TJ 13055, 8 juill. 2024, RG 24/03489

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 23 Septembre 2024
Président : ATIA,
Greffier : Madame DE ANGELIS,
Débats en audience publique le : 08 Juillet 2024

GROSSE :
Le ...................................................
à Me Stéphane GALLO...........................
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/03489 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5BJD

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [B] [E]
né le 26 Janvier 1979 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] (CANADA)

représenté par Me Stéphane GALLO, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [S] [V] épouse [E]
née le 01 Novembre 1976 à , demeurant [Adresse 1] (CANADA)

représentée par Me Stéphane GALLO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [W] [Z] [N] [I]
né le 30 Avril 1968 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [X] [K] épouse [N] [I]
née le 13 Juillet 1974 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [L] [K]
né le 13 Octobre 1952 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]
non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 1er septembre 2014, Monsieur [B] [E] et Madame [S] [V] épouse [E] ont donné à bail à Monsieur [W] [Z] [N] [I] et Madame [X] [K] épouse [N] [I] un local à usage d’habitation (villa) situé au [Adresse 4], lot n° 12, dans le quatorzième [Localité 5] [Adresse 5], pour un loyer de 830 euros et une provision sur charges de 40 ans.

Monsieur [L] [K] s’est porté caution de Monsieur [W] [Z] [N] [I] et Madame [X] [K] épouse [N] [I] selon acte sous seing privé du 1er septembre 2014.

Par acte de commissaire de justice du 15 février 2024, Monsieur [B] [E] et Madame [S] [V] épouse [E] ont fait assigner Monsieur [W] [Z] [N] [I] et Madame [X] [K] épouse [N] [I] et Monsieur [L] [K] devant le juge des contentieux de la protection au visa notamment, de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, notamment son article 15, des articles 1313 du code civil, L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, aux fins de :

-constat de la résiliation du bail de manière rétroactive au 31 août 2023 par l’effet du congé pour vente délivré le 20 janvier 2022,
-expulsion immédiate (..),
-condamnation solidaire au paiement de la somme de 8.691,93 euros, selon décompte arrêté au 1er février 2024, avec intérêts, somme à parfaire au jour de l’audience,
-condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer et des charges habituellement pratiqués pour ce logement, jusqu’à libération effective des lieux,
-condamnation in solidum à leur payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 31 mai 2024.

A l’audience du 8 juillet 2024, Monsieur [B] [E] et Madame [S] [V] épouse [E], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leurs dernières écritures, indiquant se désister de leur demande d’expulsion.

Cités, à étude s’agissant de Monsieur [W] [Z] [N] [I] et Madame [X] [K] épouse [N] [I], et dans les termes de l’article 659 du code de procédure civile pour Monsieur [L] [K], les défendeurs ne sont ni comparants ni représentés.

La décision a été mise en délibéré au 23 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les conclusions des demandeurs

En application de l’article 16 du code de procédure civile, les conclusions de Monsieur [B] [E] et Madame [S] [V] épouse [E] seront écartées des débats en ce que d’une part elles sont notifiées tardivement, le 5 juillet 2024, et d’autre part, seul un justificatif d’envoi est produit, s’agissant d’un relevé d’accusé de réception n° 1A20736944881, non retiré au point de retrait de [Localité 6] [Localité 7], sans mention de l’identité du destinataire.

Sur la constatation de la résiliation du bail par l'effet du congé pour vente

En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l'échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu'il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

En l'espèce, le bail consenti à Monsieur [W] [Z] [N] [I] et Madame [X] [K] épouse [N] [I] pour une durée de trois ans, a été conclu le 1er septembre 2014 pour une période de trois ans jusqu'au 31 août 2017. Il est renouvelé tacitement à compter du 1er septembre 2020. Il arrivait à échéance le 31 août 2023.

Le congé pour vente signifié à Monsieur [W] [Z] [N] [I] et Madame [X] [K] épouse [N] [I] et visant un congé pour le 31 août 2023 n’est pas daté de sorte que Monsieur [B] [E] et Madame [S] [V] épouse [E] seront déboutés de leur demande de constat de la résiliation du bail par l’effet du congé pour vente et leur demande subséquente relative à l’indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, «Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

En outre, l'article 9 du code de procédure civile prévoit : «Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Il appartient donc à Monsieur [B] [E] et Madame [S] [V] épouse [E], bailleurs, en demande à la présente instance, qui se prétendent créanciers de sommes, de rapporter la preuve de la réalité et du bien-fondé des sommes qu'ils réclament.

A ce titre, concernant la dette locative, ils produisent aux débats un décompte des sommes dues sur la période du 1er janvier 2023 au 20 juin 2024, terme de mai 2024 inclus, indiquant un solde débiteur de 12.091,60 euros, après déduction du dépôt de garantie.

Il convient de déduire de ce décompte :

-les charges afférentes à la taxe d’ordures ménagères, non justifiées, soit une somme totale de 1.140 euros,
-la garantie CH CPT TENU EAU, de 500 euros, et les frais de remise en état de 830 euros, s’agissant de chefs de demandes non visés dans l’assignation.

Monsieur [W] [Z] [N] [I] et Madame [X] [K] épouse [N] [I] ne démontrent, de fait, quant à eux, pas s’être libérés de la dette.
Le contrat de bail contient une clause de solidarité.

Par suite, il conviendra de condamner solidairement Monsieur [W] [Z] [N] [I] et Madame [X] [K] épouse [N] [I] à payer à Monsieur [B] [E] et Madame [S] [V] épouse [E] la somme de 9.621,60 euros, au titre des loyers et des charges impayées au 20 juin 2024, après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la caution

Les demandes formulées à l’encontre de Monsieur [L] [K] seront rejetées en ce que l’acte de cautionnement expire le 31 août 2017.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [Z] [N] [I] et Madame [X] [K] épouse [N] [I], qui succombent, supporteront solidairement les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [B] [E] et Madame [S] [V] épouse [E] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,