TJ 75056, 26 août 2026, RG 26/03035

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 26/08/2026
à : Maître Gilles HITTINGER ROUX

Copie exécutoire délivrée
le : 26/08/2026
à : Maître Christine ECHALIER DALIN

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 26/03035
N° Portalis 352J-W-B7K-DCOBO

N° MINUTE : 3/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 août 2026

DEMANDEURS
Madame [V] [Z] épouse [Q], demeurant [Adresse 1] [Localité 2]
représentée par Maître Christine ECHALIER DALIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0337

Monsieur [H] [Z], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Christine ECHALIER DALIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0337

DÉFENDEURS
Madame [W] [X] épouse [P], demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0497

Monsieur [G] [P], demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Gilles HITTINGER ROUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0497

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 juillet 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 août 2026 par Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 26 août 2026
PCP JCP référé - N° RG 26/03035 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCOBO

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 9 novembre 2010, ayant pris effet le 19 novembre 2010, Mme [T] [K] a donné à bail à M. [G] [P] et Mme [W] [P] pour une durée de trois ans un studio dans un immeuble à usage d'habitation, situé au 2ème étage de l’immeuble du [Adresse 4] ainsi qu’une cave n°34.
Mme [T] [K] est décédée le 12 janvier 2025, laissant pour lui succéder Mme [V] [Z] et M. [H] [Z].

Le bail s’est renouvelé par tacite reconduction et venait à échéance le 18 novembre 2025. En vue de cette date, Mme [V] [Z] et M. [H] [Z] ont délivré un congé pour vente avec offre à M. [G] [P] et Mme [W] [P] par acte de commissaire de justice du 16 mai 2025 auquel les locataires n’ont pas donné suite.
Par acte du 26 novembre 2025, il leur a été fait sommation de quitter les lieux.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2026, Mme [V] [Z] et M. [H] [Z] ont fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé M. [G] [P] et Mme [W] [P], aux fins, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 de voir:
- constater la validité du congé pour vente,
- ordonner leur expulsion immédiate des emprises locatives, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant,
- ordonner la séquestration des objets mobiliers trouvés dans les lieux,
- condamner conjointement et solidairement M. [G] [P] et Mme [W] [P] au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation de 2500 € depuis le 19 novembre 2025 jusqu’à la libération des lieux,
- condamner conjointement et solidairement M. [G] [P] et Mme [W] [P] au paiement à titre provisionnel d’une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens et ses suites, y compris le coût de la sommation de payer.

Dans leurs conclusions, M. [G] [P] et Mme [W] [P] demandent de :
- constater qu’ils justifient de démarches actives, sérieuses et continues en vue de leur relogement,
- constater qu’ils ont signé un nouveau bail le 1er juillet 2026 avec une entrée en jouissance de leur nouvelle location à compter du 1er août 2026,
- constater l’absence de tout préjudice pour les demandeurs, faute d’acquéreur identifié pour le bien loué,
- leur accorder un délai de trois mois à compter de la signification des présentes conclusions pour quitter volontairement les lieux
- condamner Mme [V] [Z] et M. [H] [Z] aux entiers dépens.

Les époux [P] précisent avoir recherché activement une nouvelle location dès la réception du congé, en ce compris un logement social, sans jamais avoir eu l’intention de se maintenir dans les lieux si n’était la tension du marché locatif parisien et l’absence d’offre compatible avec leur situation financière.
Ils expliquent être parents de deux enfants de 8 et 15 ans scolarisés à proximité immédiate du logement loué, d’où leur maintien provisoire dans les lieux et leur restrictions géographiques de recherches au nom de l’intérêt supérieur de l’enfant.
Décision du 26 août 2026
PCP JCP référé - N° RG 26/03035 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCOBO

Les époux [P] relatent avoir trouvé une nouvelle location, dont le bail a été signé le 1er juillet 2026 à effet du 1er août 2026, les locaux nécessitant toutefois quelques travaux de rafraîchissement, ce pour quoi ils demandent un délai de 3 mois à compter de la régularisation des conclusions le 7 juillet 2026, étant rappelé que les demandeurs ne subissent nul préjudice puisque n’ayant justifié d’aucun acquéreur pour le bien.

A l’audience du 7 juillet 2026, les parties ont déposé leurs écritures.

La décision a été mise en délibéré au 26 août 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail et le statut d'occupant sans droit ni titre

En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Le trouble résultant de la poursuite de l'occupation du bien loué après la date d'effet d'un congé n'est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que la validité du congé ne peut pas être sérieusement contestée.

Il résulte de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 auquel est soumis le bail d'habitation liant les parties, que le propriétaire d'un logement peut donner congé aux locataires qui l'occupent s'il est justifié par sa décision de vendre le bien.
Le congé doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec avis de réception signifié par acte de commissaire de justice, en respectant un délai de préavis de six mois avant la fin du bail, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, et reproduire les cinq premiers alinéas de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 précitée.
Le congé vaut offre de vente au profit au locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

En l'espèce, les bailleurs ont délivré un congé pour vente à M. [G] [P] et Mme [W] [P] par acte de commissaire de justice du 16 mai 2025, soit plus de six mois avant la fin du bail le 18 novembre 2025.

Le congé précise le prix de vente net vendeur à savoir 755.000 euros, hors frais de notaire et d’agence, payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique de vente, ainsi que les conditions de la vente projetée et reproduit les cinq premiers alinéas de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 précitée.
Il est donc régulier en la forme.
M. [G] [P] et Mme [W] [P] ont expressément indiqué ne pas faire suite à l’offre de vente.
Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail d'habitation à la date du 18 novembre 2025 à minuit.

Il y a également lieu de constater que M. [G] [P] et Mme [W] [P] sont déchus de tout titre d'occupation des lieux loués depuis cette date.

Sur l'expulsion

M. [G] [P] et Mme [W] [P] s'étant maintenus dans le logement malgré le congé délivré, au-delà du 18 novembre 2025, il y a lieu, en l’absence de départ volontaire dans les délais qui leur seront accordés, d'ordonner leur expulsion conformément aux dispositions des articles L 411-1 et L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et ce, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin.

S’agissant des meubles, il y a lieu de prévoir qu’en cas d’expulsion, leur sort sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, d’autres modalités n’étant pas à ce jour nécessaires ni justifiées par aucun litige actuel.

M. [G] [P] et Mme [W] [P], qui n’ont jamais cessé de payer leur loyer depuis le 19 novembre 2025, ont demandé le bénéfice des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution. Ils démontrent avoir recherché activement un relogement tout en étant contraints par la tension du marché locatif et le besoin de proximité d’établissements scolaires pour leurs deux enfants. En tout état de cause, ils démontrent avoir signé un bail à effet du 01/08/2026 dans un bien nécessitant un rafraichissement, ce pour quoi ils ont besoin d’un délai.
Dans ces conditions, la bonne foi des époux [P] étant suffisamment attestée tout comme la garantie qu’ils s’apprêtent prochainement à quitter les lieux, il convient de relever que leur expulsion brutale serait disproportionnée par rapport à la préservation du droit de propriété du bailleur, lequel ne présente aucune promesse de vente ou n’argue d’aucun moyen emportant la nécessité d’une libération urgente des lieux.

Il sera donc accordé à M. [G] [P] et Mme [W] [P], conformément à leur demande, un délai de trois mois à compter de la régularisation des conclusions le 7 juillet 2026, soit jusqu’au 7 octobre 2026.

Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.
L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l'origine de cette créance ou la nature de l'obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de dire que M. [G] [P] et Mme [W] [P] sont redevables solidairement, à son égard, d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 19 novembre 2025, date de la résiliation du bail, et de jusqu'à libération effective des lieux volontaire, caractérisée par la remise des clefs, ou en suite de l’expulsion.

L'indemnité d'occupation sera fixée au montant du dernier loyer révisé, outre les charges qui auraient été payées si le bail s’était poursuivi.

M. [G] [P] et Mme [W] [P] seront ainsi condamnés solidairement au paiement de cette somme à titre provisionnel.

Sur les demandes accessoires

M. [G] [P] et Mme [W] [P], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût de la sommation de quitter les lieux.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des bailleurs les frais qu’ils ont dû exposer pour les besoins de la présente instance et qui ne sont pas compris dans les dépens. La somme de 2000 euros leur sera allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS