TJ 13055, 8 juill. 2024, RG 24/01055

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 23 Septembre 2024
Président : ATIA,
Greffier : DE ANGELIS,
Débats en audience publique le : 08 Juillet 2024

GROSSE :
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à [M] [G]....................................
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EXPEDITION :
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N° RG 24/01055 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4RX4

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [M] [G]
né le 27 Octobre 1987 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

comparant

DEFENDERESSE

Madame [J] [R], demeurant [Adresse 2]

comparante

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 12 mai 2022, Monsieur [B] [R] et Madame [J] [R] ont donné à bail à Monsieur [M] [G] et à Madame [L] [X] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], dans le [Localité 2], pour un loyer de 2.290 euros, charges comprises.

Un dépôt de garantie d’un montant de 2.020 euros a été versé.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 11 avril 2023 par un commissaire de justice mandaté par les deux parties.

Le 29 mai 2023, Monsieur [B] [R] et Madame [J] [R] ont notifié à Monsieur [M] [G] et à Madame [L] [X] une retenue de 1.400 sur le dépôt de garantie au motif de la remise en état nécessitée par des dégradations relevées lors de l’état des lieux de sortie.

Un constat d’échec de conciliation a été établi le 31 août 2023.

Par requête reçue au greffe le 29 janvier 2024, Monsieur [M] [G] a saisi le juge des contentieux de la protection aux fins de condamnation de Madame [J] [R] à lui verser la somme de 1.400 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, outre la majoration de 10 % faisant valoir une retenue injustifiée d’une partie du dépôt de garantie au regard de l’état des lieux de sortie.

Les parties ont été entendues à l’audience du 8 juillet 2024, à laquelle Monsieur [M] [G] a comparu en personne, Madame [J] [R] étant représentée par son conseil.

La décision a été mise en délibéré au 23 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Conformément à ses dernières écritures, Monsieur [M] [G] a réitéré ses demandes initiales.

Au soutien de ses prétentions, il conteste être l’auteur des dégradations ayant motivé la retenue partielle du dépôt de garantie. Il soutient que Madame [J] [R] ne rapporte pas la preuve de leur imputabilité. Il avance l’établissement du procès-verbal d’état des lieux d’entrée dix-sept jours après sa tenue, avec l’intervention de tiers mandatés par Madame [J] [R]. Il indique que lors de la tenue de l’état des lieux d’entrée, l’appartement est sale et encombré de meubles débarrassés postérieurement.
Sur les pièces produites en défense, il oppose, s’agissant de la remise en état de la cuisine, qu’elle se trouve en état d’usage lors de l’entrée dans les lieux.

Conformément à ses conclusions, Madame [J] [R] a, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1730 et suivants du code civil :

-conclu au rejet des demandes de Monsieur [M] [G],
-sollicité sa condamnation à lui verser la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que l’appartement est vidé à la demande des locataires, s’agissant d’un logement initialement donné à bail meublé.
Elle soutient que l’appartement est restitué en mauvais état. Elle explique qu’elle impute sur le montant du dépôt de garantie les réparations, des travaux de peinture étant notamment nécessaires. Elle ajoute ne retenir aucune somme au titre de la remise en état de la cuisine.
Elle rappelle l’obligation d’entretien des lieux incombant au locataire et l’occupation des lieux durant dix mois seulement.
Afin de justifier le montant de la retenue, elle se prévaut d’une facture.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu'il n'est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

A défaut de restitution dans le délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme de 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard… ».

Par ailleurs, en application des dispositions de l'article 7 c et d, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État. C’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement.

L’article 1353 du code civil prévoit que « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

En outre, l'article 9 du code de procédure civile prévoit : «Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Il est constant que pour conserver le dépôt de garantie, il n'est pas nécessaire que le bailleur justifie avoir engagé des dépenses de remise en état. L'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à la preuve de l'exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation.

En l’espèce, les parties étaient en l’état d’un contrat de bail portant sur un appartement de type 4 d’une surface de 107 m2.

L’état des lieux d’entrée contradictoire établi par un commissaire de justice le 22 juin 2022 indique qu’il s’est tenu le jour même. Monsieur [M] [G] ne justifie d’aucune observation émise suite à l’établissement de l’état des lieux d’entrée.

Madame [J] [R] produit une facture n° 10122 établie le 24 juin 2023 par un auto-entrepreneur d’un montant de 1.400 euros relative à la réfection des peintures de la chambre 1, du bureau, de cinq portes et de la cage d’escalier. Les portes concernées ne peuvent pas être identifiées.

A ce titre, l’état des lieux d’entrée indique des dégradations de peinture sur la porte d’entrée, des traces de doigts sombres sur l’encadré de la porte du séjour, un encadré de la porte de la buanderie noirci, des traces sombres sur la poignée de la porte du dégagement du coin nuit.

S’agissant de l’état des murs et des plafonds, ils sont en bon état général dans les trois chambres et la cage d’escalier menant à l’étage lors de la délivrance des lieux. L’état des lieux de sortie indique :

-des traces d’utilisation sous la fenêtre et sur le mur opposé dans la chambre 1,
-des traces visibles en partie basse sur l’intégralité de la cage d’escalier,
-des traces noires sombres d’utilisation sur le mur côté cloison et des traces noires sur les prises électriques dans la chambre 3,
-quelques traces d’utilisation au niveau de l’emplacement du lit dans la chambre 2.

Il en résulte que ces traces d’usure ne peuvent justifier la mise à la charge du locataire de la réfection intégrale des murs.

Il convient de ramener la somme retenue par Monsieur [M] [G] à de plus justes proportions, soit une somme de 600 euros.

Madame [J] [R] sera par conséquent condamnée à verser à Monsieur [M] [G] la somme de 800 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Il n’y a pas lieu à application de la majoration au regard de la notification de la retenue, motivée, et de la nécessité d’une décision judiciaire pour trancher le litige.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Madame [J] [R] succombant, elle sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,