TJ 69123, 27 août 2026, RG 24/05988

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Chambre 1 cab 01 B

N° RG 24/05988 - N° Portalis DB2H-W-B7I-ZPXP

Jugement du 27 Août 2026

Affaire :

S.C.I SCCV KALISTA
C/
M. [O] [F], S.A.S. [O] [F], S.A.S.U. GO FASQUE

Notifié à :

Me Olivier DOLMAZON de la SELAS LEGA-CITE, vestiaire : 502
Me Denis WERQUIN de la SAS TW & ASSOCIÉS, vestiaire : 1813

Copie dossier

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 1 cab 01 B du 27 Août 2026 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 12 Mars 2026, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 23 Juin 2026 devant :

Caroline LABOUNOUX, Juge,
siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Anne BIZOT, Greffier, au cours des débats et de Mélanie QUIGNARD, greffier lors du prononcé

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I SCCV KALISTA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Olivier DOLMAZON de la SELAS LEGA-CITE, avocats au barreau de [Etablissement 1]

DEFENDEURS

Monsieur [O] [F]
né le 05 Juillet 1957 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Denis WERQUIN de la SAS TW & ASSOCIÉS, avocats au barreau de LYON et par Maître David GABRIEL, avocat au barreau de PARIS

S.A.S.U [O] [F], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Denis WERQUIN de la SAS TW & ASSOCIÉS, avocats au barreau de LYON et par Maître David GABRIEL, avocat au barreau de PARIS

S.A.S.U. GO FASQUE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître Denis WERQUIN de la SAS TW & ASSOCIÉS, avocats au barreau de LYON et par Maître David GABRIEL, avocat au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 19 juin 2023, [O] [F] et la SASU [O] [F] ont réservé plusieurs lots à construire (VEFA) dans la commune de [Localité 3] auprès de la SCCV KALISTA, promoteur. La vente définitive était prévue au prix de 3.085.001 euros TTC. Aucune condition suspensive relative à l’obtention d’un financement n’était prévue.

Le contrat prévoyait que l’acte de vente authentique serait reçu en l’étude de Maître [H] [D], notaire à [Localité 4] (74), ainsi que le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 154.250,05 euros entre les mains de ce dernier en qualité de séquestre. Les réservataires n’ont toutefois versé que la somme de 131.265 euros à ce titre.

Au mois de décembre 2023, [O] [F] et la SASU [O] [F] ont usé de la faculté de substitution qui leur était offerte par le contrat de réservation et ont désigné la société GO FASQUE, présidée par [O] [F], pour leur succéder dans leurs droits et obligations.

La date de signature de l’acte authentique a été reportée à plusieurs reprises. Par lettre recommandée du 3 janvier 2024, la SCCV KALISTA a mis en demeure la société GO FASQUE de signer l’acte authentique de vente au plus tard le 20 janvier 2024, sous peine de conservation du dépôt de garantie.

Le 31 janvier 2024, Maître [D], notaire instrumentaire, a dressé un procès-verbal de carence constatant l’absence de la société GO FASQUE au rendez-vous fixé le même jour pour la vente.

Le 28 mai 2024, la SASU GO FASQUE s’est opposée au versement du dépôt de garantie réclamé par la SCCV KALISTA.

Par acte du 21 juin 2024, la SCCV KALISTA a fait assigner [O] [F], la SASU [O] [F] et la SASU GO FASQUE devant le Tribunal judiciaire de LYON afin d'obtenir leur condamnation, notamment, à lui verser la somme de 154.250,05 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 21 juillet 2025, la SCCV KALISTA sollicite :
La condamnation in solidum des trois sociétés défenderesses à lui verser la somme de 154.250,05 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,La capitalisation des intérêts,Qu’il soit ordonné à Maître [D], sur présentation du jugement à intervenir et au plus tard sous un délai de 15 jours suivant cette présentation, de se libérer entre les mains de la SCCV KALISTA de la somme de 131.265 euros séquestrée en la comptabilité de son étude, qui s’imputera sur la somme de 154.250,05 euros,Le rejet des demandes adverses,La condamnation in solidum des trois défenderesses à lui verser la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 13 février 2025, [O] [F], la SASU [O] [F] et la SASU GO FASQUE sollicitent :
1/ à titre principal :
La nullité du « contrat de réservation signé entre les parties qui sera judiciairement résolu »,Qu’il soit jugé que la somme déposée entre les mains de Maître [D] soit restituée à [O] [F] et la société [O] [F],La condamnation « en tant que besoin de la SCCV KALISTA à ce qu’elle s’en assure auprès de son notaire et garantisse ce remboursement »,2/ A titre subsidiaire : la réduction de la clause pénale,
3/ en tout état de cause : la condamnation de la SCCV KALISTA à payer à [O] [F] et la société GO FASQUE la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des conclusions précitées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 12 mars 2026. Évoquée à l'audience du 23 juin suivant, l'affaire a été mise en délibéré au 27 août 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle que les mentions figurant dans le dispositif des conclusions des parties qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l'objet d'une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.

La société demanderesse a transmis un Kbis actualisé des sociétés défenderesses en cours de délibéré conformément à la demande du juge, permettant d’établir que celles-ci ne font pas l’objet d’une procédure collective.

Sur les demandes formées reconventionnellement par les défenderesses

Aux termes du dispositif de leurs conclusions, les défendeurs évoquent tout à la fois la nullité et la résolution judiciaire du contrat.

L’article L261-15 du code de la construction et de l’habitation prévoit que le contrat de réservation doit comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l'immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d'exécution des travaux ainsi qu'à la consistance, à la situation et au prix du local réservé.

En l’espèce, pour solliciter la nullité du contrat de réservation, les sociétés défenderesses se bornent à affirmer, sur le fondement de ce texte, que « plusieurs éléments contractuels étaient imprécis ou insuffisamment définis », sans même préciser de quels éléments il s’agit.

Dans ces conditions, la nullité ne saurait être prononcée.

Pour solliciter le prononcé de la résolution judiciaire du contrat de réservation, les sociétés défenderesses ne citent pas d’autre fondement juridique et soutiennent que les délais et aménagements initialement prévus n’ont pas été respectés par la SCCV KALISTA. Elles ne produisent toutefois strictement aucune pièce pour démontrer le bien fondé de leurs allégations.

En conséquence, la demande tendant à la résolution du contrat ne pourra pas prospérer de ce chef, étant en outre souligné que la SCCV KALISTA a manifestement renoncé, comme le lui permettent expressément les stipulations contractuelles, à invoquer la résolution du contrat du fait de l’absence de versement intégral du dépôt de garantie par le réservataire.

Sur la demande en paiement formée par la SCCV KALISTA

L’article L261-15 du code de la construction et de l’habitation dispose que la vente en l’état futur d’achèvement peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble. Les fonds sont restitués, dans le délai de trois mois, au déposant si le contrat n'est pas conclu du fait du vendeur, si la condition suspensive prévue à l'article L313-41 du code de la consommation n'est pas réalisée ou si le contrat proposé fait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions du contrat préliminaire.

L’article R261-31 précise que le dépôt de garantie est restitué au réservataire si, notamment :
le contrat de vente n'est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire,le prix de vente excède de plus de 5% le prix prévisionnel, révisé le cas échéant conformément aux dispositions du contrat préliminaire,l'un des éléments d'équipement prévus au contrat préliminaire ne doit pas être réalisé,l'immeuble ou la partie d'immeuble ayant fait l'objet du contrat présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10%.
En l’espèce, le contrat de réservation signé par les parties prévoit que le réservant notifiera au réservataire un mois au moins avant la date prévisionnelle de signature, le projet d’acte de vente ainsi que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division de l’immeuble en précisant la date à partir de laquelle pourra être signé ledit acte de vente. A compter de cette notification, le réservataire disposera d’un mois pour prendre la décision soit d’acquérir aux conditions du projet qui lui aura été notifié, soit de ne pas acquérir. La signature devra intervenir au plus tard dans les quinze jours suivant ce délai d’un mois. Faute pour le réservataire de signer dans ce délai, le réservant pourra le mettre en demeure par courrier de se présenter en l’étude du notaire à telle date, au plus tôt huit jours après ce courrier. Si le réservataire ne défère pas à cette sommation, il sera prononcé défaut contre lui et le réservant sera libre de vendre à qui bon lui semblera.

Le paragraphe intitulé « acte d’acquisition » ajoute qu’à réception de la notification du projet de VEFA, le réservataire s’engage à prendre connaissance des conditions de vente proposées et à signer l’acte d’acquisition correspondant, en personne ou par procuration, dans un délai d’un mois. A défaut, sommation lui sera faite huit jours à l’avance par lettre recommandée de se présenter à telle date en l’étude du notaire. Le défaut de régularisation dans ces conditions rendra au réservant sa pleine et entière liberté et le réservataire sera considéré comme renonçant à l’acquisition et en supportera les conséquences stipulées à l’article « dépôt de garantie ».

La SCCV KALISTA démontre avoir adressé à la société [O] [F] le projet d’acte, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division le 17 juillet 2023. La SCCV KALISTA produit le courrier qu’elle a adressé à la SASU GO FASQUE société le 3 janvier 2024 pour la mettre en demeure de signer l’acte authentique de vente au plus tard le 20 janvier 2024, sous peine de conservation du dépôt de garantie. Maître [D] a constaté l’absence de la société GO FASQUE au rendez-vous fixé le 31 janvier 2024 pour signer la vente et il est constant que la vente n’a par la suite jamais été signée.

Les sociétés défenderesses ne prétendent pas avoir renoncé à l’acquisition ni avoir résilié le contrat de réservation. Elles ne démontrent pas non plus que l’une des conditions prévues à l’article R261-31 précité est remplie.

Il résulte de ce qui précède qu’il est établi que la société GO FASQUE, qui s’est substituée à [O] [F] et à la société [O] [F], n’a pas déféré à la sommation qui lui a été adressée par le promoteur dans les conditions prévues au contrat de réservation. Le dépôt de garantie est donc acquis à ce dernier. En revanche, seule la SASU GO FASQUE, substituante, est tenue à cette somme.

Conformément à ce que soutient la SCCV KALISTA, la somme prévue au contrat de réservation au titre du dépôt de garantie ne constitue pas une clause pénale mais au contraire une contrepartie à la réservation opérée au profit du réservant, qui s’imputera sur le prix de vente en cas de signature de l’acte authentique.

En conséquence, la demande des sociétés défenderesses tendant à la réduction de cette somme sera rejetée.

Au total donc, la SASU GO FASQUE sera condamnée à la somme de 154.250,05 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. La capitalisation des intérêts est de droit et sera ordonnée.

La demande reconventionnelle formée par les défenderesses tendant à la condamnation de la SCCV KALISTA à s’assurer [de la libération de la somme] auprès de son notaire » ne constitue pas une prétention au sens du code de procédure civile et il n’y a donc pas lieu d’y répondre.

Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, l’issue du litige commande de condamner la SASU GO FASQUE aux dépens.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

L'article 700 du code de procédure civile dispose que « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991,
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %. »

En l'espèce, la brièveté de la procédure judiciaire commande de condamner la SASU GO FASQUE à la somme de 1.500 euros à ce titre.

Sur l'exécution provisoire

L'article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, aucun élément ne justifie de déroger à l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS