TJ 13055, 8 juill. 2024, RG 24/03538

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 23 Septembre 2024
Président : ATIA,
Greffier : Madame DE ANGELIS,
Débats en audience publique le : 08 Juillet 2024

GROSSE :
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à Me ....... Catherine GAUTHIER....................
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à Me ...............................................
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EXPEDITION :
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N° RG 24/03538 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5B5Q

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [W] [Z]
né le 15 Septembre 1995 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 19 juin 2023, dans le cadre du dispositif de sécurisation du paiement des loyers et charges, visa pour le logement et l'emploi (VISALE), la société par actions simplifiées (SAS) Action Logement Services s'est portée caution de Monsieur [W] [Z] pour le paiement des loyers et charges au titre d'un bail d'habitation meublée souscrit le 19 juin 2023 auprès de la société civile immobilière (SCI) 4F Participations, représentée par sa mandataire, la société Cabinet Pinatel Frères.

Le logement, situé au [Adresse 3] dans le [Localité 2] était mis à bail pour un loyer mensuel d'un montant de 528 euros, outre 31 euros de provisions sur charges.

La SAS Action Logement Services a réglé des sommes dues par Monsieur [W] [Z] et lui a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 1.701 euros le 7 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 22 février 2024, la SAS Action Logement Services, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner Monsieur [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection, au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1124 et suivants, 1346 suivants, 2305 et suivants du code civil et de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

-constat de l'acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire de prononcé de la résiliation du bail,
-expulsion de Monsieur [W] [Z] et de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique, fixation d'une indemnité mensuelle d'occupation à la date de résiliation du contrat, égale au montant du loyer augmenté des charges, condamnation de Monsieur [W] [Z] au paiement de cette indemnité,
-condamnation de Monsieur [W] [Z] à lui payer les sommes suivantes :
* 2.837 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 décembre 2023 sur la somme de 1.701 euros et pour le surplus à compter de l'assignation,
* 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement de payer.

A l'audience du 8 juillet 2024, la SAS Action Logement Services, représentée par conseil, a réitéré les termes de son assignation.

Cité à étude, Monsieur [W] [Z] n'était ni comparant ni représenté.

S’agissant du diagnostic social et financier, aucun rapport n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 23 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

A titre liminaire, sur la recevabilité de la demande de résolution du bail sollicitée par la société ACTION LOGEMENT :

Il sera rappelé que le dispositif Visale, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l'Etat et l'Union économique et sociale pour le logement, et mis en œuvre par l'association pour l'accès aux garanties locatives, organisme paritaire régi par la loi de 1901, a pour objectif de faciliter l'accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d'impayés locatifs pendant une durée de trois ans comme pour les locataires, qui se trouvent ainsi en mesure de présenter un engagement de caution en leur faveur.

Il résulte des termes généraux de l'article 2306 du code civil, que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits et actions dont disposait le créancier à l'égard de son débiteur et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

Il en résulte que la caution du locataire subrogée dans les droits du bailleur désintéressé est recevable et fondée à agir en résolution du bail, ce qui lui permet seul d'éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et, partant, une augmentation du montant de la dette cautionnée.

La SAS Action Logement Services verse au débat le contrat de cautionnement Visale n° A10273280046 souscrit le 19 juin 2023 par le bailleur.

Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône par la voie électronique le 23 février 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS Action Logement Services justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par voie électronique le 7 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 19 juin 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 décembre 2023, pour la somme en principal de 1.701 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 8 février 2024.

Sur la demande d’expulsion

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à compter du 8 février 2024, Monsieur [W] [Z] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble donné à bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, de l’immeuble situé au [Adresse 3] dans le [Localité 3] de [Localité 4].

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n'y a pas donc lieu d’ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Sur la fixation du montant de l’indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Le bail se trouvant résilié de plein droit depuis le 8 février 2024, Monsieur [W] [Z] occupe, depuis cette date, les lieux sans droit ni titre.

Il cause, par cette occupation, un préjudice à la bailleresse qui ne peut disposer de son bien à son gré, préjudice qu’il convient de réparer par l’allocation d’une indemnité d’occupation destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

Au vu des éléments de faits propres à l'affaire, l'indemnité sera fixée au montant du loyer principal tel qu'il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires, soit 569 euros à ce jour, à compter du 8 février 2024 et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ; étant précisé que cette indemnité d'occupation ne sera payée à la SAS Action Logement Services que dans la limite de ce qui aura été réglé au bailleur.

Sur les sommes dues au titre des loyers, charges et de l’indemnité mensuelle d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
En outre, l'article 9 du code de procédure civile prévoit : «il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, la SAS Action Logement Services communique des quittances subrogatives datées des 20 novembre 2023, 15 janvier et 27 juin 2024, une attestation de créance du 8 février 2024 et un état de créance du 8 février 2024, non signés.

Il en résulte que la SAS Action Logement Services est défaillante dans la charge de la preuve de sa créance de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande en paiement de l’arriéré locatif.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [W] [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, Monsieur [W] [Z] sera condamné à verser la somme de 200 euros à la SAS Action Logement Services au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, dès lors que cette dernière a été contrainte de saisir la justice.

Sur l’exécution provisoire

Rien ne justifie de déroger au principe de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,