procès-verbal déposé à étude, monsieur [I] [Q] n'a pas comparu.

Sur quoi l'affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025, prorogée à ce jour, pour y être rendue la présente décision par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l'espèce, et compte tenu de la nature et du montant des demandes, le présent jugement est réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

***

Sur l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires « CITE D’AY NORD » du 51-89 avenue de Verdun à IRIGNY (69540) :

L’article 66 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que « constitue une intervention la demande dont l'objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires ».

En vertu de l’article 325 du même code, l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, à la lecture des pièces du dossier, il est suffisamment établi qu’une scission de la copropriété est intervenue et, que monsieur [I] [Q] est redevable de charges de copropriété envers le syndicat des copropriétaires « CITE D’AY NORD » du 51-89 avenue de Verdun à IRIGNY (69540) ainsi que le syndicat des copropriétaires « CITE D’AY » du 72-74 rue d’Yvours à IRIGNY (69540).

Il y a donc lieu de recevoir le syndicat des copropriétaires « CITE D’AY NORD » du 51-89 avenue de Verdun à IRIGNY (69540) en son intervention volontaire.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété échues :
Aux termes de l'article 10, dans sa version applicable au litige, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre, ou à la date fixée par l’assemblée générale.
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.
* Quant au syndicat des copropriétaires « CITE D’AY » du 72-74 rue d’Yvours à IRIGNY (69540) :

En l’espèce, au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

Un relevé de matrice cadastrale du 12 janvier 2024 ainsi qu’un avis de mutation du 22 novembre 2010, attestant que monsieur [I] [Q] est propriétaire des lots n°72 et 80 de l’immeuble sis 72 rue d’Yvours à IRIGNY (69540),Le contrat de syndic donné par le syndicat des copropriétaires à la société ANCIEN PONS ET BOURDIN (sous la dénomination commerciale CLESEV IMMOBILIER OULLINS) par acte sous seing privé du 4 janvier 2023, Les procès-verbaux d’assemblée générale des 4 janvier 2023 et 27 novembre 2023, approuvant les comptes des exercices 2021-2022 et 2022-2023 (exercice du 1er octobre au 30 septembre N+1 de chaque année), et les budgets prévisionnels des exercices 2023-2024 et 2024-2025, Les appels de fonds adressés à monsieur [I] [Q] du 1er juillet 2022 au 1er janvier 2025 (deuxième trimestre de l’exercice 2025-2026 inclus), Une répartition des charges individuelle pour les exercices 2021-2022 et 2022-2023, Un décompte des dépenses générales de la copropriété pour les exercices 2021-2022 et 2022-2023, Un relevé de compte individuel récapitulatif des appels de fonds et des paiements du 10 janvier 2025 faisant état d’un solde débiteur de 3.430,15 euros,Une sommation de payer du 27 février 2024 portant sur la somme principale de 3.813,01 euros.
Au regard de ces éléments, et le défendeur ne comparaissant pas pour contester la créance réclamée, le syndicat des copropriétaires demandeur rapporte suffisamment la preuve du principe de sa créance.

Concernant son montant, il convient de relever que le décompte produit par le syndicat demandeur fait état d’un solde débiteur de 3.002,66 euros, ce dernier informant qu’il a lieu de déduire la somme de 1.234,13 euros au titre du solde d’un règlement opéré le 13 août 2024 par monsieur [Q] auprès du commissaire de justice.

Outre ce règlement, il y a également lieu de déduire les frais divers (« remise dossier contentieux » du 29 décembre 2023 pour un montant de 345 euros, « frais d’huissier » du 12 mars 2024 pour un montant de 188,84 euros et « frais huissiers [Q] » du 24 juin 2024 pour un montant de 748,37 euros) apparaissant dans le décompte individuel puisque ces sommes ne sont pas justifiées, le syndicat des copropriétaires n’apportant aucun élément permettant d’en déterminer l’origine et d’en vérifier le montant.
Par ailleurs, à supposer que ces frais correspondent à la tarification prévue au contrat de syndic, il ne peut qu’être constaté que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne vise pas les honoraires versés au syndic pour la mise en œuvre d’une procédure judiciaire ou la saisine d’un huissier de justice. Au demeurant, le contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire et il n’est pas démontré que les sommes réclamées correspondent à une prestation réelle exclusive dépassant la simple gestion courante.

Déduction faite de ces sommes (règlement de 1.234,13 euros et frais de 1.282,21 euros) le syndicat des copropriétaires « CITE D’AY » du 72-74 rue d’Yvours à IRIGNY (69540) rapporte suffisamment la preuve de sa créance à hauteur de 486,32 euros arrêtée au 1er janvier 2025 (deuxième trimestre de l’exercice 2024-2025 inclus).

Monsieur [I] [Q] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires « CITE D’AY » du 72-74 rue d’Yvours à IRIGNY (69540) la somme de 486,32 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 27 février 2024, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

* Quant au syndicat des copropriétaires « CITE D’AY NORD » du 51-89 avenue de Verdun à IRIGNY (69540) :

En l’espèce, au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes, outre le relevé de matrice cadastrale du 12 janvier 2024 ainsi que l’avis de mutation du 22 novembre 2010 susvisés :

Le contrat de syndic donné par le syndicat des copropriétaires à la société ANCIEN PONS ET BOURDIN (sous la dénomination commerciale CLESEV IMMOBILIER OULLINS) par acte sous seing privé du 23 mai 2023, Les procès-verbaux d’assemblée générale des 18 octobre 2021 et 23 mai 2023, approuvant les comptes des exercices 2021 et 2022 (exercice du 1er janvier au 31 décembre N+1 de chaque année), et les budgets prévisionnels des exercices 2023 et 2024,Les appels de fonds adressés à monsieur [I] [Q] du 15 décembre 2021 au 1er janvier 2025 (premier trimestre de l’exercice 2025 inclus), Une répartition des charges individuelle pour les exercices 2021, 2022 et 2023, Un décompte des dépenses générales de la copropriété pour les exercices 2022 et 2023,Un relevé de compte individuel récapitulatif des appels de fonds et des paiements du 19 décembre 2024 faisant état d’un solde débiteur de 1.233,95 euros,Une sommation de payer du 27 février 2024 portant sur la somme principale de 421,12 euros.
Au regard de ces éléments, et le défendeur ne comparaissant pas pour contester la créance réclamée, le syndicat des copropriétaires demandeur rapporte suffisamment la preuve du principe de sa créance.

Concernant son montant, il y a lieu de déduire l’appel de fonds correspondant au premier trimestre de l’exercice 2025, le procès-verbal d’assemblée générale votant le budget de l’exercice 2025 n’étant pas produit par le syndicat demandeur.

Il y a également lieu de déduire les frais divers (« frais de mise en demeure du 18/09/2023 » pour la somme de 25 euros, « frais de mise en demeure du 18/12/2023 » pour la somme de 25 euros et « remise dossier contentieux » du 21 décembre 2023 pour la somme de 345 euros) apparaissant dans le décompte individuel puisque ces sommes ne sont pas justifiées, le syndicat des copropriétaires n’apportant aucun élément permettant d’en déterminer l’origine et d’en vérifier le montant.
Par ailleurs, à supposer que ces frais correspondent à la tarification prévue au contrat de syndic, il ne peut qu’être constaté que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne vise pas les honoraires versés au syndic pour la mise en œuvre d’une procédure judiciaire ou la saisine d’un huissier de justice. Au demeurant, le contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire et il n’est pas démontré que les sommes réclamées correspondent à une prestation réelle exclusive dépassant la simple gestion courante.

Déduction faite de ces sommes (appel de fonds premier trimestre 2025 de 35,47 euros et frais de 395 euros) le syndicat des copropriétaires « CITE D’AY NORD » du 51-89 avenue de Verdun à IRIGNY (69540) rapporte suffisamment la preuve de sa créance à hauteur de 803,48 euros arrêtée au 6 novembre 2024 (quatrième trimestre de l’exercice 2024 et solde de charges pour l’exercice 2023 inclus).

Monsieur [I] [Q] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires « CITE D’AY NORD » du 51-89 avenue de Verdun à IRIGNY (69540) la somme de 803,48 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 27 février 2024 pour la somme de 421,12 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »

Selon l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts dont dus sans que le créancier soit tenu d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En particulier, l'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif et le syndicat justifie en l’espèce devoir régler, de manière certaine, des sommes au syndic pour l'accomplissement de taches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées auprès du débiteur, conformément aux termes du contrat qui le lie à lui.

Il est constant que, faute de pouvoir imputer ces frais au copropriétaire non zélé, ces sommes devront être réglées par l'ensemble des copropriétaires diligents et respectueux de leurs obligations.

En l’espèce, les syndicats des copropriétaires démontrent, comme en attestent les décomptes versés aux débats, que monsieur [I] [Q] n’a pas payé régulièrement ses charges de copropriété sur une période allant du 15 décembre 2021 au 1er janvier 2025, pour un syndicat, et du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2025, pour l’autre, (décomptes des 19 décembre 2024 et 10 janvier 2025), de sorte que la situation financière de la copropriété a nécessairement été fragilisée par son comportement grevant le budget et désorganisant la trésorerie.

Par conséquent, monsieur [I] [Q] sera condamné à verser à chacun des syndicats des copropriétaires la somme de 500 euros au titre du préjudice subi.

Sur les autres demandes :

* Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [I] [Q], partie succombante, sera condamné aux dépens de l’instance.

* Sur l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
L’équité commande d’indemniser les syndicats des copropriétaires demandeurs des frais irrépétibles qu'ils ont été contraints d'exposer dans le cadre de la présente instance. Il leur sera alloué la somme de 500 euros à chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
* Sur l’exécution provisoire

Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit prévue par l'article 514 du code de procédure civile pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS