TJ 10387, 26 août 2026, RG 24/02581

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 26 AOUT 2026

N° RG 24/02581 - N° Portalis DBWV-W-B7I-FBRY
Nac :5AA

Minute:

Jugement du :
26 août 2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

c/

Monsieur [N] [Y]
Madame [M] [E] [O]

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Anne BAUDIER, avocat au barreau d’AUBE

DEFENDEURS

Monsieur [N] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Maître David SCRIBE de la SCP SCRIBE-BAILLEUL-SOTTAS, avocats au barreau d’AUBE

Madame [M] [E] [O]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître David SCRIBE de la SCP SCRIBE-BAILLEUL-SOTTAS, avocats au barreau d’AUBE

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 juin 2026 tenue par Madame Eléonore AUBRY, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 26 août 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par un contrat du 13 juin 2023, la SCI PARPAUL a donné à bail à M. [N] [Y] et Mme [M] [E] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 850 € et 30 € de provision sur charges.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de M. [N] [Y] et Mme [M] [E] [O] pour le paiement des loyers et des charges dans le cadre de la garantie VISALE par un contrat en date du 07 juin 2023 signé entre la SCI PARPAUL et la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI PARPAUL a fait jouer l’engagement de caution et une quittance subrogative a été signée le 19 juin 2024.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier le 12 juillet 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La CCAPEX a été saisie le 15 juillet 2024.

Par acte du 07 octobre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner M. [N] [Y] et Mme [M] [E] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TROYES pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement du locataire.

Par décision du 26 février 2026, la commission de surendettement des particuliers de l'[Localité 3] a pris une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au bénéfice de M. [N] [Y] et Mme [M] [E] [O].

Suite à de nouveaux impayés régularisés par la société ACTION LOGEMENT SERVICES, par quittance subrogative en date du 18 mai 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est de nouveau subrogée dans les droits et actions du bailleur contre le locataire.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 19 juin 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES demande au tribunal à titre principal de constater l’acquisition de la clause résolutoire.
A titre subsidiaire, la société ACTION LOGEMENT SERVICES demande au tribunal de prononcer la résiliation du bail d’habitation.
En tout état de cause, la société ACTION LOGEMENT SERVICES demande au tribunal de :
ordonner l’expulsion de M. [N] [Y] et Mme [M] [E] [O] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;condamner solidairement M. [N] [Y] et Mme [M] [E] [O] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 21793,33 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 2790 € et à compter de l'assignation pour le surplus;condamner solidairement M. [N] [Y] et Mme [M] [E] [O] au versement d'une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;condamner M. [N] [Y] et Mme [M] [E] [O] au paiement d'une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner M. [N] [Y] et Mme [M] [E] [O] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit, débouter M. [N] [Y] et Mme [M] [E] [O] de l'ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires.
La société ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir être valablement subrogée dans les droits et action du bailleur et que les causes du commandement de payer n'ont pas été désintéressées de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies.
Elle se prévaut de nouveaux impayés et actualise le montant de la dette à l'audience.
Subsidiairement, elle se prévaut des manquements des locataires à leur obligation de payer les échéances.
La société ACTION LOGEMENT SERVICES indique que la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prise par la commission de surendettement n'est pas définitive en l'absence de date d'entrée en vigueur.

M. [N] [Y] et Mme [M] [E] [O] demandent au tribunal, à titre principal, de :
constater que, par décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, la commission de surendettement des particuliers a prononcé l'effacement de l'ensemble des dettes incluant la dette locative litigieuse,débouter la société ACTION LOGEMENT SERVICES de toutes ses demandes plus amples ou contraires, juge qu'il n'y a pas lieu à prononcer la résiliation du bail ni l'expulsion. A titre subsidiaire, M. [N] [Y] et Mme [M] [E] [O] demandent au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter du jugement à intervenir, délai durant lequel les locataires s'engagent à régler les loyers et charges.
En tout état de cause, M. [N] [Y] et Mme [M] [E] [O] demandent au tribunal de condamner la société ACTION LOGEMENT SERVICES aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils soutiennent que le rétablissement personnel, dont ils ont bénéficié, a effacé l’ensemble de leurs dettes antérieures dont celle à l’égard de la société ACTION LOGEMENT SERVICES.
Ils exposent que bien que leur dette soit effacée, l’acquisition de la clause résolutoire demeure encourue. Ils s’engagent à régler leurs loyers et charges courants et indiquent à tout le moins que les effets de la clause résolutoire doivent être suspendus pendant un délai probatoire conditionné au paiement régulier de leur loyer.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 août 2026.

MOTIVATION

1. Sur la résiliation

1.1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 3] par la voie électronique le 08 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de sa rédaction postérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable au présent litige.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 15 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 07 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

1.2. Sur la qualité à agir

Il est utile de rappeler que le dispositif VISALE, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 02 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union économique et sociale pour le logement et mis en œuvre par l’association pour l’accès aux garanties locatives a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs pendant une durée de trois ans.

Au visa de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

L’article 7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale stipule que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur.

A l’appui de sa demande, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse le contrat de cautionnement conclu le 07 juin 2023 entre elle et la SCI PARPAUL ainsi qu’une quittance subrogative signée entre eux le 19 juin 2024 et le 18 mai 2026.

Ainsi, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est bien subrogée dans les droits de la SCI PARPAUL, bailleur.

1.3. Sur le bienfondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable aux contrats signés avant le 29 juillet 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 13 juin 2023 contient une clause résolutoire (article VIII.) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 juillet 2024, pour la somme en principal de 2790€.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 13 septembre 2024.

2. Sur les demandes de condamnation au paiement

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte en date du 10 juin 2026 démontrant que M. [N] [Y] et Mme [M] [E] [O] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 21793,33 € comprenant les loyers, charges impayés l'échéance du mois de mai 2026 incluse.

M. [N] [Y] et Mme [M] [E] [O] produisent la décision de la commission de surendettement des particuliers de l’[Localité 3] en date du 28 avril 2026, prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire à leur bénéfice.
La société ACTION LOGEMENT SERVICES n’indique pas d’éventuelles contestations de cette mesure dans le délai de 30 jours postérieur à cette décision.

Dès lors, l’ensemble des dettes de M. [N] [Y] et Mme [M] [E] [O] ont été effacées au 28 avril 2026 dont la créance de la société ACTION LOGEMENT SERVICES pour une somme de 21763,33 €.

M. [N] [Y] et Mme [M] [E] [O] ne restent ainsi recevable que d’un impayé locatif de 30 € constitué postérieurement à leur effacement de dettes.

Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 30 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

3. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que "VIII. - Lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.
Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.
Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”.

En l'espèce, M. [N] [Y] et Mme [M] [E] [O] ont bénéficié d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par décision du 28 avril 2026. Le créancier n’indique aucune contestation.

Il convient dès lors de suspendre les effets de la clause résolutoire pour une durée de deux ans et les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants pendant ce délai justifiera :
que la clause de résiliation reprenne son plein effet ; que M. [N] [Y] et Mme [M] [E] [O] deviennent occupants sans droit ni titre du fait de résiliation du bail ; que faute pour M. [N] [Y] et Mme [M] [E] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et que la société ACTION LOGEMENT SERVICES soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [N] [Y] et Mme [M] [E] [O] ;qu’en cas de maintien dans les lieux, la société ACTION LOGEMENT SERVICES soit en droit d’exiger des défendeurs le paiement in solidum d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qu’ils auraient été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux.
4. Sur les demandes accessoires

M. [N] [Y] et Mme [M] [E] [O], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ACTION LOGEMENT SERVICES, M. [N] [Y] et Mme [M] [E] [O] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,