TJ 75056, 27 août 2026, RG 26/02141

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Alexandre SUTER

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Sophie DE LA BRIÈRE, Maître Eric AUDINEAU , Me Laure BRACQUEMONT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 26/02141 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCGYS

N° MINUTE : 8

JUGEMENT
rendu le jeudi 27 août 2026

DEMANDERESSE
Madame [X] [D], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Sophie DE LA BRIÈRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0637

DÉFENDEURS
Syndicat de copro. [Adresse 2] représenté par son syndic la société PICHET IMMOBILIER, dont le siège social est sis - [Adresse 3]
représentée par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D0502,

Monsieur [U] [E], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Alexandre SUTER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2113

Madame [J] [F], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Alexandre SUTER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2113

SA de DEFENSE ET D’ASSURANCES, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Me Laure BRACQUEMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2364

Décision du 27 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 26/02141 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCGYS

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 09 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 août 2026 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 27 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 26/02141 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCGYS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 septembre 2019, à effet au 1er octobre 2019, [X] [D] a donné à bail à [U] [E] et [J] [F] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 6], moyennant un loyer de 4.420 euros et une provision pour charges de 280 euros.
Le loyer s'élève actuellement à la somme de 4.997,89 euros et la provision pour charges à la somme de 338 euros.

En considération du paiement irrégulier des loyers, [X] [D] a fait signifier à [U] [E] et [J] [F] deux commandements de payer les loyers visant la clause résolutoire, en dates des 10 février et 5 mars 2025.

Par exploit en date du 23 mai 2025, dénoncé le 28 mai 2025 au représentant de l'Etat dans le département, [X] [D] a fait délivrer à [U] [E] et [J] [F], épouse [E], une assignation à comparaître devant le juge des contentieux de la protection, en résiliation du bail, expulsion et condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération des lieux. Cette assignation a été enrôlée sous le numéro RG 25-5766, renumérotée RG 26-2141.

[X] [D] a fait délivrer une assignation en intervention au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dans lequel se trouvent les lieux loués et à la société anonyme de défense et d'assurance ([M]), sous le numéro RG 26-478, renumérotée RG 26-2142.

A l'audience du 9 juin 2026, [X] [D] a sollicité du juge qu'il :
- ordonne la jonction des deux instances,
- constate l'acquisition de la clause résolutoire au 9 avril 2025 pour défaut de paiement des loyers, provisions sur charges et accessoires,
- ordonne l'expulsion des défendeurs et de toute personne dans les lieux,
- ordonne le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais des défendeurs,
- condamne solidairement [U] [E] et [J] [F] à lui payer la somme de 50.286,09 euros correspondant à l'arriéré de la dette locative, échéance de juin 2026 incluse, majorée des intérêts de retard au taux légal,
- condamne solidairement [U] [E] et [J] [F] à lui payer une indemnité mensuelle égale au loyer mensuel, outre les charges mensuelles, jusqu'à libération des lieux,
- dise que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'ordonnance à intervenir,
- condamne solidairement et in solidum [U] [E] et [J] [F] aux dépens qui comprendront notamment les frais et honoraires générés par les commandements d'huissier et la dénonciation,
- condamne solidairement [U] [E] et [J] [A] à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejette les demandes des défendeurs,
- condamne solidairement et in solidum le syndicat des copropriétaires et la société [M] à la relever et garantir indemne de toute condamnation éventuellement prononcée au bénéfice des défendeurs en principal, accessoires, frais et intérêts,
- condamne solidairement et in solidum [U] [E] et [J] [F], le syndicat des copropriétaires et la [M] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejette les demandes du syndicat des copropriétaires et de la société [M].

Au soutien de ses prétentions, [X] [D] expose que les loyers n'ont pas été régulièrement payés par les locataires et que les commandements de payer, valablement délivrés, ont pour effet de mettre en oeuvre la clause résolutoire du bail. Elle indique que la dette locative est élevée. En réponse aux demandes reconventionnelles, [X] [D] indique que l'exception d'inexécution invoquée par les défendeurs en suite de dégâts des eaux survenus les 13 mars 2021 et 6 avril 2022 est injustifiée, notamment en l'absence de faute de la bailleresse. Elle indique que les défendeurs ne démontrent pas la réalité du préjudice de jouissance qu'ils invoquent. Elle mentionne s'opposer aux délais de paiement sollicités par les consorts [E] [F]. [X] [D] mentionne que les dégâts des eaux des 13 mars 2021 et 6 avril 2022 ont pour origine les parties communes de l'appartement, justifiant son appel en garantie du syndicat des copropriétaires et de son assureur à la garantir.

[U] [E] et [J] [F] sollicitent du juge qu'il :
- constate le caractère impropre de l'habitation entre le 6 avril 2022 et la fin du mois de décembre 2024,
- juge que [X] [D] a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible et leur accorde le bénéfice de l'exception d'inexécution pendant cette période, en faisant application de l'article 1724 du code civil,
- réduise le montant du loyer de 40% durant cette période et condamne [X] [D] à lui payer la somme de 67.436,03 euros ou les en crédite ;
- ordonne la compensation entre cette créance de 67.436,03 euros et l'arriéré locatif allégué;
- constate qu'après compensation, aucune dette locative nette ne subsiste à leur charge et que la clause résolutoire ne peut être acquise,
- juge nuls les commandements de payer pour impossibilité d'identification de la dette locative dans les décomptes annexés,
en conséquence,
- déboute [X] [D] de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire, de sa demande d'expulsion et de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
à titre subsidiaire,
- constate que les causes des commandements identifiées comme impayés locatifs ont été réglées, l'absence d'acquisition de la clause résolutoire, rejette les demandes de [X] [D],
à titre infiniment subsidiaire,
- suspende les effets de la clause résolutoire,
- accorde aux époux [E] les plus larges délais de paiement,
en tout état de cause,
- déboute [X] [D] de sa demande au titre des charges locatives faute de justification,
- condamne [X] [D] aux entiers dépens et au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

[U] [E] et [J] [F], épouse [E], exposent avoir subi un dégât des eaux en mars 2021, lié à la rupture d'une canalisation dans l'appartement du dessus et en avril 2022, lié à l'explosion d'un radiateur à vapeur dans leur appartement. Ils indiquent que les discussions entre les parties prenantes au règlement des sinistres et les entreprises ont été longues et que les travaux ont débuté en mars 2024 pour se terminer en décembre 2024, générant un trouble de jouissance justifiant l'exception d'inexécution du paiement du loyer. Ils soulignent que les commandements de payer ne sont pas valides à défaut d'identification claire des sommes dues et précisent qu'ils en ont réglé les causes dans le délai imparti, compte-tenu de la compensation à opérer.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6], sollicite du juge qu'il :
- ordonne la jonction des instances,
- à titre principal, déboute [X] [D] de ses demandes, compte-tenu de l'absence de lien de causalité entre un fait imputable au syndicat des copropriétaires et le litige opposant la copropriétaire bailleresse et les locataires;
- à titre subsidiaire, déboute [X] [D] de toute demande contre lui ou les réduise à de plus justes proportions,
- à titre infiniment subsidiaire, condamne la société [M] à le relever et garantir de toute condamnation prononcée contre lui tant en principal, qu'en intérêts, frais et accessoires au titre du contrat n°1H0288238,
- en tout état de cause, condamne toute partie succombante à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose avoir été diligent dans la gestion du sinistre et que le délai de traitement est imputable à la copropriétaire et aux locataires qui n'ont pas permis l'accès aux lieux loués pour faire les travaux. Il indique être sans lien avec le préjudice locatif allégué, et souligne qu'il n'est pas justifié.

La Société Anonyme de Défense et d'Assurance ([M]) a sollicité du juge qu'il :
- déboute [X] [D] de ses demandes contre la [M] et la mette hors de cause,
- subsidiairement, juge les demandes des époux [E] irrecevables et mal fondées, et les en déboute, et déboute [X] [D] et tout autre concluant de leurs demandes contre elle,
- à titre infiniment subsidiaire, juge que sa garantie ne peut être recherchée que dans les limites des dispositions du contrat d'assurance et fasse application des exclusions de garantie, franchises et plafonds opposables aux tiers en application de l'article L112-6 du code des assurances,
- en tout état de cause, déboute [X] [D] et tous autres concluants de leurs demandes contre la [M] et condamne tout succombant à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui seront directement recouvrés par la SELARL LBCA.

Au soutien de ses prétentions, la [M] expose que sa garantie ne saurait être recherchée pour le délai de remise en état des lieux à la suite du sinistre du 6 avril 2022, la fuite ayant été colmatée le 11 avril 2022. Elle souligne que l'assureur des locataires les a indemnisés pour leur préjudice de jouissance, de sorte qu'ils sont irrecevables à être indemnisés une seconde fois et qu'ils n'établissent pas le préjudice qu'ils allèguent. La [M] expose que la police d'assurance mobilisée ne garantit pas les dommages dont l'indemnisation est demandée.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 27 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la jonction

En application de l'article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l'espèce, l'assignation en intervention forcée délivrée par [X] [D] au syndicat des copropriétaires et à la [M] est liée au règlement du sinistre du 6 avril 2022 et son éventuel impact sur l'exécution du contrat de bail conclu entre [X] [D] et les consorts [E]. Il est de l'intérêt d'une bonne justice de joindre l'instance principale, RG 26-2141, avec l'instance RG 26-2142.

La jonction des affaires RG 26-2141 et RG 26-2142 sera ordonnée sous le premier numéro.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

[X] [D] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la validité du commandement de payer

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

En l'espèce, les commandements de payer des 10 février et 5 mars 2025 délivrés par [X] [D] comportent tous deux un décompte distinguant les échéances appelées pour l'appartement et celles appelées pour le stationnement, non visé au bail du 18 septembre 2019, ainsi que les règlements effectués par les locataires.
Le commandement de payer du 5 mars 2025 reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Il convient de considérer que les commandements de payer signifiés par [X] [D] aux époux [E] ont été valablement délivrés, de sorte qu'il n'y a pas lieu de les annuler.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail ou exécutées volontairement par la bailleresse.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 5 mars 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 11.029,27 euros n'a pas été réglée intégralement par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire pour l'appartement, dont les conditions sont réunies depuis le 5 mai 2025.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience n' est pas remplie, de sorte qu'il ne saurait être fait droit à leurs demandes subsidiaires de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement.

Dans ces conditions, il n'y a pas lieu d'accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, ni de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. [U] [E] et [J] [F], épouse [E], seront donc solidairement condamnés à verser à [X] [D] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer, soit la somme mensuelle de 4.997,89 euros, outre la provision mensuelle pour charges de 338 euros, soit la somme mensuelle globale de 5.335,89 euros, à partir du 6 mai 2025, pour l'appartement et la cave, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à [X] [D] ou à son mandataire.

Il convient de dire que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'ordonnance à intervenir.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

[X] [D] sollicite la condamnation des consorts [E] au paiement de l'arriéré de loyers que ces derniers contestent en excipant d'une inexécution par la bailleresse de son obligation de délivrance et de jouissance paisible.

La bailleresse produit aux débats en pièce n°36, le compte des consorts [E] depuis l'entrée dans les lieux en 2019 jusqu'au 4 juin 2026, terme de juin 2026 inclus. Ce décompte ne mentionne pas l'emplacement de stationnement et tient compte des versements partiels intervenus, ainsi que des régularisations de charge depuis 2020. Les sommes appelées au titre des provisions pour charges sont fondées sur les termes du contrat de bail et apparaissent justifiées. [X] [D] justifie également que les régularisations de charges sont opérées régulièrement par le gestionnaire, de sorte que les demandes qu'elle formule sont justifiées.

[U] [E] et [J] [F], épouse [E], produisent des photographies, non datées et non circonstanciées en indiquant qu'il s'agit de l'état de l'appartement après le sinistre du 6 avril 2022. En l'espèce, ils n'établissent pas le trouble de jouissance qu'ils invoquent au soutien de l'exception d'inexécution qu'ils allèguent pour justifier de l'absence de paiement des loyers.
[X] [D] justifie quant à elle des échanges avec le syndicat des copropriétaires et avec le syndic pour exécuter les travaux dans l'appartement loué aux époux [E].

En l'absence de démonstration par les occupants de manquements de la bailleresse à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible, il n'y a pas lieu d'accorder aux époux [E] le bénéfice d'une exception d'inexécution entre le 6 avril 2022 et la fin du mois de décembre 2024. Ils seront donc déboutés de leurs demandes de condamnation de [X] [D] à leur payer la somme de 67.436,03 euros à titre de dommages intérêts, de compensation avec l'arriéré locatif et de rejet de constat de l'acquisition de la clause résolutoire.

[U] [E] et [J] [F], épouse [E], seront solidairement condamnés à payer à [X] [D] la somme de 50.286,09 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 4 juin 2026, terme de juin 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les appels en garantie

En l'absence de condamnation de [X] [D], il n'y a pas lieu d'examiner les appels en garantie du syndicat des copropriétaires et de la [M].

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

[U] [E] et [J] [F], épouse [E], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer du 5 mars 2025, des assignations principale et en intervention forcée et de la dénonciation au représentant de l'Etat dans le département, mais pas du commandement de payer du 10 février 2025, ni des dénonciations des commandements de payer.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Il y a lieu de condamner solidairement [U] [E] et [J] [F], épouse [E], à payer à [X] [D] la somme de 2.000 euros, au syndicat des copropriétaires, la somme de 500 euros et à la [M], la somme de 500 euros, à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Les époux [E] seront déboutés de leur propre demande sur ce fondement.

L'exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,