TJ 57631, 27 août 2026, RG 25/00365

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-AVOLD
[Adresse 1]

N° RG 25/00365 - N° Portalis DBZK-W-B7J-DYZU

Minute n°

JUGEMENT du 27 août 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Angélique HUM, avocat au barreau de SARREGUEMINES

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [V] [D], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Marie-anne BURON, avocat au barreau de SARREGUEMINES
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-57631-2026-765 du 05/05/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :
Président : Jean-Yves ZORDAN
Greffier : Jérémy BOCHELEN

DÉBATS A L'AUDIENCE PUBLIQUE DU :

25 juin 2026

JUGEMENT :

Contradictoire, en premier ressort
Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 août 2026 et signé par Jean-Yves ZORDAN, juge des contentieux de la protection, assisté de Jérémy BOCHELEN, greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 9 juin 2023, la société anonyme CDC HABITAT [Localité 1] a donné à bail à M. [V] [D] un appartement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 314,30 euros, augmenté d'une provision sur les charges locatives.

Le 4 février 2025, la société anonyme CDC HABITAT [Localité 1] a fait signifier à M. [V] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1644,06 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés augmentés des frais du commandement.

La situation d'impayé a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Moselle (CCAPEX) le 6 février 2025 et à la CAF de la Moselle.

Suivant assignation du 20 août 2025, la société anonyme CDC HABITAT [Localité 1] demande au juge des contentieux de la protection de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de M. [V] [D] ainsi que de tout occupant de son chef,
- condamner M. [V] [D] au paiement des sommes suivantes :
- la somme de 3659,85 euros au titre des loyers et des provisions sur charges impayés au 31 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et de la provision sur charges jusqu’à la libération effective des lieux,
- aux dépens et à la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L'assignation a été dénoncée au préfet de la Moselle par voie électronique le 21 août 2025.

À l'audience du 25 juin 2026, le conseil de la société anonyme CDC HABITAT [Localité 1] a comparu, a maintenu ses demandes et a produit un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à 3258,22 euros à la date du 16 juin 2026. Il a déclaré que les parties ont convenu d'un plan d'apurement du passif le 30 octobre 2025 dans le cadre duquel les parties ont convenu d'un paiement de l'arriéré locatif par mensualités de 100 euros en plus du loyer courant. Elle a donné son accord à la demande de délai de paiement.

Le conseil de M. [V] [D] a comparu. Il a indiqué s'en rapporter à ses conclusions en indiquant que le loyer courant est payé et que l'accord concernant le paiement de l'arriéré locatif est respecté.

L'affaire a été mise en délibéré au 27 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée au préfet de la Moselle le 21 août 2025 en vue d'une audience prévue le 11 décembre 2025, soit plus de six semaines après.

D'autre part, la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la CAF de la Moselle et à la CCAPEX par la société anonyme CDC HABITAT [Localité 1] le 6 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

En conséquence, les demandes de la société anonyme CDC HABITAT [Localité 1] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause afférente à la condition résolutoire, par laquelle il est expressément convenu que le contrat sera résilié de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l’application immédiate aux contrats en cours. Par ailleurs, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai de deux mois laissé au locataire afin d’apurer les causes du commandement de payer. En outre, aucune disposition d’ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l’application immédiate aux contrats en cours. Compte tenu de ces éléments, il y a lieu, dans le cadre du présent litige, d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail (délai de deux mois).

Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à M. [V] [D] le 4 février 2025 pour un montant de 1644,06 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans les deux mois de sa délivrance.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 4 avril 2025 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l’indemnité d’occupation :

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

En l'espèce, M. [V] [D] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 4 avril 2025.

Par ailleurs, le bail étant résilié, l'occupation du bien par M. [V] [D] cause incontestablement un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

En conséquence, il convient de réparer le préjudice subi par ce dernier et de condamner M. [V] [D] à payer au bailleur, à compter du 4 avril 2025, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel éventuellement révisé augmenté des charges jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif :

Il est rappelé que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu'ils doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société anonyme CDC HABITAT [Localité 1] apporte la preuve de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers, ainsi qu’un décompte actualisé des sommes dues.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 16 juin 2026, que M. [V] [D] reste devoir la somme de 3258,22 euros à cette date au titre des loyers, avances sur charges et indemnités d’occupation, après déduction des frais de contentieux.

L’obligation au paiement de cette dette étant rapportée, M. [V] [D] est condamnée à payer à la société anonyme CDC HABITAT [Localité 1] la somme de 3258,22 euros, au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 16 juin 2026 avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur l’expulsion, la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire :

Aux termes de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M. [V] [D] sollicite des délais de paiement afin d’apurer la dette locative en indiquant qu’il est en mesure de s’acquitter de l’arriéré locatif et de continuer à payer le loyer résiduel restant à sa charge après déduction de l’APL. Il rappelle qu'il respecte la convention d'apurement de l'arriéré locatif conclue avec le bailleur.

La société anonyme CDC HABITAT [Localité 1] a confirmé les déclarations du locataire et a donné son accord pour qu'il bénéficie d'un délai de paiement.

Il ressort des débats que M. [V] [D] a repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience, condition posée par l’article 24 V de la loi précitée pour l’octroi de délais de paiement et que la dette locative est stabilisée. Les parties s'accordent sur l'octroi de délai de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant.

Il convient en conséquence d’accorder des délais de paiement à M. [V] [D] selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l’expulsion de M. [V] [D] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires :

M. [V] [D], succombant à l’instance, est condamné aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile et à payer à la société anonyme CDC HABITAT [Localité 1] la somme de 300 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS