TJ 13055, 8 juill. 2024, RG 24/02384

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 23 Septembre 2024
Président : ATIA,
Greffier : Madame DE ANGELIS,
Débats en audience publique le : 08 Juillet 2024

GROSSE :
Le ...................................................
à Me ... Sabine JOUVE...............
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à Me ...............................................
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à Me ...............................................
EXPEDITION :
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................

N° RG 24/02384 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4Z2X

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Sabine JOUVE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Q] [B] et encore à l’ensemble immobilier [Adresse 3]
née le 04 Novembre 1970 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 4]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [Q] [B] est propriétaire des lot n° 218 et 255 au sein de l’ensemble immobilier Le Colorado situé au [Adresse 5].

Par jugement du 8 septembre 2020, le Président du tribunal judiciaire a notamment condamné Madame [Q] [B] à payer au syndicat des copropriétaires (SDC) de l’ensemble immobilier Le Colorado, [Adresse 5] les sommes 5.693,47 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er avril 2019

Le 15 avril 2022, le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 6], [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société Agostino Immobilière, a fait signifier à Madame [Q] [B] une sommation de payer la somme en principal de 2.700,82 euros au titre de charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2024, le SDC de l’ensemble immobilier Le Colorado, [Adresse 5], représenté par son syndic, la société par actions simplifiée (SAS) Gavaudan d’Agostino, a fait assigner Madame [Q] [B], au visa des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, 1231-6 et suivants du code civil, devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, aux fins de condamnation à lui payer les sommes de :

-3.686,52 euros au titre des provisions et des charges de copropriété dues au 2 janvier 2024, somme à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la date des appels de fonds,
-144,09 euros au titre du commandement de payer,
-891,44 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des frais impayés pour l’accomplissement des tâches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées,
-2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour l’indemnisation du préjudice distinct lié à la privation des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble,
-1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris les frais d’huissier nécessaires pour le recouvrement de la créance.

A l’audience du 8 juillet 2024, le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 6], [Adresse 5], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Citée dans les termes de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [Q] [B] n’est ni comparante ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 23 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de Madame [Q] [B] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité pour agir

Le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 6], [Adresse 5] justifie de la qualité de copropriétaire de Madame [Q] [B] par la production du relevé cadastral.

Le contrat de syndic du 29 novembre 2023, expirant le 30 juin 2024, est également versé au débat.

Sur les demandes principales

Selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l'article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l'article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ».

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.
Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

En l'espèce, le SDC de l’ensemble immobilier Le Colorado, [Adresse 5] produit les procès-verbaux (PV) des assemblées générales des 14 décembre 2022 et 29 novembre 2023 approuvant les comptes du syndic en exercice pour les exercices des années 2021 et 2022 et votant les budgets provisionnels pour les exercices des années 2023 et 2024.

Il justifie des notifications de ces procès-verbaux à Madame [Q] [B].

Il communique un décompte sur la période du 1er juillet 2022 au 2 janvier 2024 indiquant un solde débiteur de 3.686,52 euros. Il joint les appels de fonds correspondant à la période retenue au décompte.

Les frais nécessaires au recouvrement représentent une somme de 891,44 euros.

Madame [Q] [B] sera par conséquent condamnée à payer au SDC de de l’ensemble immobilier [Adresse 6], [Adresse 5] les sommes suivantes :

-891,44 euros au titre des frais de recouvrement impayés,
-3.686,52 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er juillet 2022 au 2 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2022, date de la sommation de payer, sur la somme de 2.700,82 euros et du 4 avril 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, les manquements répétés de Madame [Q] [B] à son obligation essentielle à l'égard du SDC de l’ensemble immobilier Le Colorado, [Adresse 5] de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute générant la désorganisation des comptes de la copropriété et un manque de trésorerie qui prive le SDC de l’ensemble immobilier Le Colorado, [Adresse 5] des sommes nécessaires à la gestion et au bon entretien de l'immeuble.

En conséquence, Madame [Q] [B] sera condamnée à payer au SDC de l’ensemble immobilier Le Colorado, [Adresse 5] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Madame [Q] [B] succombant, elle sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût de la sommation de payer, ainsi qu'au paiement au SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 6], [Adresse 5] de la somme de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,