TJ 13055, 8 juill. 2024, RG 24/03062
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
Pôle de Proximité
JUGEMENT DU : 23 Septembre 2024
Président : ATIA,
Greffier : Madame DE ANGELIS,
Débats en audience publique le : 08 Juillet 2024
GROSSE :
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à Me .......... [F] [E].....................................
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EXPEDITION :
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N° RG 24/03062 - N° Portalis DBW3-W-B7I-46NZ
PARTIES :
DEMANDEUR
Monsieur [U], [L], [N] [I]
né le 08 Octobre 1989 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Julie FAIZENDE, avocat au barreau de LYON
DEFENDEUR
Monsieur [U] [M]
né le 23 Mars 1984 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
comparant
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 24 mars 2023, Monsieur [U] [I], représenté par sa mandataire, la société Nexity Lamy, a donné à bail à Monsieur [U] [M] un local à usage d'habitation sis [Adresse 3], premier étage, lot 2, dans le [Localité 3], pour un loyer de 476 euros et une provision sur charges de 20 euros.
Les 24 mai, 25 août et 22 novembre 2023, Monsieur [U] [I] a fait signifier à Monsieur [U] [M] trois commandements de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail et une somme en principal respectivement de 1.015,34 euros, 1.116,29 euros et 1.218,93 euros.
Par acte de commissaire de justice du 3 mai 2024, Monsieur [U] [I] a fait assigner Monsieur [U] [M] devant le juge des contentieux de la protection au visa des articles 7 et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1728 et suivants du code civil, aux fins de :
-prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs du défendeur, à compter de l’assignation,
-expulsion de Monsieur [U] [M],
-condamnation de Monsieur [U] [M] au paiement de la somme de 1.556,29 euros au titre de l'arriéré locatif au 12 avril 2024, et d’une indemnité mensuelle d’occupation révisée selon la clause du bail et égale au montant du loyer et des charges en cours, révisable selon les termes du contrat, jusqu’à son départ effectif, et de la somme de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris les frais de commandements et d’assignation.
A l’audience du 8 juillet 2024, Monsieur [U] [I], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et a actualisé le montant de sa créance à la somme de 1.585,99 euros, hors frais, au 1er juillet 2024.
Comparant en personne, Monsieur [U] [M] a reconnu sa dette locative dans son principe et de son montant. Il a sollicité des délais de paiement sur la base de mensualités de 500 euros, et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Il avance de problèmes de communication avec la mandataire de Monsieur [U] [I]. Il soutient lui avoir communiqué une autorisation de prélèvement.
Sur la demande de délais, Monsieur [U] [I] ne donne pas son accord et fait valoir ses charges, notamment du fait d’un crédit immobilier en cours.
La décision a été mise en délibéré au 23 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la résiliation
Sur la recevabilité
Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône par voie électronique le 6 mai 2024, soit six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur le bien-fondé de la demande
L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme "un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer" ; tandis que l'article 1728 du même code dispose que "le preneur est tenu de deux obligations principales : (...) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus" ; et que l'article 1224 nouveau du code civil rappelle le principe que "la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit en cas d’inexécution suffisamment grave d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice » ; l’article 1227 nouveau poursuit : «la résolution peut en toute hypothèse être demandée en justice ».
L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)".
Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil, tel qu'apprécié au jour de l'audience.
En l’état des décomptes produits, s’agissant des trois commandements de payer et du décompte établi par un commissaire de justice le 1er juillet 2024, des échéances impayées interviennent pour les mois de janvier, février et juillet 2024.
Le décompte du 1er juillet 2024 n’indique pas d’impayés antérieurs au 1er décembre 2023, à l’exception d’une régularisation de la taxe d’ordures ménagères pour une somme de 10,57 euros.
Les décomptes produits ne couvrant pas la période du 7 au 30 novembre 2023, le passage d’un solde débiteur de 1.218,93 euros au 6 novembre 2023 à un solde débiteur de 10,23 euros au 1er décembre 2023 demeure inexpliqué.
Au moment de la délivrance de l’assignation, deux échéances impayées peuvent être retenues, pour les mois de janvier et février 2024, Monsieur [U] [M] reprenant le versement du loyer courant le 5 mars 2024, par des versements directs à un commissaire de justice.
Dans ces conditions, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail n’est pas suffisamment caractérisée.
Monsieur [U] [M] sera débouté de sa demande de prononcé de résiliation du bail et de ses demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.
Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif
Monsieur [U] [I] produit un décompte au 1er juillet 2024 indiquant un solde débiteur de 1.585,99 euros, échéance de février 2024 incluse.
Monsieur [U] [M] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 1.585,99 euros au titre des loyers et des charges impayés au 8 juillet 2024, échéance de juillet 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur la demande de délai de paiement
Selon l'article 1343-5 du code civil, « Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
En outre, il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement, par le débiteur, d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas aux dettes d'aliments. »
En l’espèce, au regard de la reprise du versement du loyer courant depuis le 5 mars 2024, il sera fait droit à la demande selon les termes du dispositif.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [U] [M], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront le coût de l’assignation, les commandements de payer étant exclus des dépens, ne s’agissant pas de frais nécessaires, les créances visées n’étant pas certaines.
Il convient de condamner Monsieur [U] [M] à payer à Monsieur [U] [I] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail ;
DÉBOUTE Monsieur [U] [M] de sa demande de prononcé de résiliation du bail et de ses demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;
CONDAMNE Monsieur [U] [M] à payer à Monsieur [U] [I] de la somme de mille cinq cent quatre-vingt-cinq euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes (1.585,99 euros) au titre des loyers et des charges impayés au 8 juillet 2024, échéance de juillet 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDE à Monsieur [U] [M] la faculté d'apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 23 mensualités équivalentes d'un montant de soixante-six euros (66 euros) et une 24ième mensualité correspondant au solde de la somme due ;
DIT qu'à défaut de paiement d'un règlement à l'échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;
RAPPELLE que l'application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant les délais accordés ;
CONDAMNE Monsieur [U] [M] aux dépens de l'instance, qui comprendront le coût de l’assignation, les coûts des trois commandements de payer étant exclus ;
CONDAMNE Monsieur [U] [M] à payer à Monsieur [U] [I] la somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE Monsieur [U] [I] du surplus de ses demandes ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe les jours, mois et an ci-dessus indiqués.
La juge du contentieux de la Protection, Le Greffier
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