TJ 13055, 18 juin 2026, RG 25/05650

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Août 2026
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 18 Juin 2026

GROSSE :
Le 28 août 2026
à Me Fabien BOUSQUET
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 28 août 2026
à Me CHANUT Jean-[Localité 1]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/05650 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7ATF

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SIFER SOCIETE IMMOBILIERE ET FINANCIERE EUROMEDI TERRANEENNE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [C] [G] [O]
né le 03 Juin 1998 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Jean François CHANUT, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [C] [D] [R]
né le 20 Mai 1985 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé signé électroniquement le 17 janvier 2024 ayant pris effet le 15 janvier 2024, la société anonyme SOCIETE IMMOBILIERE ET FINANCIERE EURO MEDITERRANEE (SIFER) a donné à bail à usage d’habitation à M. [C] [G] [O] un appartement sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 810 euros, outre 90 euros de provisions sur charges.
Par acte sous seing privé signé électroniquement le 24 janvier 2024 ayant pris effet le 15 janvier 2024, la société anonyme SOCIETE IMMOBILIERE ET FINANCIERE EURO MEDITERRANEE (SIFER) a consenti à M. [C] [G] [O] la location d’un box n°13 sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 140 euros, outre 10 euros de provisions sur charges.
M. [C] [D] [R] s’est porté caution solidaire des engagements de M. [C] [G] [O] par acte séparé du 15 janvier 2024 ;
Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer relatif au loyer du garage visant la clause résolutoire a été signifié à M. [C] [G] [O] le 28 novembre 2024 pour un montant en principal de 1732,25 euros au titre des loyers et charges du garage ;
Un deuxième commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à M. [C] [G] [O] le 27 mars 2025 pour un montant en principal de 1939,39 euros au titre des loyers et charges de l’appartement;
La situation d'impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 28 mars 2025.
Le commandement de payer du 27 mars 2025 a été signifié à la caution le 7 avril 2025 ;
La SA SIFER SOCIETE IMMOBILIERE ET FINANCIERE EURO MEDITERRANEE a en outre fait signifier à M. [C] [G] [O] par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2025 un commandement d’avoir à justifier de l’assurance visant la clause résolutoire contractuelle.
Un congé pour le lot n°13 (box) a été délivré à M. [C] [G] [O] par courrier recommandé du 15 septembre 2025 dont l’accusé de réception a été signé le 18 septembre 2025 ;
Suite à l’effondrement du faux-plafond de l’espace entre la porte d’entrée et la chambre de l’appartement de M. [C] [G] [O], suivant ordonnance de référé d’heure à heure en date du 1er août 2025, la Vice-Présidente du tribunal judiciaire de Marseille a ordonné une expertise ;
Un compte-rendu de la réunion du 21 octobre 2025 a été effectué par l’expert désigné Mme [L] [X] le 2 décembre 2025 ;
L’expert a rendu son rapport le 13 avril 2026 ;
Des travaux ont été effectués et la réception a été prononcée sans réserve avec effet au 20 mai 2026 ;
Par actes de commissaire de justice en date du 2 octobre 2025 et du 9 octobre 2025 auxquels il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SA SIFER SOCIETE IMMOBILIERE ET FINANCIERE EURO MEDITERRANEE a fait assigner M. [C] [G] [O] et M. [C] [D] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater l’acquisition des clauses résolutoires et prononcer la résiliation du bail d’habitation liant les parties ,
- ordonner l’expulsion de M. [C] [G] [O] ainsi que celle de tous occupants de l’appartement si besoin est avec le concours de la force publique
-fixer l‘ indemnité mensuelle d’occupation mensuelle due depuis la résiliation du bail au double du dernier loyer échu, augmenté des charges,
-autoriser la société requérante à transporter les meubles et objets se trouvant dans les lieux et à les séquestrer aux frais, risques et périls des requis
- condamner solidairement M. [C] [G] [O] et M. [C] [D] [R] à verser à la SA SIFER SOCIETE IMMOBILIERE ET FINANCIERE EURO MEDITERRANEE au titre des loyers et charges de l’appartement la somme provisionnelle de 6295,97 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025 et capitalisation des intérêts dus pour une année entière
-condamner solidairement M. [C] [G] [O] et M. [C] [D] [R] à payer à la SA SIFER SOCIETE IMMOBILIERE ET FINANCIERE EURO MEDITERRANEE l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux
-condamner solidairement M. [C] [G] [O] et M. [C] [D] [R] à payer à la SA SIFER SOCIETE IMMOBILIERE ET FINANCIERE EURO MEDITERRANEE la somme de 1400 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens
- condamner M. [C] [G] [O] à payer à la SA SIFER SOCIETE IMMOBILIERE ET FINANCIERE EURO MEDITERRANEE la somme de 3268,53 euros au titre des loyers et charges dus pour le box n°13, outre intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2024 et capitalisation des intérêts dus pour une année entière
L'affaire a été appelée à l’audience du 27 novembre 2025 et après trois renvois, a été retenue à l’audience du 18 juin 2026 ;
A cette audience, la SA SIFER SOCIETE IMMOBILIERE ET FINANCIERE EURO MEDITERRANEE et M. [C] [G] [O] ont été représentée par leurs conseils respectifs ;
Suivant conclusions récapitulatives n°2 auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, M. [C] [G] [O] demande au juge des référés de :
-constater que M. [C] [G] [O] a payé les 5021,40 euros qui restaient dus sur les loyers de son appartement avant le dégât des eaux qui l’a privé de la jouissance de son logement
-suspendre les effets de la clause résolutoire
-constater que le défendeur a été privé de la jouissance de son logement
-se déclarer incompétent au motif qu’il existe une contestation sérieuse quant au paiement des loyers pendant les travaux qui ont privé le concluant de la jouissance de son appartement, s’agissant de l’obligation de délivrance du bailleur
-condamner le bailleur aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
M. [C] [G] [O] fait valoir que le sinistre du mois de juillet 2025 a rendu son logement inhabitable pendant plusieurs mois ayant dû évacuer l’appartement le 15 juillet 2025, que l’expert désigné a bien conclu que le logement était inhabitable, que ce n’est que le 20 mai 2026 que le locataire a pu récupérer les clés de son logement qu’il a immédiatement réintégré ; il souligne qu’il a respecté son engagement pris le jour de l’audience du 21 mai 2026 de régler les causes du commandement de payer , en payant la somme de 5021,40 euros ;
M. [C] [G] [O] fait valoir que son bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et d’en assurer la jouissance paisible, que le non paiement des loyers est la conséquence directe et exclusive de l’inexécution fautive de son obligation ; il sollicite la suspension de la clause résolutoire ayant désormais réglé les causes du commandement de payer ;
M. [C] [G] [O] ajoute qu’il ne peut être contraint de payer les loyers postérieurs à son départ forcé du logement par le fait du bailleur, le propriétaire l’ayant privé de la jouissance du bien ;
Enfin le requis fait valoir l’existence d’une contestation sérieuse qui ne pourra être tranchée que par le juge du fond lorsqu’il sera saisi en ouverture du rapport d’expertise et devra déterminer le montant des dommages et intérêts dus à M. [C] [G] [O] et ordonner la compensation avec les loyers dus, hors ceux antérieurs au dégât des eaux payés avant l’audience du 18 juin 2026 et ceux postérieurs à la restitution des clés régulièrement payés par M. [C] [G] [O] ;

Suivant conclusions en réplique auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SA SIFER SOCIETE IMMOBILIERE ET FINANCIERE EURO MEDITERRANEE demande au juge des référés de débouter M. [C] [G] [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et réitère les termes de son assignation en actualisant sa créance au titre des loyers et charges de l’appartement à la somme de 5021,40 euros ;
La société requérante fait valoir que le bail à usage d’habitation est résilié de plein droit pour défaut d’assurance, M. [C] [G] [O] n’ayant pas justifié d’une assurance contre les risques locatifs ;
Sur le défaut de paiement des loyers, la bailleresse souligne que le commandement de payer visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers a été délivré le 27 mars 2025 soit antérieurement au sinistre intervenu en juillet 2025, que la clause résolutoire a donc joué ;
Concernant le box n°13, la SA SIFER SOCIETE IMMOBILIERE ET FINANCIERE EURO MEDITERRANEE fait valoir qu’un congé a été délivré et que le bail est résilié depuis le 19 octobre 2025, que toutefois il subsiste un arriéré locatif de 3420,99 euros ;
A l’audience , la société demanderesse a ajouté que le locataire était redevable du loyer et des charges du mois de juin 2026 et qu’il ne s’était pas acquitté de l’arriéré locatif au titre du box n°13;
M. [C] [D] [R] dont la citation a été transformée en procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 août 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Sur la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire pour défaut d’assurance
Aux termes de l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
S'assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n'empêche pas l'application de la clause résolutoire. En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu'étant assuré avant la délivrance du commandement, n'en informe son propriétaire qu'après le délai d'un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l'information tardive.
En l'espèce, le contrat de bail liant les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut d'assurance contre les risques locatifs et un mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.
Par exploit du 31 juillet 2025, la SA SIFER SOCIETE IMMOBILIERE ET FINANCIERE EURO MEDITERRANEE a fait commandement à M. [C] [G] [O] d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs ;
Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail, mentionne les dispositions de l'article 7g de la loi du 06 juillet 1989, et informe le locataire que le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail ;
M. [C] [G] [O] ne justifie pas d’une assurance contre les risques locatifs et reste taisant sur cette question;
Il s’ensuit que la clause résolutoire est acquise au 31 août 2025 à minuit sans possibilité d'accorder des délais suspensifs et le bail à usage d’habitation est résilié de plein droit par l'effet de la clause résolutoire les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.
Du fait de la résiliation du bail à usage d’habitation intervenue de plein droit le 31 août 2025, M. [C] [G] [O] est occupant sans droit ni titre depuis cette date et son expulsion des lieux est donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.
Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Compte tenu de la résiliation du bail de plein droit pour défaut d’assurance , il n’y a pas lieu de statuer sur la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges;
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif de l’appartement
Il sera constaté que M. [C] [G] [O] justifie par l’ordre de virement du 12 juin 2026 avoir réglé la somme de 5021,40 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 1er juillet 2025 soit à la date du sinistre survenu dans l’appartement ;
La demande en paiement à ce titre tant à l’encontre de M. [C] [G] [O] que de la caution M. [C] [D] [R] est donc devenue sans objet ;
La société requérante ne sollicite pas le paiement du loyer sur la période à compter du 1er juillet 2025 jusqu’au 20 mai 2026, le logement ayant été inhabitable jusqu’à cette date ;
Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, M. [C] [G] [O] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du loyer et des charges initialement convenus soit 957,23 euros au total, le suprlus demandé n’étant pas justifié, et ce à compter du mois de juin 2026, les lieux ayant été inhabitables sur la période à compter du 1er juillet 2025 jusqu’au 20 mai 2026, et jusqu'à la libération complète des lieux ;
Sur les demandes à l’encontre de la caution
Aux termes de l'article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.
En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du titre 1er de la loi (Des rapports entre bailleurs et locataires) sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
En l'espèce, il ressort de l’engagement de caution signé le 15 janvier 2024, que M. [C] [D] [R] s’est porté caution solidaire des engagements pris par M. [C] [G] [O] concernant l’appartement litigieux, et que cet engagement porte sur les loyers, charges, indemnités d’occupation, réparations locatives, et toutes sommes qui pourraient être dues du fait du locataire, ce pour une durée de 9 ans et dans la limite de 32400 euros ;
L’engagement de caution de M. [C] [D] [R] respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1 et par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable en l’espèce.
En conséquence, M. [C] [D] [R] sera tenu solidairement au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation susvisée due par le locataire et au paiement des frais de procédure et des frais irrépétibles;
Sur les loyers et charges impayés du garage
Aux termes des dispositions de l'article 1103 du code civil les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
L'article 1728 du code civil précise que le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus.
En l’espèce, il ressort du congé délivré à M. [C] [G] [O] par courrier recommandé du 15 septembre 2025 dont l’accusé de réception a été signé le 18 septembre 2025 que le bail relatif au box n°13 a été résilié, ce qui n’est pas contesté ;
La requérante fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de location portant sur le box n°13, le commandement de payer du 28 novembre 2024, le congé délivré le 15 septembre 2025 et un décompte arrêté au 25 septembre 2025 à la somme de 3268,53 euros ;
M. [C] [G] [O] ne conteste pas la dette locative relative au box n°13 ;
Au vu du décompte produit, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée les sommes de 10 euros correspondant à des frais de relance et la somme de 130,73 euros correspondant à des frais de procédure ;
La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 3127,80 euros au 25 septembre 2025, M. [C] [G] [O] est condamné à payer à titre de provision la somme de 3127,80 euros à valoir sur les loyers et charges impayés relatifs au box n°13, arrêtée au 25 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;
Sur les demandes accessoires
M. [C] [G] [O] et M. [C] [D] [R] qui succombent principalement supporteront in solidum la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement d’avoir à justifier d’une assurance du 31 juillet 2025, et  M. [C] [G] [O] sera débouté de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA SIFER SOCIETE IMMOBILIERE ET FINANCIERE EURO MEDITERRANEE les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens.
M. [C] [G] [O] et M. [C] [D] [R] seront en conséquence solidairement condamnés à payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il est rappelé qu'en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, et en premier ressort,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,
En l’absence de contestations sérieuses,
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance sont réunies au 31 août 2025 ;
CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail à usage d’habitation liant la SA SIFER SOCIETE IMMOBILIERE ET FINANCIERE EURO MEDITERRANEE d’une part et M. [C] [G] [O] d’autre part, au 31 août 2025 ;
ORDONNONS à M. [C] [G] [O] de libérer les lieux sis [Adresse 4], dès la signification de la présente ordonnance ;
DISONS que faute par M. [C] [G] [O] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, la SA SIFER SOCIETE IMMOBILIERE ET FINANCIERE EURO MEDITERRANEE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;
DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;
RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;
CONSTATONS que la dette locative arrêtée au 1er juillet 2025 à la somme de 5021,40 euros a été réglée et que la demande en paiement de ce chef est devenue sans objet ;
FIXONS le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant correspondant aux loyers et charges, soit à la somme de 957,23 euros, due à compter du mois de juin 2026 et jusqu'à la complète libération des lieux ;
CONDAMNONS solidairement M. [C] [G] [O] et M. [C] [D] [R] à payer à la SA SIFER SOCIETE IMMOBILIERE ET FINANCIERE EURO MEDITERRANEE, à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation fixée à 957,23 euros, à compter du mois de juin 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés à la requérante;
CONDAMNONS M. [C] [G] [O] à payer à la SA SIFER SOCIETE IMMOBILIERE ET FINANCIERE EURO MEDITERRANEE , à titre provisionnel, la somme de 3127,80 euros à valoir sur les loyers et charges impayés relatifs au box n°13, arrêtée au 25 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ORDONNONS la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;
CONDAMNONS in solidum M. [C] [G] [O] et M. [C] [D] [R] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement d’avoir à justifier d’une assurance signifié le 31 juillet 2025;
DEBOUTONS M. [C] [G] [O] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement M. [C] [G] [O] et M. [C] [D] [R] à payer à la SA SIFER SOCIETE IMMOBILIERE ET FINANCIERE EURO MEDITERRANEE la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
REJETONS toutes les demandes différentes, plus amples ou contraires ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.
LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE