TJ 13055, 8 juill. 2024, RG 23/06938

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 23 Septembre 2024
Président : ATIA,
Greffier : DE ANGELIS,
Débats en audience publique le : 08 Juillet 2024

GROSSE :
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à Me .....Fabien BOUSQUET...........................
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à Me ...............................................
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EXPEDITION :
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................

N° RG 23/06938 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4D62

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [B] [A]
né le 22 Avril 1973 à [Localité 1] (ALGERIE) ([Localité 1]), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [F] [G]
née le 05 Novembre 1982 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Chloé HEFTMAN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 31 juillet 2017, Monsieur [B] [A] a donné à bail à Madame [F] [G] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2] dans le [Localité 3] pour un loyer de 840 euros et une provision sur charges de 50 euros, à effet du 1er août 2017.

Selon ordonnance rendue le 26 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection de ce siège, statuant en référé, a constaté le désistement d’instance de Monsieur [B] [A] et de Madame [D] [Q] épouse [A] de leur action engagée à l’encontre de Madame [F] [G].

Le 25 novembre 2022, Monsieur [B] [A] a fait signifier à Madame [F] [G] un congé pour reprise à effet du 31 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 7 septembre 2023, Monsieur [B] [A] a fait assigner Madame [F] [G] devant le juge des contentieux de la protection au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1103 et 1231-6 du code civil, aux fins de :

-constat de la résiliation du bail et expulsion immédiate,
-condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer, charges locatives en sus,
-condamnation au paiement des sommes de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et les frais d’expulsion et de garde meuble.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 8 juillet 2024 à laquelle les parties étaient représentées par leurs conseils respectifs.

La décision a été mise en délibéré au 23 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [B] [A] a réitéré les termes de son assignation et a sollicité la condamnation de Madame [F] [G] à lui payer la somme de 5.340 euros au titre de la dette locative.

Sur la fin de non-recevoir soulevée en défense et tirée d’un défaut de qualité pour agir, il se prévaut de sa qualité d’indivisaire du bien litigieux.
Il justifie la reprise par le besoin impérieux de logement de son fils, marié et bientôt père, qu’il héberge actuellement. Il indique qu’il accueille également son père, âge de 81 ans, ce qui rend d’autant plus urgente la reprise.
Il s’oppose à l’octroi de délais pour quitter les lieux.

Conformément à ses conclusions responsives, Madame [F] [G] a, au visa des articles 15-I de la loi du 6 juillet 1989 et 122 du code de procédure civile :

-à titre principal, soulevé une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir de Monsieur [B] [A],
-à titre subsidiaire, demandé de prononcer la nullité du congé pour défaut de caractère légitime et sérieux,
-à titre infiniment subsidiaire, sollicité un délai de six mois pour quitter les lieux et le débouté de la demande formulée au titre des frais irrépétibles et qu’il soit statué ce que de droit sur les dépens.
Sur la fin de non-recevoir, elle avance que s’agissant d’un acte d’administration d’une indivision, Monsieur [B] [A] ne justifie pas du pouvoir de délivrer seul le congé, conformément aux articles 815-3 à 815-7 du code civil.
Sur la nullité du congé, elle soutient que Madame [F] [G] ne démontre pas la réalité et la sincérité du motif invoqué à sa date de délivrance.
Sur la demande de délai pour quitter les lieux, elle fait valoir ses difficultés familiales et financières.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir

La fin de non-recevoir tirée du défaut de pouvoir de Monsieur [B] [A] sera écartée, s’agissant d’un moyen de défense fond.

Sur la résiliation du bail par l’effet du congé

En application des dispositions de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l'échéance du bail. Il doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

Le caractère légitime et sérieux d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d'opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s'il compte réellement s'y installer sans que l'on puisse lui opposer l'existence d'un autre logement disponible.

La preuve du caractère frauduleux du congé incombe au preneur.

Par application de l'article 815-2 du code civil, dès lors qu'il s'agit d'assurer la conservation des biens indivis, chacun des indivisaires, sans avoir besoin de prendre la moindre autorisation de ses co-indivisaires ou du juge et sans que l'urgence ne soit requise, est investi du pouvoir d'accomplir les actes nécessaires.

L'article 815-3 du même code dispose, lui, que le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité, accomplir les actes d'administration relevant d'une exploitation normale des biens, notamment conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal, les autres actes d'administration et de disposition relevant de la règle de l'unanimité."

La délivrance d’un congé portant sur un local indivis loué s’analyse en un acte d’administration devant être pris à la majorité des deux tiers au moins des indivisaires, en application de l’article 815-3 du code civil.

En l'espèce, les délais légaux ont été respectés et ne sont d'ailleurs pas remis en cause par la requise.

Monsieur [B] [A] produit un relevé du cadastre indiquant qu’il est propriétaire indivis des lieux avec Madame [D] [Q]. Celle-ci n’est mentionnée ni sur le congé ni dans l’assignation. Madame [F] [G] ne justifie pas de son accord.

Un seul indivisaire n’ayant pas le pouvoir de délivrer congé sans l’accord des autres, il convient de prononcer la nullité du congé délivré par Monsieur [B] [A] à Madame [F] [G] le 25 novembre 2022, en application de l’article 117 du code de procédure civile.

Monsieur [B] [A] sera par conséquent débouté de son action en résiliation du bail et de ses demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur l’arriéré locatif

S’agissant d’un acte conservatoire, Monsieur [B] [A] est bien fondé à agir seul. Au soutien de sa demande, il produit un décompte arrêté au 8 juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus, Monsieur [B] [A] reconnaissant sa dette.

Elle sera par conséquent condamnée à payer à Monsieur [B] [A] la somme de 5.340 euros au titre des loyers et des charges impayés selon décompte arrêté au 8 juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Madame [F] [G], qui succombe, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [B] [A] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,