TJ 74281, 14 août 2026, RG 25/01424

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 14 AOUT 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/01424 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FFTW
AFFAIRE : [P] [G] / [D] [Y] épouse [K]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la ProtectionMadame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEBATS : en audience publique du 02 Juin 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEMANDEUR

Madame [P] [G] née le 19 Octobre 1968 à [Localité 1] (USA), demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Goussem SELMANE, avocat au barreau d’ANNECY,

DEFENDEUR

Madame [D] [Y] épouse [K] née le 29 Juillet 1968 à [Localité 2] (71), demeurant [Adresse 2]
Comparante

Expédition(s) délivrée(s) le
à

Exécutoire(s) délivré(s) le
à

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [P] [G] a, par contrat signé le 21 juin 2013, donné à bail à Madame [D] [Y] épouse [K] et Monsieur [T] [K] une maison dénommée « [Adresse 3] » lot n°3 B et un garage, situés [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 1 200 euros, hors charges.

Par acte de Commissaire de Justice du 16 juin 2025, remis à étude, Madame [P] [G] a fait assigner Madame [D] [Y] épouse [K] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 20 janvier 2026, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail daté du 21 juin 2013 et portant sur le bail à usage d’habitation et ses éventuels accessoires au sein d’une maison dénommée « [Adresse 3] » , situés [Adresse 4] à [Localité 3], en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail liant les parties pour non-respect des obligations essentielles mises à la charge du preneur dans le cadre du contrat de location ; ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [D] [Y] épouse [K], ainsi que celle de tous occupants de son chef du bien susmentionné, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours et l’assistance de la [Localité 4] Publique ; condamner Madame [D] [Y] épouse [K] à payer la somme de 3 200 euros, arrêtée au mois de mai 2025, outre les loyers et les charges échus au jour du prononcé de la résiliation du bail, outre les intérêts au taux légal sur ladite somme à compter de la date de délivrance de la présente assignation, jusqu’à parfait règlement des sommes dues ; condamner Madame [D] [Y] épouse [K] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail, et autoriser le bailleur à indexer ladite indemnité d’occupation conformément aux dispositions contractuelles, et ce depuis le prononcé de la résiliation et jusqu’à totale libération des lieux, outre intérêts au taux légal à compter du jugement pour les indemnités échues ; condamner Madame [D] [Y] épouse [K] à payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Madame [D] [Y] épouse [K] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’acte introductif d’instance et de sa dénonce au représentant de l’état, en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;ne pas écarter l’exécution provisoire, qui est de droit, et dont la nature n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.
Un rapport du Pôle médico-social a été adressé au Greffe le 10 novembre 2025 indiquant que Madame [D] [Y] épouse [K] est divorcée depuis 2019, qu’elle s’est présentée à deux rendez-vous avec le service puis n’a plus repris contact, ce qui n’a pas permis d’établir le diagnostic avec elle. Il est tout de même précisé que les difficultés de paiement du loyer sont apparues après son divorce, qu’elle refuse de déposer un dossier de surendettement en raison des conséquences que cela aurait sur la fermeture de son autoentreprise, qu’elle exerce parallèlement une activité à temps partiel au sein de l’enseigne DECATHLON et qu’elle a candidaté à des emplois en SUISSE.

Par courrier du 22 juillet 2025, la bailleresse a transmis au Pôle médico social des observations indiquant que les difficultés de paiement avaient débuté en 2019, à la suite de la séparation du couple, et que la dette avait été apurée en décembre 2024 grâce à un prêt contracté par la locataire. Elle a toutefois précisé que les loyers ne sont de nouveau plus réglés depuis janvier 2025. Madame [P] [U] [L] a exposé également qu’elle travaille à temps partiel afin d’accompagner son conjoint, reconnu handicapé à 80 %, qu’elle apporte une aide régulière à ses parents en perte d’autonomie, qu’elle doit assumer les frais de scolarité en études supérieures de son dernier enfant et que les revenus locatifs constituent une part essentielle de ses ressources.

Lors de l’audience du 20 janvier 2026, Madame [P] [G], représentée, a réitéré ses demandes principales et porté sa prétention au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 1 000 euros. Elle a ajouté que l’assurance contre les risques locatifs n’était pas justifiée et a déposé un décompte actualisant la dette locative à la date de l’audience à la somme de 2 318,13 euros.

Madame [D] [Y] épouse [K], présente, a confirmé les éléments évoqués dans l’enquête sociale, précisant percevoir des ressources totales de 4 500 euros par mois. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de régler l’entièreté de la dette locative d’ici la fin du mois de mars 2026. Elle a ajouté être titulaire d’une assurance habitation.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 21 avril 2026 afin de vérifier si la locataire a acquitté la dette locative et qu’elle justifie d’une assurance contre les risques locatifs.

Lors de l’audience du 21 avril 2026, Madame [P] [G], représentée, a déposé des conclusions reprenant ses demandes principales, et portant sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 1 600 euros. Madame [D] [Y] épouse [K] a indiqué qu’elle avait reçu les conclusions de la demanderesse la veille et qu’elle devait encore transmettre des pièces.

Un nouveau renvoi a été prononcé au 2 juin 2026 pour permettre aux parties d’échanger leurs écritures.

Lors de cette dernière audience, Madame [P] [G], représentée, a réitéré ses prétentions, indiquant que la locataire avait repris partiellement le paiement du loyer. Elle a ajouté que la locataire se trouvait dans une situation difficile, qu’elle avait fourni une attestation d’assurance contre les risques locatifs pour l’année 2026. Elle a déposé un décompte actualisant la dette locative à la date de l’audience à la somme de 4 822,75 euros. Elle a enfin exprimé son opposition sur l’octroi de délais de paiement à la locataire.

Madame [D] [Y] épouse [K], présente, a déclaré qu’elle était dans l’attente de la somme de 6 600 euros correspondant au 2ème pilier en SUISSE. Elle a confirmé qu’elle avait produit une attestation d’assurance et a sollicité l’octroi de délais de paiement, proposant de verser la somme de 400 euros par mois pendant 4 mois.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 14 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le sort du contrat de bail
Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d'entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s'applique pas puisqu'un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d'être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l’espèce, le contrat a été signé le 21 juin 2013 et la clause résolutoire qui y est insérée (article 2.10) prévoit qu’à défaut de paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer, y compris les charges, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 10 mars 2025, d’un commandement de payer la somme de 2 775,74 euros dans le délai de deux mois, visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l'ensemble des éléments d'information prévu par l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l'assignation au représentant de l'Etat dans le département six semaines au moins avant l'audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 11 mai 2025, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
Il ressort du décompte actualisé produit aux débats que la dette de loyers, charges échus et laissés impayés, échéance du mois de juin 2026 comprise, arrêtée au 2 juin 2026, s’élève à la somme de 4 822,75 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Madame [D] [Y] épouse [K] n’étant pas rapportée, il y a lieu de la condamner à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2025, date de délivrance de l’assignation, sur la somme de 3 200 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, et jusqu’à parfait règlement des sommes dues.

Sur la demande de délais de paiement
En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [D] [Y] épouse [K] sollicite l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme complémentaire de 400 euros sur quatre mois. La bailleresse s’est opposée à l’octroi de tels délais.

Il ressort du dernier décompte actualisé en date du 2 juin 2026, que le locataire a repris le paiement du loyer intégral depuis le mois de juin 2025, à l’exception des mois de février et juin 2026. Par ailleurs, au vu du rapport du Pôle médico-social et des déclarations concordantes de la locataire et de la bailleresse, il apparaît que Madame [D] [Y] épouse [K] dispose d’une situation professionnelle stable, partageant son activité entre un contrat à durée indéterminée à temps partiel et une activité d’auto-entrepreneuse, lui procurant des revenus mensuels d’un montant total de 4 500 euros.

Compte tenu de la reprise du loyer courant et des capacités financières de la défenderesse, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dont les mensualités seront fixées à hauteur de 400 euros. Les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail seront par conséquent suspendus.

Dans l’hypothèse où les délais ne seraient pas respectés et où la clause résolutoire reprendrait ses effets, il y aura lieu d’autoriser l’expulsion de la défenderesse et de la condamner, jusqu'à libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers le cas échéant indexés et des charges qui auraient été dus si le bail était resté en vigueur.

Sur les demandes accessoires
Madame [D] [Y] épouse [K], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le droit de plaidoirie, les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l'État conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandements de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 500 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS