TJ 75056, 26 août 2026, RG 26/06155

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 26/08/2026
à : Maître Stéphanie DELACHAUX
Monsieur [Q] [J]

Copie exécutoire délivrée
le : 26/08/2026
à : Maître Sophie COMMERCON

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 26/06155
N° Portalis 352J-W-B7K-DCUQU

N° MINUTE : 8/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 août 2026

DEMANDEUR
Monsieur [N] [M] [V], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne assisté de Maître Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0344 substitué par Maître Essadia PEPIN D’ALBIERES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0344

DÉFENDEURS
S.A.S. CABINET D’ACHER, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Stéphanie DELACHAUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

Monsieur [Q] [J], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 juillet 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 août 2026 par Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 26 août 2026
PCP JCP référé - N° RG 26/06155 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCUQU

EXPOSE DU LITIGE

Mr [Q] [J] a donné mandat, pour la gestion de son bien situé au [Adresse 4], au cabinet RENTAL PARISTAY devenu cabinet PAMELA CASA, puis a donné mandat au Cabinet d'ACHER du 17/02/2021 à février 2023.
Par acte sous seing privé en date du 15 septembre 2016, Mr [Q] [J] a donné à bail à M. [N] [V] ce bien en usage d’habitation principale meublée sis [Adresse 4].

M.[N] [V] a constaté que sa consommation électrique croissait en raison d'un ballon vétuste de 150 litres, dont il a demandé le remplacement par le bailleur et obtenu un ballon de 200 litres en février 2021 dont il a douté de la conformité, le surcoût d'énergie ayant perduré
Par LRAR du 4 novembre 2025, M. [N] [V] a mis en demeure le cabinet d’ACHER de remplacer le ballon par un matériel conforme de 150 litres et de l'indemniser du surcoût de l'électricité.
Par LRAR du 4 novembre 2025, M. [N] [V] a mis en demeure Mr [Q] [J] de lui communiquer la facture et le certificat de conformité, lequel a répondu ne pas disposer des documents.

Par acte d’huissier en date du 12 décembre 2024, M. [N] [V] a fait assigner en référé, au visa des articles 873 du code de procédure civile, de la loi du 6 juillet 1989 et 2350 du code civil, le Cabinet d'ACHER et Mr [Q] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS,
Dans ses conclusion en réponse, il demande de voir :
- Ordonner au Cabinet d'ARCHER de communiquer la facture d'origine ou à défaut, une attestation complète (Modèle, capacité, date d'installation, fournisseurs, artisans, intervenants, conditions de pose.) sous astreinte de 100 € par jour de retard dans un délai de 15 jours.
- Ordonner au Cabinet d'ACHER de procéder au remplacement du ballon d'eau chaude installé en 2021 sous astreinte de 100 € par jour de retard dans un délai de 15 jours.
- Ordonner la consignation des loyers auprès de la caisse des dépôts et consignation jusqu'à rétablissement complet de l'eau chaude et du chauffage,
- Condamner le Cabinet d'ACHER à lui verser à titre provisionnel la somme de 305,01 au titre de la surconsommation électrique.,
- Condamner le Cabinet d'ACHER à lui verser à titre provisionnel. La somme de 400 au titre du préjudice moral,
- Condamner le Cabinet d'ACHER à lui verser à titre provisionnel. La somme de 19,09€ au titre du remboursement des frais postaux recommandés engagés,
Subsidiairement
- Ordonner à Mr [Q] [J] de communiquer la facture d'origine ou à défaut, une attestation complète (Modèle, capacité, date d'installation, fournisseurs, artisans, intervenants, conditions de pose.) sous astreinte de 100 € par jour de retard dans un délai de 15 jours.
- Ordonner à Mr [Q] [J] deprocéder au remplacement du ballon d'eau chaude installé en 2021 sous astreinte de 100 € par jour de retard dans un délai de 15 jours.
- Ordonner à Mr [Q] [J] à lui verser à titre provisionnel la somme de 305,01 € au titre de la surconsommation électrique,
- Ordonner à Mr [Q] [J] à lui verser à titre provisionnel la somme de 19,09 € au titre du remboursement des frais postaux recommandés engagés,
A titre principal
- Condamner le Cabinet d'ARCHER aux dépens.
a titre subsidiaire
- Condamner Mr [Q] [J] aux dépens.

M. [N] [V] expose que l'installation d'un ballon surdimensionné par le Cabinet d'ACHER, dont il constate le fonctionnement erratique, cause de trouble illicite devenant plus urgent à l'approche de l'hiver, et soupçonne donc la non conformité et/ ou qu'il soit de seconde main, en plus qu'il lui a causé un surcoût de dépense énergétique tel que démontré par les données de consommation EDF (28% de la consommation totale), ce qui engage la responsabilité délictuelle du gestionnaire à son égard.
Il précise que la gestion du cabinet PAMELA CASA a été reprise par le Cabinet d'ACHER, où l'ancienne gestionnaire continue à officier.
Il date ses premières demandes d'information, notice ou facture, de février 2021 immédiatement après l'installation, du ballon puis mars 2022.
Dirigeant subsidiairement ses demandes contre le bailleur, redevable d'un logement décent, il signale que M. [J] lui-même n'a pu obtenir les documents du cabinet D'ACHER.

Dans ses conclusions en défense, le Cabinet D'ARCHER demande de :
- débouter M. [N] [V] de ses demandes contre lui
- condamner M. [N] [V] à lui verser la somme de 2000 euros pour procédure abusive,
- condamner M. [N] [V] à lui verser la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamner M. [N] [V] aux dépens.

Le Cabinet d'ACHER expose que le remplacement du ballon d'eau chaude par la société YANMAREKBAT est intervenu fin 2020 alors que le cabinet n'avait pas la gestion du bien, alors dévolue à PAMELA CASA, et ne l'a ensuite obtenu que par signature d'un mandat avec M. [J] de février 2021 à février 2023 et non en résultante d'une fusion avec la première.
le Cabinet d'ACHER affirme ne plus être en possession d'aucune pièce, son mandat ayant été rompu en 2023, soit après les premières demandes de communication de facture à l'occasion desquels M. [V] en a été informé.
Il fustige l'absence de démonstration technique du dysfonctionnement du ballon d'eau chaude, qui plus est en l'absence de preuve d'un entretien locatif, et renvoie M. [V] aux obligations du bailleur.
Du fait de ces éléments, il réclame une indemnisation pour procédure abusive.

L'affaire est appelée et examinée à l'audience du 07 juillet 2026.

M. [N] [V], assisté par son avocat, maintient ses demandes dans les termes de l'acte introductif d'instance.

Le conseil du Cabinet d'ARCHER s'est référé à ses écritures.

M. [Q] [J] a précisé avoir rempli ses obligations en payant le ballon d'eau chaude et ne pas avoir de pièces à fournir.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 août 2026, date de prononcé de l'ordonnance par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 du code de procédure civile, «Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.».
Décision du 26 août 2026
PCP JCP référé - N° RG 26/06155 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCUQU

Si la solution du problème conduit le juge des référés à une appréciation juridique motivée qui fait la part entre la thèse de l'un et celle de l'autre, il excède ses pouvoirs dans la mesure où il est obligé de discuter juridiquement pour écarter l'une de ces thèses qui est donc forcément sérieuse.

L'article 835 du même code dispose «Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».

Il est constant que l'appréciation du caractère manifestement illicite d'un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu'à faire cesser le trouble manifestement illicite.

I. Sur la demande de communication de la facture du ballon d'eau chaude ou d'une attestation complète sous astreinte

Il faut d'abord déterminer contre qui peut être dirigée la demande.

Il ressort de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que les articles 1719 et 1720 du code civil que le bailleur doit délivrer au locataire un logement décent sans risque pour la sécurité ou la santé, en bon état d'usage, de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, de lui assurer la jouissance paisible du logement.et de l'entretenir en état de servir à l'usage d'habitation en y effectuant, pendant la durée du bail, toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En cas de dysfonctionnement d'un équipement du bien loué, c'est donc contre le bailleur que doit être dirigée la demande et contre le bailleur seul, à moins qu'il ne ressorte des circonstances une faute personnelle du gestionnaire de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l'égard du locataire.

En l'espèce, tout d'abord, il règne un flou sur la date de remplacement du ballon d'origine, vétuste de 20 ans d'usage : 2020 selon le Cabinet d'ACHER, 5 février 2021 selon M. [V].

L'EURL PAMELA CASA a été radiée du RCS le 30/11/2021.
le cabinet d'ACHER a repris la gestion locative du bien litigieux.
le Cabinet d'ACHER admet avoir repris la gestion mais invoque n'avoir reçu mandat de M. [G] pour le bien que du 17/02/2021 à février 2023, soit après la pose du ballon.

En tout état de cause, les parties semblent s'accorder sur le point que le ballon a été remplacé par la société YANMAREKBAT sous l'empire de la gestion de PAMELA CASA.

Il convient donc de vérifier si le cabinet d'ACHER peut être tenu responsable pour le remplacement, par le cabinet dont il tient ses droits, du ballon vétuste par un ballon surdimensionné au regard de la taille du logement.

Il ressort de la communication de PAMELA CASA en pièce 3, toutefois d'origine douteuse (ni courrier, ni courriel, mais captation de page web), qu'elle « fusionne » avec le cabinet d'ACHER à compter du 1er mars 2021, lequel « reprend la gestion » de l'appartement litigieux .
Pour autant, les pièces du BODACC et de l'IRPI des 19 et 20 avril 2021 évoquent respectivement un achat du fonds de commerce de l'EURL PAMELA CASA par la SARL cabinet d'ACHER le 31/03/2021 et une dissolution de PAMELA CASA à compter du 31/10/2021 avec clôture des opérations de liquidation et radiation le 30/11/2021.

L'effet d'une fusion absorption est une transmission universelle de patrimoine, à savoir un transfert de plein droit des droits et obligation de la société absorbée à la société absorbante, ce comportant un passif de créance et d'obligations nées du chef de la première.
Or, il résulte des pièces ci-dessus non pas une fusion, mais une cession de fonds de commerce, ce n'emportant pas transfert automatique et général, sauf exceptions légales, des droits et obligations de la cédante, à défaut d'accord exprès des parties – le cabinet d'ACHER ne produit aucune pièce permettant de s'assurer de ce point.
Par conséquent, même si le cabinet d'ACHER reprenait les mandats de gestion locative, c'était sans assumer le passif passé, présent et à venir desdits mandats, et notamment une éventuelle faute de gestion concernant le remplacement du ballon vétuste par un ballon surdimensionné au regard de la taille du logement.
Il importe peu que la gérante de PAMELA CASA, en l'espèce hors de la cause, ait intégré l'équipe du cabinet d'ACHER et qu'il ne soit pas douteux qu'elle ait la mémoire du dossier, dès lors que sa responsabilité personnelle n'est pas recherchée.

Le cabinet d'ACHER ne peut donc être tenu responsable d'avoir effectué ce remplacement à mauvais escient et d'en devoir réparation par dévolution de la créance (éventuelle, en cas de faute prouvée) de responsabilité civile de PAMELA CASA.
En revanche, nonobstant la question de la fusion, dès lors qu'il a repris la gestion locative des biens, le cabinet d'ACHER doit valablement être en possession de la facture d'origine ou de l'attestation, ce que pour le coup, la présence de la gérante de PAMELA CASA ne fait que confirmer.

M. [J], bailleur en titre, a d'ores et déjà indiqué ne pas avoir ces documents et le mail du 22/02/2023 démontre qu'il a déjà vainement fait la demande auprès du cabinet d'ACHER, lequel, comme le démontrant les courriels, a délibérément évité le sujet tant auprès de son mandant qu'auprès du locataire jusqu'à la fin de son mandat en février 2023.

La demande est légitime au visa de l'article 145 du code de procédure civile pour engager la responsabilité contractuelle de M. [J], voire par action récursoire, celle du cabinet d'ACHER si sa faute personnelle est relevée.

Il sera donc ordonné au cabinet d'ACHER de communiquer ces pièces sous astreinte de 75 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification de l'ordonnance et ce pendant une durée de trois mois.

II. Sur la demande de remplacement du ballon d'eau chaude

Il ressort de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que les articles 1719 et 1720 du code civil que le bailleur doit délivrer au locataire un logement décent sans risque pour la sécurité ou la santé, en bon état d'usage, de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

M.[N] [V] démontre au moyen du tableau de surconsommation EDF en pièce 9 la réalité et la portée du surcoût d'électricité dont son ballon est la cause à cause de son surdimensionnement de 33% (200 litres et non les 150 litres adéquats pour l'usage d'une personne).
L'inadéquation du ballon d'eau chaude est ainsi démontrée.

Toutefois, de l'aveu même de M. [V], une identique surconsommation préexistait en 2020 et avait même présidé au remplacement du ballon d'eau chaude, ce qui démontre peut-être qu'un autre facteur est en cause, lequel relève de toute façon de la responsabilité du bailleur relativement à l'équipement fourni mais ne nécessite pas forcément le remplacement du ballon, sauf à se retrouver dans la même situation.
S'agissant d'un dysfonctionnement plus général du ballon dénoncé par le locataire (température de l'eau variant de manière imprévisible, passant de l'excessivement à l'insuffisamment chaud, ce qui contraint à un réglage faible pour ne pas encourir de brûlure ou de prolifération bactérienne), M. [V] ne fournit aucun élément probatoire, alors qu'un constat d'huissier y aurait suffi. L'avis d'un expert aurait également été secourable pour savoir s'il s'agit d'un problème de réglage ou lié à quelque défaut caché du ballon.

Le trouble manifestement illicite n'est donc pas démontré.

En tout état de cause, M. [V] demande la communication d'éléments pour asseoir sa thèse d'un ballon défectueux ou de seconde main, si bien que la demande de remplacement du ballon ; qui devrait se nourrir de ces informations, apparaît prématurée.

La demande sera donc rejetée.

III. Sur la demande de remboursement du surcoût d'électricité

Comme vu précédemment, M. [N] [V] démontre au moyen du tableau de surconsommation EDF la réalité et la portée du surcoût d'électricité dont son ballon est la cause à cause de son surdimensionnement de 33% (200 litres et non les 150 litres adéquats pour l'usage d'une personne).
Il résulte de cette pièce que 28% de la consommation électrique du logement correspond à la production d'eau chaude sanitaire.
Il en ressort un surcoût de 101 € par an en moyenne de 2023 à 2025.
Les années antérieures étant prescrites, il en ressort un surcoût de 101 € par an en 2023 (proratisé à 67,33€ d'avril à décembre 2023) puis de janvier 2024 à décembre 2025, ainsi qu'une projection de 117 € sur 2026, que M. [V] proratise à hauteur de 35,68 € de janvier à avril 2026.

M.[N] [V] fixe donc très justement et sans abus sa demande à la somme de 305,01 €, qu'il n'a pas réactualisé à l'audience.

Toutefois, cette demande doit être dirigée contre son bailleur, au nom et pour le compte duquel le ballon surdimensionné à été posé par PAMELA CASA, aujourd'hui disparue.
Cette demande est fondée, que la cause de ce surcoût soit lié au ballon ou à un autre facteur dont doit répondre le bailleur.

M. [J] sera donc condamné à payer la somme de 305,01 €.

IV. Sur la demande de remboursement des frais postaux

M. [V] demande l'indemnisation de son préjudice matériel issu des frais postaux de ses correspondances adressées en vain au cabinet d'ACHER, lequel a totalement occulté la demande du locataire malgré ses demandes réitérées sur trois ans, ce comprenant nécessairement les demandes épistolaires à l'endroit du propriétaire qui avait pris soin, comme le démontre la correspondance fournie, de les répercuter au gestionnaire tout aussi vainement, ce qui accuse encore plus la faute de ce dernier.

Il s'agit donc bien d'une faute de carence du gestionnaire personnelle et indépendante de sa gestion au nom et pour le compte du propriétaire.
Sa responsabilité peut donc être engagée sur le fondement de l'article 1240 du code civil, peu important que son mandat soit aujourd'hui échu, puisque sa responsabilité subsiste au titre des faits fautifs passés.

Le cabinet d'ACHER sera condamné à payer cette somme de 19,09 €.

V. Sur la demande de provision de dommages et intérêts pour préjudice moral

La faute de carence du gestionnaire visée ci-dessus, personnelle et indépendante de sa gestion au nom et pour le compte du propriétaire, a pu entraîner aussi bien le préjudice d'ordre matériel précédemment indemnisée qu'un préjudice moral de tracasserie administrative dont tout un chacun se passerait volontiers.

Dès lors, au regard de la durée du trouble, il convient de condamner au visa de l'article 1240 précité le cabinet d'ACHER à payer à M.[V] la somme de 400 euros demandée à titre de provision sur dommages et intérêts pour son préjudice moral.

VI. Sur la demande reconventionnelle en procédure abusive

En application de l'article 1240 du Code civil, l’exercice d’une action en justice constitue un droit et dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts en cas de malice, mauvaise foi, d’erreur grossière équipollente au dol

Dès lors qu’il est fait droit dans son principe à la demande de M. [V], ne serait-ce que partiellement, il ne peut valablement lui être reproché d'avoir agi abusivement de sorte que la demande du cabinet d'ACHER sera rejetée.
Par conséquent, le cabinet d'ACHER sera débouté de sa demande d'indemnisation au titre de la procédure abusive

VII. Sur les mesures accessoires

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de ne pas faire droit à la demande du cabinet d'ACHER au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le cabinet d'ACHER et M. [J], parties qui succombent, supporteront solidairement la charge des dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS