TJ 13055, 8 juill. 2024, RG 21/01549

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 23 Septembre 2024
Président : ATIA,
Greffier : DE ANGELIS,
Débats en audience publique le : 08 Juillet 2024

GROSSE :
Le ...................................................
à Me .Brice COMBE...........................
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 21/01549 - N° Portalis DBW3-W-B7F-YQ7V

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LAP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Jean-mathieu LASALARIE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [N] [J]
né le 09 Juillet 1987 à , demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Brice COMBE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 5 août 2017, [Q] a donné à bail à [Y] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] dans le [Localité 1] pour un loyer de 510 euros, outre 40 euros de provisions sur charges.

Par acte d’huissier de justice, [Q], prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner [Y] devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1103 et suivants du code civil, aux fins de condamnation à lui payer les sommes de :

-6.047 euros au titre des loyers et charges dus,
-8.214,25 euros au titre des dégradations locatives,
-1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 5 juillet 2021.

Elle a été retenue à l’audience du 3 février 2022.

Par jugement du 10 mars 2022, le juge des contentieux de la protection a ordonné avant dire droit une expertise de la signature apposée sur l’état des lieux d’entrée du 30 juillet 2017, [Y] la contestant. Il a été sursis à statuer sur l’ensemble des demandes.

Le rapport d’expertise a été transmis au tribunal le 9 janvier 2023.

L’affaire a été fixée à l’audience du 11 mai 2023.

A l’issue de cinq renvois, elle a été plaidée à l’audience du 8 juillet 2024, à laquelle les parties étaient représentées par leurs conseils respectifs.

La décision a été mise en délibéré au 23 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Conformément à ses conclusions récapitulatives n° 1, [Q] a réitéré ses demandes initiales.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir l’absence de caractère probant de l’expertise en ce que l’expert excède sa mission en comparant les signatures de [Y] et de Monsieur [H]. Elle relève l’absence de cette comparaison au stade du pré-rapport d’expertise pour justifier son absence de dire. Elle indique qu’elle consent cependant à retirer l’état des lieux d’entrée des débats, ne s’y appuyant plus.
Sur la dette locative, elle se prévaut de ses décomptes.
Sur les dégradations locatives, elle soutient que le bien est en parfait état lors de l’entrée de [Y] dans les lieux. Il se fonde sur le procès-verbal de constat d’huissier et un devis. Il impute ces dégradations à la négligence de [Y].
En réponse aux moyens avancés en défense, elle soutient que ses erreurs dans la rédaction du bail sont sans incidence, rappelant qu’elle n’est pas un professionnel. Elle conteste l’absence de délivrance de quittances de loyer. Elle considère que l’absence de mise en demeure ne peut lui être reprochée.
Sur la qualification du contrat, elle conteste toute mise à disposition gratuite de nature à fonder une requalification en prêt à usage.

Conformément à ses conclusions responsives, [Y] a conclu au débouté des demandes de [Q] et a sollicité sa condamnation à lui payer les sommes de :

-500 euros au titre de la somme visée au contrat du 5 août 2017 sous la dénomination « dépôt de garantie »,
-5.000 euros à titre de dommages et intérêts,
-3.500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que sa condamnation aux dépens.

Il avance que l’expertise judiciaire établit son absence de signature de l’état des lieux d’entrée versé au débat par [Q]. Il estime que l’action de [Q] est engagée de mauvaise foi, avec l’intention de nuire, s’agissant d’une procédure abusive.
Il indique qu’il était employé sur des chantiers dirigés par vv, le logement étant mis à sa disposition à titre gratuit. Il retient que cet élément explique l’absence de mise en demeure. Il précise qu’il ne sollicite pas de requalification du contrat de bail.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’arriéré locatif

Sur les dégradations locatives

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Sur la demande de dommages et intérêts

Sur les demandes accessoires

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 5 août 2017, la société civile immobilière (SCI) Lap a donné à bail à Monsieur [N] [J] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] dans le [Localité 1] pour un loyer de 510 euros, outre 40 euros de provisions sur charges.

Par acte d’huissier de justice du 1er mars 2021, la SCI Lap, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner Monsieur [N] [J] devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1103 et suivants du code civil, aux fins de condamnation à lui payer les sommes de :

-6.047 euros au titre des loyers et charges dus,
-8.214,25 euros au titre des dégradations locatives,
-1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 5 juillet 2021.

Elle a été retenue à l’audience du 3 février 2022.

Par jugement du 10 mars 2022, le juge des contentieux de la protection a ordonné avant dire droit une expertise de la signature apposée sur l’état des lieux d’entrée du 30 juillet 2017, Monsieur [N] [J] la contestant. Il a été sursis à statuer sur l’ensemble des demandes.

Le rapport d’expertise a été transmis au tribunal le 9 janvier 2023.

L’affaire a été fixée à l’audience du 11 mai 2023.

A l’issue de cinq renvois, elle a été plaidée à l’audience du 8 juillet 2024, à laquelle les parties étaient représentées par leurs conseils respectifs.

La décision a été mise en délibéré au 23 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Conformément à ses conclusions récapitulatives n° 1, la SCI Lap a réitéré ses demandes initiales.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir l’absence de caractère probant de l’expertise en ce que l’expert excède sa mission en comparant les signatures de Monsieur [N] [J] et de Monsieur [H]. Elle relève l’absence de cette comparaison au stade du pré-rapport d’expertise pour justifier son absence de dire. Elle indique qu’elle consent cependant à retirer l’état des lieux d’entrée des débats, ne s’y appuyant plus.
Sur la dette locative, elle se prévaut de ses décomptes.
Sur les dégradations locatives, elle soutient que le bien est en parfait état lors de l’entrée de Monsieur [N] [J] dans les lieux. Il se fonde sur le procès-verbal de constat d’huissier et un devis. Il impute ces dégradations à la négligence de Monsieur [N] [J].
En réponse aux moyens avancés en défense, elle soutient que ses erreurs dans la rédaction du bail sont sans incidence, rappelant qu’elle n’est pas un professionnel. Elle conteste l’absence de délivrance de quittances de loyer. Elle considère que l’absence de mise en demeure ne peut lui être reprochée.
Sur la qualification du contrat, elle conteste toute mise à disposition gratuite de nature à fonder une requalification en prêt à usage.
Conformément à ses conclusions responsives, Monsieur [N] [J] a conclu au débouté des demandes de la SCI Lap et a sollicité sa condamnation à lui payer les sommes de :

-500 euros au titre de la somme visée au contrat du 5 août 2017 sous la dénomination « dépôt de garantie »,
-5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
-3.500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que sa condamnation aux dépens.

Il avance que l’expertise judiciaire établit son absence de signature de l’état des lieux d’entrée versé au débat par la SCI Lap. Il estime que l’action de la SCI Lap est engagée de mauvaise foi, avec l’intention de nuire, s’agissant d’une procédure abusive.
Il indique qu’il était employé sur des chantiers dirigés par Monsieur [I] [H], le logement étant mis à sa disposition à titre gratuit. Il retient que cet élément explique l’absence de mise en demeure. Il précise qu’il ne sollicite pas de requalification du contrat de bail.
Il se prévaut de l’absence de justification des charges.
Il soutient que les factures sont produites par la SCI Lap pour les besoins de la cause, ce dernier étant gérant d’une société immobilière dans le secteur de la construction. Il estime que les désordres allégués par la SCI Lap ne sont pas prouvés, notamment du fait de l’absence d’état des lieux d’entrée. Il conteste être l’auteur des dégradations constatées par l’huissier de justice.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu'il n'est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, «Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L542-2 et L831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

La SCI Lap verse au débat un décompte des sommes dues indiquant des soldes débiteurs de 640 euros sur l’année 2017, 1.252 euros sur l’année 2018 et 4.155 euros sur l’année 2019, soit une somme totale de 6.047 euros.

Monsieur [N] [J] avance le moyen tiré de l’absence de justification des charges dès l’audience du 3 février 2022, aux termes de ses conclusions en défense.

En l’absence de justification des charges par la SCI Lap, en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de déduire la somme de 1.400 euros (50 X 28).

Pour le surplus, Monsieur [N] [J] ne conteste pas sa dette.

Il sera par conséquent condamné à payer à la SCI Lap la somme de 4.647 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les dégradations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, «le locataire est obligé (….) :
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’État, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;(…).

L'article 1729 du code civil dispose : « Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. »

L'article 1730 ajoute : «S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

Les articles 1729, 1730 et suivants du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989 imposent donc au locataire d’user des lieux loués de manière raisonnable, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, ainsi que de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire.

Il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que l'obligation, pour le preneur, de restituer les lieux dans l'état où il les a reçu ne concerne que les réparations locatives et que l'obligation de maintenir les lieux en parfait état d'usage ne peut s'entendre que de les maintenir en parfait état d'usage, ce qui n'inclut pas la réfection à neuf. Ainsi en application de ce principe il a pu être jugé à de multiples reprises que pouvait être imputée au preneur la facturation des frais de lessivage des murs et de nettoyage de la moquette mais non d'une remise en peinture et du changement du revêtement de sol.

En outre, aux termes de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations commises durant sa jouissance.

Il résulte de l'article 1731 du Code civil qu'en l'absence d'état des lieux d' entrée , le locataire est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives.

Aux termes de l'article 1353 du même code, «Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.»

Enfin, l'article 9 du code de procédure civile prévoit qu': «il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.»

Il appartient donc à la bailleresse, en demande à la présente instance, qui se prétend créancière de sommes, de rapporter la preuve de la réalité et du bien-fondé des sommes qu'elle réclame.
Les parties étaient en l’état d’un contrat de bail ayant pour objet un appartement de type 2.

La SCI Lap communique une copie de l’état des lieux d’entrée, annexé au contrat de bail en pièce n° 1. L’expert conclut à l’absence de signature par Monsieur [N] [J] de l’état des lieux d’entrée original produit par la SCI Lap. Cette pièce sera par conséquent écartée des débats.

La SCI Lap produit aux débats un état des lieux de sortie non contradictoire établi le 15 octobre 2019 par un huissier de justice et une facture établie par une entreprise dont il est le gérant.

Ces éléments sont insuffisants à établir l’imputabilité des dégradations à Monsieur [N] [J].

La SCI Lap sera par conséquent déboutée de sa demande.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

A défaut de restitution dans le délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme de 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard… ».

En l’espèce, en l’absence de preuve de l’imputabilité des dégradations à Monsieur [N] [J], il convient de faire droit à la demande et de condamner la SCI Lap à verser à Monsieur [N] [J] la somme de 500 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Sur la demande de dommages et intérêts

En l’absence de preuve d’une faute, Monsieur [N] [J] sera débouté de sa demande, en application de l’article 1240 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Chacune des parties succombant, les dépens seront partagés entre elles, en application de l’article 696 du Code de procédure civile, les frais d’expertise judiciaire étant à la charge de la SCI Lap et le surplus des dépens partagés par moitié entre les parties.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

Sur l'exécution provisoire

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,