TJ 44109, 27 août 2026, RG 26/00509

N° RG 26/00509 - N° Portalis DBYS-W-B7K-ORDS

Minute N° 2026/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 27 Août 2026

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[W] [G]

C/

S.A.R.L. [Y] [N] [U]

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copie exécutoire délivrée le 27/08/2026 à :

la SELARL [Localité 1] APCHER - 336
la SELARL MENARD-[Localité 2] - 249
copie certifiée conforme délivrée le 27/08/2026 à :

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 3]-Atlantique)

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

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Président : Monsieur Pierre GRAMAIZE

Greffier : Madame Eléonore GUYON

DÉBATS à l'audience publique du 02 Juillet 2026

PRONONCÉ fixé au 27 Août 2026

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

Monsieur [W] [G], demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Gilles APCHER de la SELARL GILLES APCHER, avocat au barreau de NANTES

DEMANDEUR

D'UNE PART

ET :

S.A.R.L. [Y] [N] [U] (RCS [Localité 4] 392 044 400), dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Christine JULIENNE de la SELARL MENARD-JULIENNE, avocate au barreau de NANTES

DÉFENDERESSE

D'AUTRE PART

N° RG 26/00509 - N° Portalis DBYS-W-B7K-ORDS du 27 Août 2026

PRESENTATION DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 9 novembre 2006, M. [W] [G] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. [Y] [N] [U] un local en fond de cour comprenant deux surfaces d'entrepôt à usage artisanal et commercial et le droit au stationnement au droit de local situé [Adresse 3] à [Localité 5] pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2006, à destination de fabrication d'appareils médico-chirurgicaux moyennant un loyer annuel de 6 600 € hors taxes hors charges, payable trimestriellement d'avance.

Se plaignant d'un défaut de paiement du loyer malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 26 janvier 2026, M. [W] [G] a fait assigner en référé la S.A.R.L. [Y] [N] [U] suivant acte de commissaire de justice du 27 avril 2026 pour solliciter :
- le constat de la résiliation du bail,
- l’expulsion de la S.A.R.L. [Y] [N] [U] et de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec l'aide de la force publique,
- la fixation d'une indemnité provisionnelle d'occupation égale au montant du loyer outre charges, taxes et accessoires à compter de l'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à libération effective des lieux,
- le paiement provisionnel de la somme de 25 455,00 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 27 février 2026, à parfaire au jour de l'ordonnance,
- à titre subsidiaire, en cas d'octroi de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire, la reprise de ses effets en cas de non-paiement d'une échéance ou du loyer courant,
- en tout état de cause, le paiement de la somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris le coût du commandement du 26 janvier 2026.

La S.A.R.L. [Y] [N] [U] conclut à titre principal au débouté du demandeur et subsidiairement à la suspension des effets de la clause résolutoire avec échelonnement de la dette sur 24 mois et en toute hypothèse au rejet de la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, en soutenant que :
- elle a rencontré des difficultés financières en 2023 et 2024 et a engagé une restructuration interne afin de réduire ses dépenses, notamment en fermant une antenne [Localité 6], ce qui lui a permis de retrouver un résultat positif en 2025 et de reprendre le paiement du loyer courant,
- dans une espèce similaire, le juge des référés a retenu l'exception d'inexécution et a rejeté la demande d'expulsion,
- le local loué présente des fuites, qui ont été systématiquement signalées, et un couvreur a signalé le mauvais état du toit,
- la verrière du toit s'est effondrée, entraînant la chute du faux plafond, et si la verrière a été remplacée, tel n'est pas le cas du faux plafond,
- l'égout situé devant le local est souvent bouché et gêne l'accès des clients, dont certains sont en fauteuil roulant,
- le bailleur n'a jamais entrepris les travaux nécessaires,
- à titre subsidiaire, elle réclame des délais, dans la mesure où le local est indispensable à son activité, étant souligné qu'elle n'avait jamais connu d'incident de paiement avant 2024.

M. [W] [G] maintient ses prétentions initiales, en soulignant que :
- l'exception d'inexécution invoquée en défense ne peut être retenue, alors que la preuve des fuites alléguées dans le local n'est pas suffisamment rapportée par de simples photographies non datées ni certifiées, sans procès-verbal de constat de commissaire de justice ni rapport d'expertise,
- le faux plafond ne s'est pas effondré, puisque les photographies permettent seulement de visualiser une lame détachée de l'extrémité du mur, sans incidence sur l'activité de stockage prévue au bail,
- les photographies de l'accès inondé ne sont pas probantes et sont contredites par une photographie de google maps,
- l'impossibilité totale d'exploiter les locaux n'est pas établie, ceux-ci étant destiné à du stockage, et l'affirmation selon laquelle de la clientèle y accéderait n'est pas étayée,
- le siège social et les locaux d'accueil de la clientèle sont situés [Adresse 4],
- il a fait les travaux nécessaires pour réparer les toiture et verrière, ainsi qu'il en justifie par des devis et factures,
- aucun règlement n'a été effectué pendant 15 mois et la preuve n'est pas rapportée que la locataire sera en mesure de payer le loyer courant révisé et une mensualité de 1 041,66 € en plus.

MOTIFS DE LA DECISION

L’acte de bail du 9 novembre 2006 prévoyait le versement d’un loyer annuel de 6 600 € hors taxes hors charges, payable trimestriellement d'avance, indexé, sous peine de résiliation du bail en cas de non-paiement d’une seule échéance.

M. [W] [G] a fait délivrer un commandement de payer le 26 janvier 2026 portant sur un arriéré de loyer et charges de 25 203,90 € TTC et qui rappelait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce.

Les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois imparti par le commandement.

Il résulte d'un état récapitulatif des inscriptions délivré par le greffe du tribunal de commerce que 10 inscriptions de 5 créanciers étaient enregistrées au 24 avril 2026 et il est établi que la procédure a été dénoncée à :
- la S.A. LIXXBAIL, par acte du 4 mai 2026 remis à un chargé d'apport,
- la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ATLANTIQUE VENDEE, le 4 mai 2026 par acte remis à un hôte d'accueil,
- la société CM-CIC BAIL, par acte du 4 mai 2026 remis à une gestionnaire,
- la S.A. BANQUE POSTALE LEASING & FACTORING, par acte du 30 avril 2026 remis à un employé,
- la S.A. SG [O] anciennement BANQUE [O], par acte du 5 mai 2026 remis à un chargé d'affaires.

La défenderesse ne saurait se prévaloir de l'exception d'inexécution au seul vu de photographies montrant des inondations dans la cour et quelques stigmates d'infiltrations dans une partie de locaux manifestement dédiée à du stockage sans précaution particulière, alors qu'elle dispose de locaux distincts pour recevoir la clientèle, qu'elle n'a adressé aucune mise en demeure au bailleur signalant une supposée gravité de la situation, et que le bailleur produit plusieurs factures démontrant les travaux effectués pour l'entretien de la toiture et le remplacement d'une verrière.

La dette n'ayant pas été entièrement réglée dans le délai imparti, ce qui n'est pas contesté, le preneur encourt donc la résiliation du bail.

En ce cas, il n'y aurait pas de contestation sérieuse sur le principe de l’acquisition de la clause résolutoire qu'il conviendrait de constater, ce qui justifierait l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef au besoin avec l'aide de la force publique.

L'indemnité provisionnelle d'occupation serait fixée sur la base du montant du loyer avec charges, taxes et accessoires.

Le décompte des loyers et accessoires au 15 avril 2026 permet de constater qu’il est dû 25 455,00 € jusqu'au 30 juin 2026, de sorte que cette somme n'est pas sérieusement contestable et sera accordée à titre de provision.

Il est équitable de fixer à 1 500,00 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que la S.A.R.L. [Y] [N] [U] devra verser au demandeur en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le statut des baux commerciaux prévoit et encadre la faculté du juge d'accorder des délais et de suspendre les effets de la clause résolutoire dans les dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce qui renvoient à celles de l'article 1343-5 du code civil. Ces dispositions imposent de tenir compte de la situation du débiteur et de prendre en considération les besoins du créancier.

La S.A.R.L. [Y] [N] [U], présumée de bonne foi, explique qu'elle a rencontré des difficultés financières à compter de 2023, qu'elle a réussi à surmonter au cours de l'année 2025, au prix de certaines économies sur les dépens. Les bilans des années 2023 à 2025 viennent confirmer ces affirmations concernant les difficultés qui se sont traduites par un résultat négatif de 64 496 € en 2023 et de 207 678 € en 2024, puis un résultat positif de 19 678,71 € en 2025.

Pour sa part, M. [W] [G] ne justifie pas d'autres charges actuelles que les travaux d'entretien des locaux, dont il a dû amortir l'acquisition, puisque le bail remonte à 2006, alors que d'ailleurs il a laissé s'accumuler la dette pendant de nombreux mois sans réagir.

Rien ne permet de douter des engagements de la locataire qui sera en outre inévitablement sanctionnée en cas de non-respect des délais par une clause de déchéance du terme en cas d'impayé.

Il est impératif que le paiement du loyer courant qui a repris récemment continue et que l'échéancier tienne compte de l'ampleur de la dette accumulée, si bien que l'étalement sur 24 mois paraît justifié en l'espèce.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,