TJ 75056, 27 août 2026, RG 25/11500

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée
le : 27/08/2026
à : Maître Fabien BODIN
Maître Aude ABOUKHATER

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/11500
N° Portalis 352J-W-B7J-DBR3C

N° MINUTE : 1/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 27 août 2026

DEMANDEUR
Monsieur [Z] [W], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Fabien BODIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #T0010

DÉFENDEUR
Monsieur [E] [M], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Aude ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0031

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laurent GOSSART, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 30 juillet 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 août 2026 par Laurent GOSSART, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 27 août 2026
PCP JCP référé - N° RG 25/11500 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBR3C

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 31 juillet 2020, M. [Z] [W] a donné à bail à M. [E] [M], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, un local d’habitation meublé situé [Adresse 3] à [Localité 2].

Un congé à la fois pour vente et motif légitime et sérieux à effet du 31 juillet 2025 a été signifié par commissaire de justice à M. [E] [M] le 14 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 décembre 2025 remis au greffe le 12 décembre suivant, M. [Z] [W] a fait assigner M. [E] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins d’obtenir son expulsion et sa condamnation au paiement de diverses sommes.

A l'audience du 30 juillet 2026, à laquelle l’affaire a été renvoyée, M. [Z] [W], représenté par son conseil, se référant à ses dernières conclusions, demande de :
- constater que M. [E] [M] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3] à [Localité 2], depuis le 1er août 2025,
- ordonner, à défaut de départ volontaire, son expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,
- supprimer le délai de deux mois de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- ordonner le transport des meubles aux frais de M. [E] [M],
- condamner M. [E] [M] au paiement d'une provision de 4 959,80 euros au titre des loyers échus, selon décompte arrêté au mois de mai 2026,
- condamner M. [E] [M] au paiement d'une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation de 220 euros à compter du 1er août 2025 et jusqu’à la libération des lieux,
- débouter M. [E] [M] de ses demandes reconventionnelles à l’exception de celle de transmission des quittances de loyer depuis le mois de janvier 2026,
- condamner M. [E] [M] au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, M. [Z] [W] fait valoir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 7, 7-1, 25-4, 25-5, 25-7 et 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, que l'occupation de M. [E] [M] est sans droit ni titre depuis le 1er août 2025, ce qui constitue un trouble manifestement illicite à son droit de propriété. Il estime que l’urgence est par ailleurs caractérisée en raison de l’aggravation de la dette locative de M. [E] [M] combinée à son insolvabilité, de l’entrave au projet de vente que constitue le maintien dans les lieux de ce dernier et l’ancienneté de la situation.

M. [Z] [W] fait valoir que le congé qu’il a fait délivrer est régulier et qu’il n’existe aucune contestation sérieuse quant à la qualification du bail en meublé, comme le démontre notamment l’état des lieux contradictoire d’entrée des lieux. Il énonce que les dispositions de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoient pas qu’une offre de vente doive être formulée au locataire en cas de vente. Il ajoute que le projet de vente de l’appartement est réel et sérieux.

M. [Z] [W] conteste toute indécence du logement litigieux. Il argue de ce que les dispositions de l’article 1719, 1°, du code civil ne sont pas applicables en cas de congé. Il précise qu’il n’existe aucun arrêté ayant déclaré son logement impropre à l’habitation. Il avance que le débat sur la décence du logement est, en toutes hypothèses, étranger à celui relatif à la validité du congé et ne met pas en échec l’évidence du trouble manifestement illicite à son droit de propriété. Enfin, il estime que le moyen de M. [E] [M] selon lequel le juge des référés ne peut valider un congé pour motif légitime et sérieux en raison des loyers impayés est inopérant, car le congé est fondé sur le seul motif de vente et que le juge des référés n’est pas invité à prononcer une résiliation judiciaire du bail.

M. [Z] [W] fait valoir que l’obligation pour M. [E] [M] de payer le loyer puis, à compter de l’expiration du bail, une indemnité d’occupation n’est pas sérieusement contestable, quand bien même son montant serait discuté. Il énonce que l’argument tiré de la prescription se heurte à une contestation sérieuse, car, d’une part, en application de l’article 2240 du code civil, la dette a été interrompue par les reconnaissances successives de M. [E] [M], que, d’autre part, la prescription n’affecterait que le quantum de la provision et non son principe et que, enfin, elle est sans incidence sur l’expulsion.

Sur la demande reconventionnelle de provision, M. [Z] [W] fait valoir que la créance invoquée est de l’aveu même de M. [E] [M] hypothétique et conditionnelle, alors qu’une provision suppose une obligation non sérieusement contestable.

Sur la demande reconventionnelle de délais, M. [Z] [W] fait valoir que M. [E] [M] ne s’acquitte d’aucune indemnité d’occupation depuis le 1er août 2025, qu’il n’a jamais apuré la dette locative en dépit de baisses de loyer accordées et que le projet de vente subit un préjudice croissant du fait de son maintien dans les lieux. Il avance que ces circonstances justifient de supprimer le délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

À l’audience, M. [E] [M], représenté par son conseil, se référant en partie à ses écritures, demande de :
- dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [Z] [W],
- rejeter la demande de validation de congé,
- limiter la créance non sérieusement contestable de M. [Z] [W] à la somme de 1 140 euros, selon décompte arrêté au 11 mai 2026, échéance du mois de mai 2026 incluse,
- condamner M. [Z] [W] au paiement d’une provision d’un montant de 13 318,20 euros à valoir sur son préjudice de jouissance,
- l’autoriser à s’acquitter de sa dette par mensualités de 50 euros dans la limite de vingt-quatre mois,
- lui accorder, subsidiairement, un délai de trois mois pour quitter les lieux,
- ordonner la délivrance des quittances de loyer depuis le mois de janvier 2026,
- dire que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles,
- mettre les dépens à la charge de l’État.

À l’appui de ses prétentions, M. [E] [M] fait valoir, au visa de la loi du 6 juillet 1989, du décret du 30 janvier 2002 et de l’article 1719, 1°, du code civil, que le trouble manifestement illicite n’est pas caractérisé, car, en l’absence d’inventaire des meubles, le logement n’est en réalité pas un logement meublé mais un logement nu soumis au titre premier de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que le congé délivré ne respecte pas les formalités applicables tenant notamment à l’obligation de formuler une offre de vente. Il ajoute que M. [Z] [W] ne justifie de surcroît d’aucune démarche de vente et qu’ainsi il existe un doute sérieux sur la réalité et la légitimité du motif et donc la validité du congé. Il énonce que le juge des référés n’a pas le pouvoir de statuer sur une demande de résiliation judiciaire du bail en raison d’impayés de loyers. Enfin, il argue de ce que l’article 1719, 1°, du code civil ne permet pas son expulsion du fait de l’indécence du logement. Il estime que cela est établi par le fait que ce bien est dépourvu de ventilation, que des éléments ne sont pas étanches à l’air, ce qui entraîne des moisissures, et que la superficie de la pièce de vie est inférieure à 9m2. Il précise que l’inspecteur de salubrité a saisi l’agence régionale de santé en vue d’un classement du bien comme impropre à l’habitation.

Sur la demande de provision au titre d’impayés, M. [E] [M] fait valoir que la dette locative antérieure au 8 décembre 2022 est prescrite de sorte que celle-ci s’élève à 1 140 euros. Il en infère l’existence d’une contestation sérieuse sur le montant de l’obligation.

M. [E] [M] fait valoir que, si le logement litigieux est déclaré impropre à l’habitation par l’agence régionale de santé, il serait bien fondé à solliciter la nullité du bail et la restitution de l’ensemble des loyers versés depuis l’origine (18 278 euros), à laquelle il conviendrait de déduire les loyers non versés (4 959,80 euros), soit la somme de 13 318,20 euros, correspondant au montant de la provision qu’il sollicite au titre de la réparation de son préjudice de jouissance.

Enfin, à l’appui de sa demande de délais pour quitter les lieux, M. [E] [M] fait valoir que ses ressources sont faibles et ne lui permettent pas de se reloger dans le parc privé, qu’il a un enfant autiste qu’il reçoit régulièrement, qu’il a effectué une demande de logement social pour laquelle il est reconnu prioritaire depuis 2024 et qu’il est assisté dans ses démarches par une assistante sociale.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe au 27 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expulsion en raison de l'occupation illicite du logement

En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le trouble résultant de la poursuite de l'occupation du bien loué après la date d'effet d'un congé n'est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que la validité du congé ne peut pas être sérieusement contestée. Il ne rentre en effet pas dans les pouvoirs du juge des référés de valider le congé mais uniquement de faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la poursuite de l'occupation après la date d'effet du congé.

Selon l’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989, dans le cas d’une location d’un logement meublé, un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location.

L’article 2 du décret du 31 juillet 2015 dispose que le mobilier d'un logement meublé, mentionné à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :
1° Literie comprenant couette ou couverture ;
2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3° Plaques de cuisson ;
4° [Localité 3] ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges ;
9° Etagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

En l’espèce, le contrat de location consenti à M. [E] [M] prévoit de manière explicite qu’il concerne un logement meublé (page 1) et qu’un inventaire des biens meubles sera établi contradictoirement lors de la remise des clés (page 2). Cet état des lieux a été établi et signé par les parties le 31 juillet 2020. Il convient toutefois de relever que les seuls mobiliers obligatoires présents dans le logement selon ce document sont des plaques de cuissons, un réfrigérateur et une literie consistant en un canapé-lit (sans mention de la présence d’une couette ou couverture). Aucune des autres pièces produites par M. [Z] [W] ne démontre la présence des autres équipements mentionnés à l’article 2 du décret du 31 juillet 2015.

Ainsi, selon les pièces produites, le logement ne comporte pas huit des onze éléments de mobilier dont la présence est a minima obligatoire pour recevoir la qualification de meublé. Il s’en infère donc l’existence d’une contestation sérieuse sur la qualification du bail signé le 31 juillet 2020 entre les parties. Or, une éventuelle requalification aurait des conséquences sur l’appréciation de la régularité du congé pour vente signifié à M. [E] [M] le 14 janvier 2025, qui est le seul motif de congé dont se prévaut M. [Z] [W] au cours de la présente instance. Cet acte serait en effet alors régi non par l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 mais par son article 15, dont les dispositions ne sont pas respectées par le congé litigieux tant au regard des formalités prévues à peine de nullité au II de cet article 15 (notamment l’offre de vente au locataire) que de la date d’effet projeté (la durée du bail non meublé étant d’au moins trois ans, le congé n’aurait pu être donné qu’avec effet au 31 juillet 2026, date d’expiration du contrat). Cette circonstance ne permet pas de retenir que l’occupation du bien litigieux par M. [E] [M] depuis le 1er août 2025 est sans droit ni titre avec l’évidence requise en matière de référé. Le trouble manifestement illicite au droit de propriété n’est donc pas caractérisé.

Il sera en conséquence dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion et celles subséquentes.

Sur la provision au titre des loyers impayés

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [Z] [W] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er mai 2026, au plus tôt (le décompte n’étant pas daté), M. [E] [M] est débiteur à son égard de la somme de 4 959,80 euros au titre des loyers impayés, échéance du mois de mai 2026 incluse.

En premier lieu, il convient de rappeler que la contestation de M. [E] [M] portant sur le montant de cette créance ne fait pas obstacle à l’octroi d’une provision par le juge des référés, dès lors que l’existence même de cette créance n’est pas sérieusement contestable dans son principe.

En deuxième lieu, si M. [E] [M] allègue que la dette constituée antérieurement au 8 décembre 2022 est prescrite, en se fondant sur le délai de prescription prévu à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, il y a toutefois lieu de relever que cette dette s’élevant à 3 819,80 euros à cette date a été soldée par les paiements intervenus entre le 5 janvier 2023 et le 4 janvier 2024 d’un montant total de 3 960 euros. En effet, par application du second alinéa de l’article 1342-10 du code civil, ces paiements s’imputent sur les échéances les plus anciennes, à défaut d’indication contraire de la part de M. [E] [M] et de tout intérêt démontré à s’acquitter d’autres échéances. La dette locative d’un montant de 4 959,80 euros est donc, avec l’évidence requise en matière de référé, postérieure au 8 décembre 2022 et n’est pas atteinte par la prescription.

Le locataire n’apportant aucun autre élément de nature à remettre en cause ce montant, alors que la charge de la preuve lui incombe en application de l’article 1353 du code civil, il est donc redevable au bailleur de cette somme.

En conséquence, M. [E] [M] sera condamné à verser à M. [Z] [W] la somme de 4 959,80 euros à titre de provision à valoir sur les loyers impayés au 1er mai 2026, échéance du mois de mai 2026 incluse.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [E] [M] perçoit mensuellement un salaire net d’au moins 715,33 euros, au vu de la fiche de paye produite, outre 212,25 euros de prime d’activité. Selon le diagnostic social et financier transmis le 5 mars 2026 au greffe, il a un enfant à charge pour lequel il verse une contribution de 100 euros par mois et rembourse une dette de 100 euros à la même fréquence. Le montant de son loyer est de 220 euros. Il résulte en outre du décompte produit par M. [Z] [W] que M. [E] [M] n’a réglé que quatre loyers sur les seize dus entre le mois de février 2025 et le mois de mai 2026 et que la dernière échéance est restée impayée. Il ne démontre donc pas être en capacité de pouvoir s’acquitter de l’ensemble de ses charges actuelles et ainsi, la pertinence de lui accorder des délais de paiement.

En conséquence, M. [E] [M] sera débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur la provision au titre de la réparation du préjudice de jouissance

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, alinéa 2 le juge du contentieux de la protection dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, applicable tant aux logements meublés qu’à ceux non meublés, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Il résulte des alinéas 1 et 3 de l’article 20-1 de cette loi, applicables tant aux logements meublés qu’à ceux non meublés, que, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.

En l'espèce, si M. [E] [M] fait état d’éléments d’indécence tenant à un défaut d’étanchéité de la menuiserie extérieure de la fenêtre, au simple vitrage de celle-ci et à l’absence de ventilation mécanique contrôlée, ce qui est corroboré par le rapport de visite du 13 février 2026 de l’architecte [L] [T], il ne justifie toutefois d’aucune demande ou mise en demeure auprès du bailleur d’effectuer des travaux durant les six années écoulées. L’absence de toute réclamation en ce sens de la part de M. [E] [M] alors que, dans le même temps, il a contesté dès le mois de janvier 2022 auprès de M. [Z] [W] le montant du loyer au regard des dispositions relatives à l’encadrement des loyers et obtenu satisfaction, est de nature à faire naître un doute sérieux quant à l’existence d’un préjudice de jouissance.

En toutes hypothèses, ce préjudice ne saurait consister en une éventuelle restitution des loyers versés par M. [E] [M] depuis le début du bail que celui-ci serait fondé à obtenir dans le cadre d’une instance en nullité de ce contrat si l’agence régionale de santé déclarait le logement impropre à l’habitation. La restitution des loyers est en effet une mesure visant à replacer les parties dans l’état où elle se trouvait avant la conclusion du contrat et non une réparation d’un préjudice. Il s’en infère donc que M. [E] [M] ne caractérise pas un préjudice indemnisable.

Il ressort de ces éléments qu’au vu des contestations sérieuses relatives à l’existence d’un préjudice de jouissance, l’existence même de l’obligation pour M. [Z] [W] d’avoir à indemniser M. [E] [M] apparaît faire l’objet d’une contestation sérieuse.

Il sera en conséquence dit n’y avoir lieu à référé.

Sur la demande de délivrance de quittances

Il résulte du second alinéa de l’article 835 du code de procédure civile que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

En l’espèce, les parties s’accordent sur la demande de délivrance de quittances de loyer depuis le mois de janvier 2026.

Il sera donc fait droit à la demande.

Sur les demandes accessoires

M. [E] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu de la situation économique de M. [E] [M] et de la solution litige, les parties seront déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS