TJ 13055, 8 juill. 2024, RG 24/03541

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 23 Septembre 2024
Président : ATIA,
Greffier : Madame DE ANGELIS,
Débats en audience publique le : 08 Juillet 2024

GROSSE :
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à Me BRUMM & ASSOCIES,....................................
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à Me ...............................................
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EXPEDITION :
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N° RG 24/03541 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5B5V

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SMA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me BRUMM & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Madame [B] [F] épouse [U]
née le 11 Mars 1992 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [M] [U]
né le 18 Septembre 1988 à [Localité 2] (GUINÉE), demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2017, Monsieur et Madame [T] [E], représentés par leur mandataire, la société Nexity Lamy, ont donné à bail à Monsieur [M] [U] et Madame [B] [U] un local à usage d'habitation meublé situé au [Adresse 3], 5ème étage, lot 39, dans le [Localité 3] [Adresse 4] pour un loyer de 550 euros et une provision sur charges de 60 euros.

La mandataire des bailleurs a souscrit auprès de la société anonyme (SA) SMA un contrat d’assurance Nexity bailleur zen F62095M-9950-000/1/2/3/4/6, au titre de la mise en œuvre de son mandat prévoyant la souscription d’une garantie loyers impayés-détériorations immobilières.

Par jugement du 6 avril 2021, le juge des contentieux de la protection de ce siège a notamment condamné solidairement Monsieur [M] [U] et Madame [B] [U] née [F] à payer à Monsieur [E] [T] et Madame [P] [T] née [S] la somme de 3.240,28 euros au titre des loyers et des charges impayés au 8 février 2021.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 2 mai 2022.

La SA SMA a réglé des sommes dues par Monsieur [M] [U] et Madame [B] [U] née [F].

Par courriers recommandés du 3 octobre 2023, la SA SMA a mis en demeure Monsieur [M] [U] et Madame [B] [U] née [F] de lui verser la somme de 3.052,72 euros le 25 octobre 2023 au plus tard au titre du recouvrement des réparations locatives, sur le fondement d’une quittance subrogative.

Elle a effectué une démarche de médiation par l’intermédiaire du groupement national des commissaires médiateurs.

Par acte de commissaire de justice du 8 mars 2024, la SA SMA, représentée par son représentant légal, a fait assigner Monsieur [M] [U] et Madame [B] [U] née [F] devant le juge des contentieux de la protection au visa des articles 1103 et 1728 2° du code civil aux fins de les voir condamnés solidairement à lui payer les sommes de 3.325,70 euros, outre intérêts au taux légal, et de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure, outre les dépens de l’instance et ses suites.

A l'audience du 8 juillet 2024, la SA SMA représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation.

Sur les moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Cités à étude, Monsieur [M] [U] et Madame [B] [U] née [F] ne sont ni comparants ni représentés.

La décision a été mise en délibéré au 23 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de Monsieur [M] [U] et Madame [B] [U] née [F] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions de l’article L. 121-12 du code des assurances, des articles 1346 et suivants du code civil, l'assureur qui a payé l'indemnité d'assurance est subrogé, jusqu'à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l'assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l'assureur.

La somme de 3.325,70 euros se décompose de la manière suivante : 830,92 euros au titre de la régularisation des charges de l’exercice 2021 et 2.494,78 euros au titre de la remise en état du logement.

La SA SMA verse au débat une quittance subrogative signée par la mandataire des bailleurs le 3 juin 2023 pour un montant total de 12.307,54 euros dont 2.147,54 euros de dégradations immobilières.

Sur l’arriéré locatif

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA SMA justifie du relevé individuel de charges sur l’exercice 2021 indiquant un solde débiteur de 830,92 euros. La demande de ce chef est par conséquent bien fondée.

Sur les dégradations locatives

Aux termes de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, «le locataire est notamment obligé : De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

Les articles 1729, 1730 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 imposent au locataire d’user des lieux loués de manière raisonnable, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, ainsi que de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire.

Il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que l'obligation, pour le preneur, de restituer les lieux dans l'état où il les a reçus ne concerne que les réparations locatives et que l'obligation de maintenir les lieux en parfait état d'usage ne peut s'entendre que de les maintenir en parfait état d'usage, ce qui n'inclut pas la réfection à neuf. Ainsi en application de ce principe, peut par exemple être imputée au preneur la facturation des frais de lessivage des murs et de nettoyage de la moquette mais non d'une remise en peinture et du changement du revêtement de sol.

En outre, aux termes de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations commises durant sa jouissance.

Il résulte de l'article 1731 du Code civil qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives.

L’article 1353 du code civil prévoit que « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

En outre, l'article 9 du code de procédure civile prévoit : «Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »
En l'occurrence, les parties étaient en l’état d’un contrat de bail portant sur un appartement de type 3 d’une surface habitable de 48,51 m2, construit entre les années 1949 et 1974.

Au soutien de sa demande, la SA SMA se prévaut d’un rapport d’expertise non contradictoire établi le 2 mai 2023 et d’une facture 2023 06/14808 d’un montant de 347,27 euros établie le 21 juin 2023 par l’entreprise Miroiterie Saint-Victor.

Il importe de relever que l’état des lieux d’entrée, d’une page, est dépourvu de photographies tandis que l’état des lieux de sortie, de dix-sept pages, comporte des photographies. Leur comparaison indique que :

-le remplacement du mitigeur dans la salle de bains, en mauvais état au niveau de la baignoire et en état moyen s’agissant du lavabo à l’entrée, n’est pas justifié (62,84 euros)
-la mise en peinture des murs (facture 1087 du 5 avril 2023 de 2.640 euros, l’expert retenant un poste de 1.320 euros après application du coefficient de vétusté), en bon état à l’entrée à l’exception de ceux de la chambre, dans un état moyen et dans un état d’usage à la sortie dans la cuisine, la salle de bains, les W.C et le séjour, l’état étant bon dans les chambres, est justifiée,
-la mise en peinture de la porte de la cuisine est justifiée (66 euros selon l’expert),
-le remplacement du meuble sous l’évier de la cuisine, l’état des lieux d’entrée indiquant des placards rangements en état moyen et un électroménager en mauvais état et l’état des lieux de sortie mentionnant un équipement en mauvais état (saleté, nombreuses traces noires, écailles) est partiellement justifié pour une somme de 300 euros (607 euros selon l’expert),
-la réparation du placard de la chambre n’est pas fondée, l’état des lieux d’entrée n’indiquant pas l’état des placards des chambres,
-le remplacement de la poignée de porte de la cuisine est justifié en ce que la porte, en bon état à l’entrée, est cassée au niveau de la poignée à l’entrée (22 euros),
-la facture de changement de fenêtres est justifiée, les fenêtres de la cuisine étant dégradées (347,27 euros).

La demande formulée au titre des dégradations locatives est donc bien fondée pour la somme de 2.118,11 euros.

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Le contrat bail prévoyait une clause de solidarité (article VII).

Monsieur [M] [U] et Madame [B] [U] née [F] seront par conséquent condamnés solidairement à payer à la SA SMA, subrogée dans les droits des bailleurs, Monsieur [E] [T] et Madame [P] [T] née [S], la somme de 2.949,03 euros (830,92 + 2.118,11) au titre de la régularisation des charges sur l’année 2021 et de la réparation des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision sur la somme de 830,92 euros.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Monsieur [M] [U] et Madame [B] [U] née [F] succombant, ils seront condamnés solidairement à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront en outre condamnés solidairement à payer à la SA SMA la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,